【正文】 、調(diào)料等；負責(zé)工作區(qū)域的衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備、炊事用具的使用和保養(yǎng)，做到設(shè)備、用具好用、清潔，環(huán)境整潔，用過徹底清理，達到《食品衛(wèi)生法》要求；遵守安全操作規(guī)程，合理使用操作工具，節(jié)約水、電、煤氣，努力降低成本；服從餐廳班長的工作安排，做好開餐準備；負責(zé)為員工提供良好服務(wù)，做好每餐配置認真，分量均勻，一視同仁。四、消防專干接受部門經(jīng)理的工作安排，認真完成消防安全管理的各項工作；定期檢查消防設(shè)施并做好消防巡視記錄；負責(zé)安全管理員消防知識的培訓(xùn)工作；熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施；定期進行公寓高層防火演練，以提高安管員應(yīng)對突發(fā)事件的處理能力；負責(zé)組織消防訓(xùn)練和演習(xí)，加強消防巡邏，及時消除火警隱患；對消防隱患之處，負責(zé)制定糾正和預(yù)防措施，并跟蹤其實施；負責(zé)制定所轄區(qū)各種突發(fā)事件（火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、刑事案件、治安等）的預(yù)防組織架構(gòu)和措施；協(xié)助進行消防設(shè)備的檢修保養(yǎng)；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。及時將國家制定的法律、法規(guī)和公司的各項安全保衛(wèi)規(guī)章制度向員工宣傳，以增強員工的法制觀念，提高警惕，并做好防火、防盜、防暴、防破壞等工作；加強內(nèi)部治安管理，制定各種安全管理規(guī)章制度，打擊各類違法犯罪活動；配合公安機關(guān)參與調(diào)查重大事故，并寫出調(diào)查報告，上報總經(jīng)理；負責(zé)公寓及商鋪的消防安全工作，領(lǐng)導(dǎo)、組織公司警衛(wèi)和義務(wù)消防隊，并開展教育和訓(xùn)練，經(jīng)常進行安全檢查工作。三、電工熟練掌握小區(qū)內(nèi)電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修；制定所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格；負責(zé)小區(qū)強、弱電系統(tǒng)的日常巡檢工作，對樓宇感應(yīng)燈、小區(qū)景觀照明燈等設(shè)備進行日檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；負責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)等的運行、維護與管理工作；負責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及提出供電設(shè)備的大、中、小修計劃；根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)；定期開展設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；完成上級交辦的其他工作。三、招商助理嚴格遵守公司各項規(guī)章制度及招商營運部的各項管理細則；參與部門各項計劃的策劃、制訂、宣傳和執(zhí)行工作；負責(zé)商街租賃意向客戶的開發(fā)、拜訪和接洽工作；負責(zé)商街的現(xiàn)場管理工作，解決各商鋪的疑難問題和糾紛；負責(zé)商街裝修現(xiàn)場的巡查，及時解決潛在隱患，并上報部門經(jīng)理；協(xié)調(diào)與商街業(yè)主的關(guān)系，確保業(yè)主遵守物業(yè)的相關(guān)規(guī)定；按照部門的經(jīng)營計劃，負責(zé)對商街業(yè)主進行回款催繳工作；負責(zé)對商街區(qū)域衛(wèi)生進行監(jiān)督管理工作；完成部門經(jīng)理和主管交辦的其他工作；對超出規(guī)定范圍、職責(zé)范圍及突發(fā)事宜，不得擅自作主，應(yīng)及時向部門經(jīng)理請示。招商部■ 部門職能負責(zé)商街經(jīng)營工作，為經(jīng)典生活商街樹立休閑文化夜生活區(qū)的形象做整體策劃；負責(zé)商街的租賃工作，保持物業(yè)與業(yè)主之間的經(jīng)營聯(lián)系；負責(zé)經(jīng)典生活商街經(jīng)營范圍內(nèi)的公關(guān)協(xié)調(diào)工作；負責(zé)商街業(yè)主租金、物業(yè)費及其他代繳費用的收取工作；負責(zé)組織商街各項重大活動；負責(zé)商街的日常管理，以及裝修商家的圖紙審批、日常監(jiān)管、竣工驗收的工作；負責(zé)了解商街各商家經(jīng)營狀況，為物業(yè)公司經(jīng)營決策提供詳實的依據(jù)。 三、出納負責(zé)辦理現(xiàn)金、銀行存款收付及結(jié)算業(yè)務(wù)：（1）及時登記現(xiàn)金日記帳，現(xiàn)金收付日清月結(jié)，防止長短款情況發(fā)生，接受現(xiàn)金庫存的抽查并做清點記錄；（2）及時處理銀行相關(guān)業(yè)務(wù)，了解銀行相關(guān)運作流程，掌握企業(yè)在銀行的資金存取情況，合理資金調(diào)撥，不簽發(fā)空頭支票；（3）做支票登記備查簿、銀行余額調(diào)節(jié)表，及時處理催繳已簽發(fā)的支票，保證企業(yè)資金安全管理規(guī)范；（4）有效的調(diào)控各帳戶間的資金，以方便工作的進行。五、保潔員在保潔班長的領(lǐng)導(dǎo)下工作；負責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)的保潔、清潔工作；嚴格按照操作規(guī)程操作；嚴格保證禮儀形象的要求；對突發(fā)事件應(yīng)及時上報并做相關(guān)處理；完成班長交辦的其他工作。二、客服主管負責(zé)制定工作計劃并負責(zé)經(jīng)經(jīng)理認可后的組織實施，協(xié)助部門經(jīng)理制訂和實施工作職責(zé)及考核計劃；負責(zé)對客服管理員的日常工作進行管理、統(tǒng)計有關(guān)資料并及時向經(jīng)理匯報；負責(zé)發(fā)現(xiàn)工作中存在的不合格服務(wù)項目，并進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴，遇有緊急事故，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告并協(xié)助處理善后工作；接受及處理客戶投訴，并予以記錄，重要情況及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告，負責(zé)配合客服管理員收繳各項費用；負責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理儲存和使用保管；每月、季做好業(yè)主物業(yè)費收取情況的統(tǒng)計報表，并及時上報公司；協(xié)助管理物業(yè)清潔、綠化、維修、接待、回訪等服務(wù)工作；收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司客戶服務(wù)工作的發(fā)展出謀劃策；1收取及審閱公寓的巡樓報告及每天的有關(guān)投訴記錄并對重點內(nèi)容進行歸納；1負責(zé)對管理員的工作做出安排并進行指導(dǎo)；1負責(zé)裝修檔案，客戶檔案的管理；1負責(zé)定期對服務(wù)質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析、并提出整改方案；1負責(zé)門禁卡的使用及管理工作。四、司機認真貫徹執(zhí)行公司車輛管理的有關(guān)規(guī)定，及時安全地完成行車任務(wù)；嚴格執(zhí)行公安部門的交通管理規(guī)則，杜絕事故發(fā)生；定期進行車輛維修、檢查，力求節(jié)約，合理用油；熟悉所駕駛車輛的構(gòu)造、性能，掌握各種條件下的操作要領(lǐng)和排除常見故障的技術(shù)；愛護車輛，經(jīng)常保持車況良好，車容整潔，工具和附件無損壞丟失；出車時如實填寫《派車單》。 ■ 崗位職責(zé)一、行政人事部經(jīng)理組織制定、執(zhí)行、監(jiān)督公司的各項管理制度；組織制定各崗位職責(zé)，并根據(jù)公司職位調(diào)整進行相應(yīng)的變更，保證與實際工作相符；負責(zé)編制公司員工的薪酬方案，并組織制作公司每月的工資報表及用工成本、用工費用的分析報告；根據(jù)現(xiàn)有編制及業(yè)務(wù)發(fā)展需求，組織協(xié)調(diào)、統(tǒng)計各部門的招聘要求，及時督促與招聘相關(guān)崗位的缺崗人員；組織檢查制度的貫徹執(zhí)行情況；組織、協(xié)調(diào)公司年會、員工活動及各類會議，負責(zé)外聯(lián)工作；搜集整理公司內(nèi)部信息，及時組織編寫公司大事記；負責(zé)組織編制公司月度、年度工作總結(jié)和計劃；負責(zé)組織編制公司行政費用開支計劃；考核和指導(dǎo)行政人事部工作人員的工作并給予業(yè)務(wù)指導(dǎo)；1負責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)；1完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、本制度匯編由行政人事部負責(zé)解釋和修訂。2016萬科物業(yè)管理公司全套制度V2016版目 錄前 言 5第一章 管理架構(gòu) 6第一節(jié) 組織架構(gòu) 6第二節(jié) 職能部門及崗位職責(zé) 6總經(jīng)理 6副總經(jīng)理 7行政人事部 7客戶服務(wù)部 9財務(wù)部 12招商部 14工程部 16安管部 18餐 廳 21第二章 行政管理制度 22第一節(jié) 公文流轉(zhuǎn)制度 22第二節(jié) 會議管理制度 22第三節(jié) 印鑒管理制度 23第四節(jié) 檔案管理制度 24第五節(jié) 車輛使用管理制度 26第六節(jié) 業(yè)務(wù)宴請制度 27第七節(jié) 計算機網(wǎng)絡(luò)管理制度 28第八節(jié) 辦公用品管理制度 28第三章 人事管理制度 29第一節(jié) 員工聘用、調(diào)轉(zhuǎn)、晉升及離職管理制度 29第二節(jié) 勞動人事關(guān)系 35第三節(jié) 考勤與假期管理 40第四節(jié) 薪酬及福利管理制度 43第五節(jié) 培訓(xùn)管理 45第六節(jié) 績效考核管理制度 46第七節(jié) 員工獎懲制度 53第四章 財務(wù)管理制度 55第一節(jié) 資金管理制度 55第二節(jié) 資產(chǎn)管理制度 60第三節(jié) 借款及費用報銷管理制度 62第五章 綜合業(yè)務(wù)管理制度 64第一節(jié) 客戶服務(wù)管理制度 64第二節(jié) 招商部管理制度 69第三節(jié) 工程維修管理制度 70第四節(jié) 安管部管理制度 75第五節(jié) 保潔管理制度 83第六節(jié) 綠化管理制度 86第七節(jié) 餐廳管理制度 87第八節(jié) 應(yīng)急預(yù)案 89第六章 工作流程 100第一節(jié) 綜合管理 100招聘申請工作流程 100招聘工作流程 102新員工入職管理流程 105員工轉(zhuǎn)正管理流程 107人事變動工作流程 109員工離職辦理流程 111員工獎懲管理流程 113員工請假辦理流程 115接單流程 117發(fā)文流程 1191文件報送流程 1211檔案管理流程 1231物品申請流程 1251印章管理流程 1271招商工作流程 1291各班次交接流程 131第二節(jié) 財務(wù)管理 133財務(wù)基本核算流程 133物品采購流程 135請付款及報銷流程 137第三節(jié) 服務(wù)管理 139辦理停止供暖流程 139裝修管理流程 141經(jīng)典生活公寓出入管理流程 143公寓物品搬出管理流程 145消殺管理流程 146投訴處理流程 148客戶回訪流程 150業(yè)主入伙流程 152公寓二次裝修流程 154業(yè)主有償服務(wù)流程 1561公共區(qū)域報修流程 1581監(jiān)控發(fā)現(xiàn)異常情況處理流程 1601醉漢、精神病人的處理流程 1621突發(fā)事件（火災(zāi)）處理流程 1641維修流程 1661巡檢流程 1681電梯困人處理工作流程 1701停電處理流程 172第四節(jié) 收費管理 174采暖費收取流程 174車場收費流程 176物業(yè)費收取相關(guān)流程 178第五節(jié) 車輛管理 180車輛管理流程 180車輛進場檢查流程 182前 言一、為規(guī)范公司的運營，特制定本制度匯編，各部門必須嚴格遵照執(zhí)行。第一章 管理架構(gòu)第一節(jié) 組織架構(gòu)物業(yè)公司組織架構(gòu).總經(jīng)理副總經(jīng)理行政人事部財務(wù)部客服部招商部工程部安管部管第二節(jié) 職能部門及崗位職責(zé)總經(jīng)理職能范圍：一、負責(zé)主持公司的全面經(jīng)營管理工作；二、組織實施集團公司及董事會決議；三、審定公司內(nèi)部管理和基本管理制度；四、負責(zé)審定公司內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置方案、定崗定編；五、負責(zé)公司中層以下人員的任免；六、組織審定公司的年度財務(wù)預(yù)、決算方案；七、負責(zé)公司下屬管理人員及員工的思想建設(shè)；八、審定公司工資獎金分配方案并組織實施。二、行政人事主管協(xié)助部門經(jīng)理擬定公司的各項規(guī)章制度及工作流程；協(xié)助上級為其它部門提供及時有效的行政服務(wù)；協(xié)助上級執(zhí)行公司的培訓(xùn)計劃以及有效的后勤保障工作；協(xié)助做好招聘與任用的具體事務(wù)性工作，包括發(fā)放招聘啟示、收集和匯總應(yīng)聘資料、安排面試人員、跟蹤落實面試人員的情況等；協(xié)助組織、開展企業(yè)文化活動；建立各種物品、低值易耗品的登記臺帳，并隨時進行盤點，保證財產(chǎn)物資的完整；建立固定資產(chǎn)卡片臺賬，對已提完折舊仍在用的固定資產(chǎn)、設(shè)備及帳外物資另建帳保管；負責(zé)員工考勤工作；負責(zé)辦理公司人員招聘、調(diào)動、解聘、退休等工作，并及時辦理各項保險、公積金手續(xù)的轉(zhuǎn)移與接納工作；填制和上報各類人事統(tǒng)計報表、月報表等工作；1負責(zé)收集、整理和保存物業(yè)公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案；1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作?？蛻舴?wù)部■ 部門職能對所轄物業(yè)實施一體化綜合管理，推進公司質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、管理目標(biāo)以及經(jīng)濟效益指標(biāo)的實施；落實公司關(guān)于住宅小區(qū)的有關(guān)規(guī)定、決議，有計劃、有步驟地完善小區(qū)的房屋公共設(shè)施和綜合服務(wù)管理。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。財務(wù)部■ 部門職能負責(zé)公司各項目的財務(wù)核算與日常財務(wù)管理；制定和完善公司內(nèi)部各項目的會計核算制度；具體負責(zé)公司內(nèi)部的年度財務(wù)預(yù)、決算；負責(zé)協(xié)調(diào)處理涉稅問題，配合銀行、稅務(wù)及集團的審計工作；負責(zé)搜集經(jīng)營活動情況、資金動態(tài)、營業(yè)收入和費用開支的資料，定期向總經(jīng)理匯報；負責(zé)各項財產(chǎn)的登記、調(diào)撥，并按規(guī)定攤銷折舊；組織各部門編制收支計劃，結(jié)合公司的情況進行綜合平衡，編制月、季、年度財務(wù)收支計劃和組織編制年度財務(wù)預(yù)算，定期進行分析；嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務(wù)制度，嚴格遵守有關(guān)財經(jīng)紀律，并督促財務(wù)人員遵章守法，做好財會工作；檢查各部門的經(jīng)濟活動情況，防止套匯、挪用內(nèi)款，貪污盜竊違法亂紀的行為；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。各項收款業(yè)務(wù)手續(xù)齊備，各審批程序要完整準確，支付及時有效，當(dāng)天收入當(dāng)天入帳，各種收付款憑證支付完畢須加蓋已收、已支或已結(jié)清字樣戳記。負責(zé)市場的調(diào)研，組織、研究商鋪價位、商街發(fā)展趨勢。工程部 ■ 部門職能負責(zé)小區(qū)內(nèi)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的運行管理、日常維修保養(yǎng)、設(shè)備維護及故障檢修等工作；負責(zé)小區(qū)內(nèi)的整體設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；負責(zé)做好能源消耗控制工作；負責(zé)對部門設(shè)備設(shè)施的購置、使用、保養(yǎng)、報廢進行論證、安裝、維護及監(jiān)督管理；負責(zé)項目大、中、小工程維修的組織實施與協(xié)調(diào)；負責(zé)公共區(qū)域內(nèi)的鑰匙管理。四、水暖工貫徹執(zhí)行工程部經(jīng)理下達的各項指示；熟悉本專業(yè)的設(shè)備設(shè)施情況，收集、整理有關(guān)水系統(tǒng)的技術(shù)、文件和資料；負責(zé)對小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)提出技術(shù)整改建議，并負責(zé)監(jiān)督實施；負責(zé)小區(qū)內(nèi)供暖工作；定期測查，確保供暖期供暖安全有序進行；熟悉了解小區(qū)內(nèi)給排水、供暖運行情況，并負責(zé)做好維修工作；維修做到及時準確，管好材料，杜絕材料浪費、流失；根據(jù)運行實際情況，提出設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)；協(xié)助公司做好上級單位的各項檢查接待工作，建立維修水暖巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好維修記錄工作；完成上級交辦的其它工作任務(wù)。■ 崗位職責(zé)一、安管部經(jīng)理