【正文】 ［第三十條【未表決計入多數(shù)票問題】管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會與會業(yè)主就會議事項未達(dá)到法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者議事規(guī)則要求的，缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。業(yè)主委員會逾期仍不召開的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集。］經(jīng)百分之二十以上業(yè)主［或者監(jiān)事會］提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開臨時業(yè)主大會。決定前款第八、九項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人不得妨礙籌備組正常工作開展。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時間不得少于七日。［第二十三條【籌備組組成及爭議解決方式】首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、村（居）民委員會代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成。］首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、村（居）民委員會代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處未按時組織成立首次業(yè)主大會籌備組的，十人以上的業(yè)主聯(lián)名或者建設(shè)單位可以提出成立首次業(yè)主大會籌備組申請。第十八條【業(yè)主大會成立條件】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會:（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之［三］五十以上的。第十五條【業(yè)主權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）提議召開并參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（二）選舉業(yè)主委員會、監(jiān)事會成員，并享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會、監(jiān)事會工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用、收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（五）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；（六）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；（七）參與共同決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（八）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；（二）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人；（四）［尚未登記取得所有權(quán)，但］基于買賣、贈與、征收補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未登記取得所有權(quán)的人；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。其移交、運行等事項依照第十二條規(guī)定。（是否可以通過竣工驗收，是否業(yè)主可以入住，后期的維護(hù)費用由誰來承擔(dān)）［老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房登記在不動產(chǎn)登記簿上。物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償配置，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得買賣、［出租或者］抵押，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變用途。已投入使用但尚未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處征求業(yè)主意見后予以劃定［物業(yè)管理區(qū)域］。第七條【行業(yè)協(xié)會職責(zé)】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)自覺接受行業(yè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。第六條【部門職責(zé)】縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理與服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí)慣，明確實行生活垃圾分類。本條例所稱物業(yè)管理與服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人［由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)］按照［物業(yè)服務(wù)］合同約定或者業(yè)主通過自行管理等［其他形式］方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 河南省物業(yè)管理與服務(wù)條例（修訂草案） （征求意見稿）第一章總則第二章物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會［第四章前期物業(yè)管理第五章物業(yè)管理服務(wù)］第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第五章物業(yè)管理與服務(wù)第六章物業(yè)的使用及維護(hù)第七章監(jiān)督管理第［七］八章法律責(zé)任第［八］九章附則 第一章總則 第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理與服務(wù)活動，維護(hù)物業(yè)管理與服務(wù)各方的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。第三條【原則】物業(yè)管理與服務(wù)應(yīng)當(dāng)［遵循］堅持公開公正、誠實信用、市場競爭、規(guī)范服務(wù)的原則，做到權(quán)利義務(wù)相一致、業(yè)主自我管理與政府依法監(jiān)管相結(jié)合。第五條【人民政府職責(zé)】縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理與服務(wù)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)社會發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)和社會管理體系，制定扶持政策和激勵措施,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展與文明小區(qū)建設(shè)。其他縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、環(huán)保、規(guī)劃、城管、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)、［人防、安監(jiān)］等有關(guān)行政部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理與服務(wù)活動有關(guān)監(jiān)督管理工作。 第2章 物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施第八條【物業(yè)管理區(qū)域設(shè)置原則】物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。物業(yè)管理區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。第十二條【專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備】新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表［和］或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其安裝，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。］向?qū)I(yè)經(jīng)營單位移交專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)同時移交配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等資料。在老舊小區(qū)設(shè)施改造過程中，縣級以上人民政府規(guī)劃、住房和建設(shè)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對改造事項給予［積極］支持。已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。第十六條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù):（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；（六）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動；（七）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。［（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十天的。［鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處未按時組織成立首次業(yè)主大會籌備組的，十人以上的業(yè)主聯(lián)名或者建設(shè)單位可以提出成立首次業(yè)主大會籌備組申請?；I備組人數(shù)由七至十一人單數(shù)組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。［有條件的地方可以同時采用其他方式通知業(yè)主。第二十二條【籌備組解散和資料移交】籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。第二十四條【業(yè)主大會會議召開】業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。］第二十五條【業(yè)主大會有效條件和表決方式】業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方為有效。］第二十六條【業(yè)主委員會成員條件】業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)［，按時交納物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用］；（二）具有完全民事行為能力；（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公道正派，［公正］廉潔自律；（四）具有一定的組織能力；（五）具有履行職責(zé)的時間；（六）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)出具備案證明。主任不能履行職責(zé)時，由副主任召集和主持。第三十一條【業(yè)委會成員職務(wù)罷免】業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上組成人員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會決定是否罷免其業(yè)主委員會組成人員職務(wù):（一）不履行業(yè)主委員會組成人員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的；（二）利用職務(wù)謀取私利的；（三）利用職務(wù)侵害他人合法權(quán)益的；（四）應(yīng)當(dāng)罷免的其他情形。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。其具體制度由業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約予以規(guī)定。監(jiān)事會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，監(jiān)事會主席召集和主持監(jiān)事會議。從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。［物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用，不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。第四十條【合同約束】物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)合相關(guān)行政主管部門，實施聯(lián)合懲戒。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同期限等內(nèi)容納入商品房銷售信息，并進(jìn)行公示。住宅物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表、物業(yè)項目所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件:（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝經(jīng)強制檢定合格并運行正常的獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；（四）道路、車位、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成；（五）電梯、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）分期建設(shè)的，已建成區(qū)域與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；（七）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。業(yè)主大會有權(quán)決定自行管理或者選聘其他非物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。［物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。