【正文】 任等事項(xiàng)依法作出約定。 答：業(yè)主臨時(shí)公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，在房屋銷售時(shí)，將業(yè)主臨時(shí)公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時(shí)再將業(yè)主臨時(shí)公約出示給買房人看。 問 是否可以到辦理入住手續(xù)時(shí)再看業(yè)主臨時(shí)公約？ 購房時(shí)與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。 答：主要簽訂好兩個(gè)文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時(shí)公約。如果購房時(shí)沒有約定，房屋買賣關(guān)系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容易產(chǎn)生矛盾。二、購房時(shí)應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng) 業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”?！?什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？問 為什么要實(shí)施物業(yè)管理？ 區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)情況檢查的實(shí)施意見》的通知（京國土房管物【2004】338號）一、物業(yè)管理基本概念 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對居住提出了更高的要求，日益關(guān)注居住環(huán)境整潔、有序、優(yōu)美；同時(shí)，房屋日漸成為大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對房屋的使用、管理、維護(hù)和保值提出了更高要求，除了住得好，還要求房屋的保值增值。編寫說明因此，物業(yè)管理與人們的生活日益密切。 目 物業(yè)管理?xiàng)l例的若干意見》和《關(guān)于開展全市居住小 （1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。 （2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。 （3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。因此在購房時(shí)要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)，即使是預(yù)售房屋，購房時(shí)離入住還有一段時(shí)間，也應(yīng)在購房時(shí)與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項(xiàng)，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 問 購房時(shí)應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？問 業(yè)主臨時(shí)公約具有什么作用？例如,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對欠費(fèi)業(yè)主的約束。 問 業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。 問 違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理？問新的業(yè)主臨時(shí)公約制度從什么時(shí)候開始實(shí)行？原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？問1開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？如果與每個(gè)業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費(fèi)用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對多付費(fèi)的業(yè)主不公平。 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買房人并進(jìn)行約定，但不能由個(gè)別購房人與開發(fā)單位單獨(dú)協(xié)商確定。 答：在業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段實(shí)行。 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。 答：不能。 答：不能。 ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； (1)20%以上業(yè)主提議的； （2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 問2業(yè)主大會如何決議才有效？問2業(yè)主委員會職責(zé)是什么？ （3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （6）具備必要的工作時(shí)間。 在實(shí)際工作中，鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。 答：業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管局備案。 答：經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。 （1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。 答：是的。 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)： （4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。 答：業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。 （1）業(yè)主大會決議； （1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； 答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。 （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；問4如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。 （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)8點(diǎn)、17點(diǎn)19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行； （2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進(jìn)行管理； （6）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。 （7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 問5物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？ （3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；問5經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？問5普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 問5公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎么交納？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 問6公房上市后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何交納？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋購買人承擔(dān)。 問66：電梯費(fèi)用如何交納？首層要交電梯費(fèi)嗎？物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。 問6因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。 答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項(xiàng)維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實(shí)測面積后有變化的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。 答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、專款專用。 答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。問8業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚？一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)