土地增值稅的30個涉稅疑難問題處理-wenkub
2023-04-09 12:38:22 本頁面
【正文】 ，先按以下方法計算轉讓收入：轉讓收入=合同約定轉讓價格247。房地產開發(fā)企業(yè)的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行匯算？根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅……?？傊p方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應該繳納土地增值稅處理。土地增值稅的30個涉稅疑難問題處理土地增值稅的30個涉稅疑難問題處理作者：財稅培訓師 納稅籌劃師 稅收學博士肖太壽雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續(xù)，的土地增值稅處理根據(jù)《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規(guī)定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。二是只有轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設項目為單位進行清算。（1受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和）。土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。考慮到一些房地產開發(fā)項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發(fā)成本的憑證或資料，可參照當?shù)亟ㄔO工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。房地產開發(fā)企業(yè)向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業(yè)總機構統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？）？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。2納稅人購買土地和房產時所
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