土地增值稅的30個涉稅疑難問題處理-wenkub
2023-04-09 12:38:22 本頁面
【正文】 ，先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價格247。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進(jìn)行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進(jìn)行匯算？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅……?？傊?，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。土地增值稅的30個涉稅疑難問題處理土地增值稅的30個涉稅疑難問題處理作者：財稅培訓(xùn)師 納稅籌劃師 稅收學(xué)博士肖太壽雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字（1995）6號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]第645號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項目為單位進(jìn)行清算。（1受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項目。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。因此土地估價費能否扣除應(yīng)視具體情況而定。考慮到一些房地產(chǎn)開發(fā)項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等開發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業(yè)總機構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？）？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。2納稅人購買土地和房產(chǎn)時所
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