遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年北京市北七家項(xiàng)目營銷思路溝通ppt-wenkub
2023-03-08 09:36:52 本頁面
【正文】 為短期或較長期居住用房?！?遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“北七家項(xiàng)目”營銷思路溝通 2022年 3月 做最好的自己 一、市場環(huán)境分析 二、目標(biāo)客群分析 三、項(xiàng)目市場定位 四、項(xiàng)目營銷策略 五、項(xiàng)目銷售策略 六、價(jià)值提升建議 目錄 北側(cè)：太陽城 東側(cè)：后續(xù)用地 西側(cè)：立湯路 南側(cè)：麥卡倫地 項(xiàng)目位置 ： 昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)北部，奧北別墅區(qū)核心區(qū)域 項(xiàng)目四至具備較好的通達(dá)性 ,但周邊配套缺乏 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目 數(shù)值 225081 128100 96981（住宅 5336公建 5000、會(huì)所1500、地下車庫3711） 35% （住宅） 9米 （商業(yè)） 15米 35% 456戶 1277人 （住宅） 912輛 （商業(yè)） 65輛 項(xiàng)目所處的市場環(huán)境 市場環(huán)境說明 ?區(qū)域市場中物業(yè)形態(tài)以獨(dú)棟為主，目前在售聯(lián)排項(xiàng)目較少，除湯 house有少量聯(lián)排產(chǎn)品外，預(yù)計(jì)今年 6月份上市的金科 〃 帕提歐一期將有 123套聯(lián)排產(chǎn)品入市； ?建筑風(fēng)格以歐式為主，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在同質(zhì)化現(xiàn)象； ?區(qū)域市場園林設(shè)計(jì)較為簡單，缺少多樹種搭配和精細(xì)的景觀設(shè)計(jì)； ?區(qū)域產(chǎn)品戶型以 400600平米獨(dú)棟為主， 300平米以下的小獨(dú)棟受市場追捧； ?區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)范圍在 4001000萬之間，總價(jià)低的經(jīng)濟(jì)型別墅較為暢銷； ?溫泉入戶概念成為所有區(qū)域項(xiàng)目營銷的公眾賣點(diǎn)； 高品質(zhì) 聯(lián)排產(chǎn)品在區(qū)域市場的稀缺性成為市場 機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場環(huán)境說明 機(jī)會(huì)點(diǎn)解析： ?目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)排產(chǎn)品已經(jīng)從“ 高性價(jià)比 ”向“ 高品質(zhì) ” 轉(zhuǎn)變。 客群分析總結(jié) 其他客戶： ?少量投資型客戶，看好別墅市場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及長期投資潛力的客戶。 ? 現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計(jì)具有作為區(qū)域別墅升級換代的潛質(zhì)，如果能夠以較高的設(shè)備設(shè)施和園林標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)將無可替代。 項(xiàng)目產(chǎn)品力的核心是： 奧北別墅區(qū)具備 純正 血統(tǒng)， 更新?lián)Q代 的產(chǎn)品，區(qū)域市場的典范， 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品 均質(zhì)化 ，客群的同質(zhì)化。 營銷策略 ︱ 營銷力策略 樣板展示空間 高質(zhì)量的樣板展示空間設(shè)計(jì)及裝飾，提升了產(chǎn)品的附加值，為客戶描繪了集奢華與時(shí)尚于一體的未來生活空間及狀態(tài)。 價(jià)格策略 項(xiàng)目銷售策略 ?價(jià)格策略 ?推盤策略 ?銷售排期 本次分析，主要針對本案在現(xiàn)階段首期推出的產(chǎn)品制定推盤均價(jià)。 價(jià)格策略 ︱ 整體價(jià)格定位原則 隨著項(xiàng)目的階段推出，一方面產(chǎn)品在銷售過程中容易被客戶分散購買，增加后期銷售難度，一方面新政的推出，傳統(tǒng)的銷控策略受到很大的挑戰(zhàn)，對項(xiàng)目銷售節(jié)奏的控制將會(huì)更多地依靠價(jià)格調(diào)整的控制。 未來項(xiàng)目在 產(chǎn)品、園林、環(huán)境、配套等因素上能夠和滟瀾山項(xiàng)目具備競爭力，(能夠做到和滟瀾山項(xiàng)目一樣的出位）那么項(xiàng)目的價(jià)格能夠在目前推導(dǎo)價(jià)格的基礎(chǔ)上浮 20%— 30%。 價(jià)格策略 ︱ 價(jià)格制定原則 雙拼別墅不是本項(xiàng)目的主流產(chǎn)品，只占到項(xiàng)目的 5%左右，但是在產(chǎn)品品質(zhì)上要優(yōu)于主流產(chǎn)品 TOWNHOUSE。 推盤策略 ︱ 價(jià)格漲幅及銷控方式 價(jià)格漲幅： ?第二階段的價(jià)格體系，需根據(jù)第一階段的銷售情況做出相應(yīng)的調(diào)整。 低價(jià)入市，小步快跑，引爆銷售 ? 確保開盤熱銷，形成轟動(dòng)； ? 落實(shí)“制造驚喜”的競爭策略，拉大項(xiàng)目形象和實(shí)際售價(jià)的差距； ? 與主要競爭項(xiàng)目在產(chǎn)品價(jià)值上拉開一定差距，保持絕對的產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢； ? 保證實(shí)現(xiàn)預(yù)定全盤均價(jià)。 價(jià)值提升建議 ︱ 二、增加橫向水系或者次級景觀帶 ?建議增加橫向的水系，一方面可以提升聯(lián)排產(chǎn)品的品質(zhì)，另一方面通過水系的分割能夠增加臨水景單位，增加項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)； ?通過多層次的景觀變化，增加產(chǎn)品價(jià)值梯度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化。 庭院裝修可以增加產(chǎn)品的附加值，對客戶來說也是方便入住后對庭院的使用，由于客戶對庭院的需求不同，針對不同客戶需求提供多種菜單式的裝修方案，供客戶選擇。 價(jià)值提升建議 ︱ 五、聯(lián)排邊戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化 ?邊間戶型由于可以利用的花園面積較大，可以增加轉(zhuǎn)角窗或菱形窗的設(shè)計(jì)，增加戶型采光面和觀賞面； ?對邊間戶型入口的設(shè)計(jì)可以在戶型的兩側(cè)花園進(jìn)入，增加戶型的私密性，提高居住品質(zhì) 2022年 3月 。 ?放大庭院對市場的吸引力
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