遠洋地產(chǎn)2009年北京市北七家項目營銷思路溝通ppt(已修改)
2025-03-05 09:36 本頁面
【正文】 — 遠洋地產(chǎn)“北七家項目”營銷思路溝通 2022年 3月 做最好的自己 一、市場環(huán)境分析 二、目標(biāo)客群分析 三、項目市場定位 四、項目營銷策略 五、項目銷售策略 六、價值提升建議 目錄 北側(cè)：太陽城 東側(cè)：后續(xù)用地 西側(cè)：立湯路 南側(cè)：麥卡倫地 項目位置 ： 昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)北部，奧北別墅區(qū)核心區(qū)域 項目四至具備較好的通達性 ,但周邊配套缺乏 項目基本情況 項目基本情況 項目 數(shù)值 225081 128100 96981（住宅 5336公建 5000、會所1500、地下車庫3711） 35% （住宅） 9米 （商業(yè)） 15米 35% 456戶 1277人 （住宅） 912輛 （商業(yè)） 65輛 項目所處的市場環(huán)境 市場環(huán)境說明 ?區(qū)域市場中物業(yè)形態(tài)以獨棟為主，目前在售聯(lián)排項目較少，除湯 house有少量聯(lián)排產(chǎn)品外，預(yù)計今年 6月份上市的金科 〃 帕提歐一期將有 123套聯(lián)排產(chǎn)品入市； ?建筑風(fēng)格以歐式為主，但產(chǎn)品設(shè)計存在同質(zhì)化現(xiàn)象； ?區(qū)域市場園林設(shè)計較為簡單，缺少多樹種搭配和精細的景觀設(shè)計； ?區(qū)域產(chǎn)品戶型以 400600平米獨棟為主， 300平米以下的小獨棟受市場追捧； ?區(qū)域產(chǎn)品總價范圍在 4001000萬之間，總價低的經(jīng)濟型別墅較為暢銷； ?溫泉入戶概念成為所有區(qū)域項目營銷的公眾賣點； 高品質(zhì) 聯(lián)排產(chǎn)品在區(qū)域市場的稀缺性成為市場 機會點 市場環(huán)境說明 機會點解析： ?目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)排產(chǎn)品已經(jīng)從“ 高性價比 ”向“ 高品質(zhì) ” 轉(zhuǎn)變。 ?滟瀾山依靠高品質(zhì)產(chǎn)品路線，在目前大勢下具有極強的市場競爭力，為本案運作提供了運作參考標(biāo)本； ?6月份上市的金科 〃 帕提歐將是區(qū)域內(nèi)競爭力很強的聯(lián)排項目，在產(chǎn)品創(chuàng)新和景觀營造方面將是本案最大的競爭對手。 地庫網(wǎng) 目標(biāo)客群分析 主力客戶： ? 北京市較高端消費人群 —— 城市“高知中產(chǎn)階層”，如薪資優(yōu)厚的高級外企主管、律師、大學(xué)高級教師、金融投行領(lǐng)域高級從業(yè)人員等，工作區(qū)域多集中于北部區(qū)域； ? 他們普遍擁有 2次及以上的置業(yè)經(jīng)驗，但是首次購置別墅，置業(yè)目的為升級換代，渴望享受別墅的低密度高品質(zhì)人文生活環(huán)境，以實現(xiàn)他們的“別墅”夢； ? 他們懂得時尚、追求品質(zhì)，享受生活，看重傳統(tǒng)別墅區(qū)能夠彰顯其不斷提升的社區(qū)地位； ? 他們積累相對較少，在近年別墅市場價格不斷提升的情況下，他們購置傳統(tǒng)獨棟別墅的經(jīng)濟能力有限，偏好實用的緊湊型別墅產(chǎn)品。 客群分析總結(jié) 次主力客戶： ?北京其他區(qū)域及外地客戶，具有較強的經(jīng)濟實力，希望在北京傳統(tǒng)別墅區(qū)購置房產(chǎn)，作為短期或較長期居住用房。 客群分析總結(jié) 其他客戶： ?少量投資型客戶，看好別墅市場的抗風(fēng)險能力及長期投資潛力的客戶。 項目市場定位 項目 SWOT分析 S1地塊周邊交通便利，通達性好； S2具有一定的規(guī)模優(yōu)勢； S3遠洋地產(chǎn)品牌認可度高； S4項目所在區(qū)域成熟度高； W1地塊周邊日常生活配套設(shè)施匱乏； W2目前規(guī)劃布局較單調(diào)，影響項目居住品質(zhì)； O1住宅郊區(qū)化趨勢，更多的人接受郊區(qū)別墅的生活方式； O2區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)聯(lián)排產(chǎn)品較少 ，但需求旺盛；區(qū)域內(nèi)自然及旅游資源豐富，對目標(biāo)客戶的吸引力較大； O3項目可塑性強； T1宏觀經(jīng)濟滑坡，高端客戶房產(chǎn)消費謹慎； T2房地產(chǎn)市場處于震蕩調(diào)整時期，高端物業(yè)銷售不佳； T3區(qū)域內(nèi)未來市場潛在供應(yīng)量大，對本項目造成一定競爭影響； SWOT 市場定位 亞奧別墅核心區(qū) 精致別墅 [ 高端 品質(zhì) — 精致 建筑 — 均質(zhì) 階層 ] 通過對區(qū)域市場、項目目標(biāo)客群以及項目市場定位的研判和分析，根據(jù)前期提出的建議， 北七家項目完全可以以高品質(zhì)的產(chǎn)品、較突出的價格、較快的銷售速度實現(xiàn)項目預(yù)期開發(fā)目標(biāo)。樹立區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅新標(biāo)桿的形象，確立奧北區(qū)域精致別墅的典范。 ?產(chǎn)品力策略 ?營銷力策略 項目營銷策略 營銷目標(biāo) 24個月， 456套 確立項目在奧北別墅區(qū)的高品質(zhì)市場地位 整體營銷策略 高質(zhì)優(yōu)價 ? 營造銷售現(xiàn)場高品質(zhì)的別墅居住氛圍，以產(chǎn)品打動客戶。 ?
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