北京市時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路建議(已修改)
2025-01-24 08:24 本頁(yè)面
【正文】 時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路建議3/24/2023本次匯報(bào)內(nèi)容對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路政策方面對(duì)本項(xiàng)目定位及營(yíng)銷的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議關(guān)于園林景觀方面的建議本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意辦公部分的運(yùn)營(yíng)思路商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)思路工作推進(jìn)計(jì)劃及資金回流計(jì)劃3/24/2023 2對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議3/24/2023 3關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議市場(chǎng)因素設(shè)計(jì)因素互動(dòng)因素成本因素風(fēng)險(xiǎn)因素商業(yè)業(yè)態(tài)及鋪位劃分的考慮因素3/24/2023 4市場(chǎng)因素 市場(chǎng)上對(duì)于能夠動(dòng)明火的店鋪的追捧要高于不能動(dòng)明火的店鋪市場(chǎng)上對(duì)于臨街店鋪的需求要高于產(chǎn)權(quán)式內(nèi)置式店鋪設(shè)計(jì)因素 目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)為集中式商業(yè)為主，在一定程度上增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮如何進(jìn)行規(guī)避互動(dòng)因素 在定位上必然考慮到商業(yè)與辦公的互動(dòng)，一期 4000平米商業(yè)與二期的聯(lián)動(dòng)，以及未來(lái)三期和項(xiàng)目整體的品質(zhì)形象成本因素 增加餐飲店鋪的設(shè)置，將面臨增加成本和招商銷售的矛盾，應(yīng)從收益與投入、風(fēng)險(xiǎn)與難度、商業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)因素 具體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分以及店鋪劃分必須綜合權(quán)衡和規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)、招商風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等一系列因素關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議3/24/2023 5新的產(chǎn)品分割方案打破原有集中式為主體的商業(yè)格局降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)變 集中式商業(yè) 為 街區(qū)式商業(yè)3/24/2023 6集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)的比較類型 集中式商業(yè) 街區(qū)式商業(yè)分割方式 店鋪式分割，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 小面積產(chǎn)權(quán)式分割，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離面積區(qū)間 100300平米左右 較小，根據(jù)具體分割而定總價(jià) 較高 較低投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大銷售難度 適中 較大招商難度 以銷售為主，協(xié)助招商 考慮因素較多，有一定的難度經(jīng)營(yíng)管理 不需示特別的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 后期必須引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司商業(yè)成功率 店鋪間影響度小，成功率高 商業(yè)成功率受制約因素較多政策面 符合 受打壓和限制3/24/2023 7戶型分割的原則性建議前提 —— 要保證店鋪的均好性p 面積區(qū)間 ：以 100平米至 400之間，以 250平米左右為主體，以 適應(yīng)目標(biāo)商家的普遍選址標(biāo)準(zhǔn)可考慮合理的總價(jià)區(qū)間，適應(yīng)投資者的價(jià)格承受力，同時(shí)局部作到靈活分割，可大可小，可分可合p 形態(tài)特征 ：店鋪形態(tài)應(yīng)盡可能方正，盡可能避免狹長(zhǎng)型及異形店鋪p 垂直交通 ：街鋪內(nèi)部解決垂直交通問(wèn)題，以減少公攤，提高使用率p 商家需求 ：充分考慮各類業(yè)態(tài)各目標(biāo)商家對(duì)于樓層、面積等要求p 管線卸貨 ：應(yīng)充分考慮其廚房管線位置、卸貨、貨物運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)因素p 營(yíng)銷因素 ：盡可能規(guī)避店鋪的銷售和招商風(fēng)險(xiǎn)3/24/2023 8店鋪的分割方式示意臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）二層首層二層首層3/24/2023 9街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議皇馬大道首層一期商業(yè)曙光西路大堂集中商業(yè)通過(guò)步行街形成環(huán)型商業(yè)動(dòng)線，確保商業(yè)均好性縱向分割式店鋪首層單店大堂集中商業(yè)地下車位入口3/24/2023 10二層街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議
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