土地增值稅法ppt課件(2)-wenkub
2023-02-01 17:00:20 本頁面
【正文】 地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù) ? （二）征稅面比較廣 ? （三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率 ? （四）實(shí)行按次征收 第二節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 ?一、納稅義務(wù)人 ? 土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。 基本征稅范圍 不屬于征稅范圍 ，包括出售、交換和贈與； 國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓； 。 抵押 期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。 (即：投資方或被投資方是房企的都要征 ) 建成 后自用，暫免征； 建成后轉(zhuǎn)讓，征 。 ? 【 例題 ?單選題 】 下列各項(xiàng)中，應(yīng)征土地增值稅的是（ ）。（ ） ? 【 答案 】 ? 【 例題 ?單選題 】 某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入 5000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額 4200萬元，則適用稅率為（ ）。（如：登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的契稅款也包括在內(nèi) )） 第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 ? ：（適用新建房轉(zhuǎn)讓） ? 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括 6項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。關(guān)于利息的其他規(guī)定】 ? （ 1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。 ? 舊房及建筑的評估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 例：某公司 2022年 6月購入一棟房屋，價(jià)款 80萬元，并取得發(fā)票， 2022年8月將房屋轉(zhuǎn)讓，取得價(jià)款 200萬元，不能取得評估價(jià)格，那么評估價(jià)格＝ 80*（ 1＋ 5*5%）＝ 100（萬元）。單選題 】 某國有企業(yè) 2022年 5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價(jià)款 8000萬元。（ 2022年） ? ? 【 答案 】 ? 【 解析 】 評估價(jià)格＝ 12022 70%=8400（萬元），有關(guān)的稅金 =（100008000） 5% （ 1+7%+3%） +10000 ‰=115 （萬元），增值額＝ 100008400115=1485（萬元） ? 【 例題 ? 。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）。自 2022年 7月起至 2022年 6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地 60%（其余 40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計(jì)取得銷售收入 18 000萬元。 ? （ 1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅（略）。 ? （ 5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。 要點(diǎn) 主要規(guī)定 扣除項(xiàng)目規(guī)定 可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目 （ 1） 開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房 、 會所 、 停車場 （ 庫 ） 、 物業(yè)管理場所 、 變電站 、 熱力站 、 水廠 、 文體場館 、 學(xué)校 、 幼兒園 、 托兒所 、 醫(yī)院 、郵電通信等公共設(shè)施： ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的 ， 其成本 、 費(fèi)用可以扣除；② 建成后無償移交給政府 、 公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的 ， 其成本 、費(fèi)用可以扣除； ③ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的 ， 應(yīng)計(jì)算收入 ， 并準(zhǔn)予扣除成本 、 費(fèi)用 （ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋 ， 其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本 （ 3） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后 ， 根據(jù)合同約定 ， 扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款 ， 作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金 ， 在計(jì)算土地增值稅時(shí) ， 建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 ， 按發(fā)票所載金額予以扣除 （ 4） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅 ， 應(yīng)視同 “ 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 ” ， 計(jì)入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 中扣除 （ 5） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款 ， 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款 ， 應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 6） 貨幣安置拆遷的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 可核定扣除項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 、
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