【正文】 家百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心加在一起的體量， 設(shè)計(jì)了3500 個(gè)停車(chē)位；環(huán)繞港口海灣設(shè)計(jì)了 萬(wàn)平方米的美食長(zhǎng)廊。但是目前，四川興力達(dá)集團(tuán)已撤出這一項(xiàng)目，其持有的興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司的 70％股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目合作方上海新長(zhǎng)征集團(tuán)。有大型室內(nèi)停車(chē)樓，車(chē)位達(dá) 6800 余個(gè)，開(kāi)車(chē)可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層。 2022 年 5 月 1 日正式營(yíng)業(yè)。 Mall 銷(xiāo)售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進(jìn)入主流社會(huì)，但主流卻不失其多樣性。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組 成的大型零售綜合體。而開(kāi)發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實(shí)戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。目前，政府進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進(jìn)行商業(yè)立法，如此，將制約 MALL混亂無(wú)序開(kāi)發(fā)。 開(kāi)發(fā)資金及土地因素 據(jù)了解，目前國(guó)外開(kāi)發(fā) MALL 的資金，一般由開(kāi)發(fā)商靠以往開(kāi)發(fā)其它商業(yè)項(xiàng)目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開(kāi)發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 購(gòu)買(mǎi)力要素 中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2022年人均 GDP僅有 1000多美元（美國(guó)人均 GDP 為 萬(wàn)美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422元，據(jù)有關(guān)資料顯示，全國(guó)上規(guī)模的 Shopping Mall 有 200 多個(gè)，面積超過(guò) 3000 萬(wàn) m2，按每平方米保本銷(xiāo)售額 8000 元計(jì)算，要達(dá)到 2400億元左右的零售額，這些購(gòu)物中心才能保本經(jīng)營(yíng)，目前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。國(guó)內(nèi)的人 均收入、私家車(chē)擁有量、購(gòu)物消費(fèi)方式、飲食習(xí)慣、生活水平等等，決定了我們的國(guó)情?！? 輔文：制約國(guó)內(nèi) MALL 發(fā)展的關(guān)鍵要素 ★文 /中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任 楊奕勇 近年來(lái)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā) MALL 一浪高過(guò)一浪，動(dòng)輒投資數(shù)億、十多億，甚至幾十億元，面積也多達(dá)十多萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市化率每提高 1 個(gè)百分點(diǎn)，便相當(dāng)于新增城市人口約 1500 萬(wàn)，能拉動(dòng)最終消費(fèi)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。如果建 成一個(gè)百萬(wàn)人口的城市，它自身就可以成為動(dòng)力推動(dòng)商業(yè)發(fā)展。中國(guó) MALL：著“摩”還是著“魔”（下） 馬世領(lǐng) 202295 來(lái)源 :中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 城市化與 MALL 如果說(shuō)“ MALL 與城市化”是發(fā)展商考慮的問(wèn)題，那么“城市化與 MALL”則是市長(zhǎng)要回答的問(wèn)題。能夠建成多少個(gè)人口在百萬(wàn)規(guī)模的大城市，將決定整個(gè)國(guó)家推動(dòng)力的大小。 中 國(guó)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授認(rèn)為，從根本來(lái)看，要從城市發(fā)展規(guī)劃這個(gè)角度來(lái)規(guī)范城市購(gòu)物中心、特別是大型購(gòu)物中心的發(fā)展規(guī)劃，在什么地方建、建多大，都必須考慮到城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，考慮到周邊的環(huán)境，考慮中小企業(yè)的生存，考慮到購(gòu)買(mǎi)力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。目前世界上最大的 10 個(gè) ShoppingMall 國(guó)內(nèi)就已占有五個(gè)。 當(dāng)前制約我國(guó) MALL 的關(guān)鍵要素，人認(rèn)為有以下幾方面： 交通要素 : ShoppingMall 源自美國(guó)，歐美國(guó)家道路四通八達(dá)，交通便利，私家車(chē)普及， MALL 一般設(shè)在郊區(qū)，消費(fèi)者往往需要開(kāi)車(chē)購(gòu)物，一次購(gòu)物量大，購(gòu)物次數(shù)不多。 國(guó)內(nèi)購(gòu)物方式要素 國(guó)內(nèi)城市人口密 度高，私家車(chē)擁有量低，開(kāi)車(chē)購(gòu)物不切實(shí)際，而且中國(guó)人日常飲食習(xí)慣注重新鮮，喜歡每天購(gòu)物買(mǎi)菜，因此消費(fèi)者普遍習(xí)慣就近消費(fèi)。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開(kāi) 發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請(qǐng)，然后政府按照規(guī)劃或開(kāi)發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專(zhuān)業(yè)技術(shù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊進(jìn)行競(jìng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商獲得土地后即進(jìn)行建設(shè)。但調(diào)控力度一旦過(guò)度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對(duì)此，不能不引起有關(guān)方面的重視。 MALL 選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場(chǎng)規(guī)律，熟悉商業(yè)運(yùn)作模式，而且又具 有 MALL 成功操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人才當(dāng)前卻十分缺乏，如此，必然制約了國(guó)內(nèi) MALL 的健康有序發(fā)展。” Mall 可以說(shuō)是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，伴隨著家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。青少年覺(jué)得 mall 很酷，流連忘返；成年人有事沒(méi)事也愛(ài)逛 mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。 全球最大單體 MALL—— 北京金源時(shí)代購(gòu)物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠(yuǎn)大路，由世紀(jì)金源投資集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)完成。一期 55 萬(wàn)平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑， 5 至 6 家主力店， 20 余家半主力店， 600 余家專(zhuān)賣(mài)店， 100余家主題餐廳，十余家?jiàn)蕵?lè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 位于廣州天河商圈與廣州新城市中軸線核心的正佳廣場(chǎng)是一座集零售、飲食、娛樂(lè)、會(huì)展、休閑等八大功能為一體的大型購(gòu)物中心，總投資 40 億元，占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積是 42 萬(wàn)平方米，其中裙樓商場(chǎng)面積 30 萬(wàn)平方米，地上七層，地下兩層半；東塔樓為 48層五星級(jí)酒店式公寓 ，西塔樓是 30 層超甲級(jí)寫(xiě)字樓。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目商業(yè)效應(yīng)有效輻射海南省及北部灣廣大地區(qū)。 位于深圳，總建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城已于 2022年 12 月 9 日開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。 與天河城并列成為廣州商業(yè)地產(chǎn)典范的中華廣場(chǎng)位于廣州市中心 —— 中山三路與較場(chǎng)西路交界處，由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，由其股東之一 —— 香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。作為僅次于金源時(shí)代購(gòu)物中心的北京第二大 mall，愛(ài)家民族園購(gòu)物中心總面積達(dá) 萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)商為北京愛(ài)家投資管理（集團(tuán)）公司。地上 7 層，地下 3 層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000 多平方米。 2022 年全城營(yíng)業(yè)額超過(guò) 40 億元 。一項(xiàng)眾所周知的數(shù)據(jù)是，在日本， MALL 店 鋪僅占 1%， 但卻創(chuàng)造了全國(guó) 3500億美元零售總額的大部分；在美國(guó)， MALL 已占有全國(guó) 50%以上的零售額，僅 2022 年其營(yíng)業(yè)額就已達(dá)到了 1 萬(wàn)億美元。 “ STP 市場(chǎng)”選擇 至今仍有不少人對(duì)第一代 MALL 潮記憶猶新。 MALL 的面積一般在 10 萬(wàn)平米以上，大于 20 萬(wàn)平米的叫超級(jí)MALL，小于 10 萬(wàn)平米則稱購(gòu)物中心。 事實(shí)上， MALL 的一些基本特征的確無(wú)法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過(guò)多的排斥。因而 MALL 的 STP 目標(biāo)市場(chǎng)選擇，其主力 的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。 國(guó)情之下 制約 MALL 發(fā)展的關(guān)鍵要素 楊奕勇 202296 中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 文 /中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任楊奕勇 近年來(lái)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā) MALL 一浪高過(guò)一浪，動(dòng)輒投資數(shù)億、十多億，甚至幾十億元，面積也多達(dá)十多萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米。國(guó)內(nèi)的人均收入、私家車(chē)擁有量、購(gòu)物消費(fèi)方式、飲食習(xí)慣、生活水平等等，決定了我們的國(guó)情。 購(gòu)買(mǎi)力要素中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2022 年人均GDP 僅有 1000 多美元（美國(guó)人均 GDP 為 萬(wàn)美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422 元，據(jù)有關(guān)資料 顯示，全國(guó)上規(guī)模的 ShoppingMall 有200 多個(gè)，面積超過(guò) 3000 萬(wàn) m2，按每平方米保本銷(xiāo)售額 8000 元計(jì)算，要達(dá)到 2400 億元左右的零售額，這些購(gòu)物中心才能保本經(jīng)營(yíng)，目前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。 開(kāi)發(fā)資金及土地因素?fù)?jù)了解，目前國(guó)外開(kāi)發(fā) MALL 的資金，一般由開(kāi)發(fā)商靠以往開(kāi)發(fā)其它商業(yè)項(xiàng)目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開(kāi)發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。目前，政府進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進(jìn)行商業(yè)立法，如此，將制約 MALL混亂無(wú)序開(kāi)發(fā)。而開(kāi)發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實(shí)戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。本報(bào)記者 黃皓 MALL 三巨頭 天河城的出現(xiàn)，最早為消費(fèi)者帶來(lái)了新的消費(fèi)和生活方式。作為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物 —— 超大型購(gòu)物中心也最早在廣州出現(xiàn)。 10 年方才修建 8 個(gè)大型購(gòu)物中心，說(shuō)明廣州在購(gòu)物中心修建上的好大喜功甚至是歇斯底里將得到抑制，那種一哄而上、然后一哄而散的資源和資本的浪費(fèi)或可得到規(guī)避。用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，這二者的業(yè)態(tài)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，你在北京路由頭逛到尾，與你在天河城從底跑到頂，所獲得的、感知的的確難有本質(zhì)上的差別，至少在鈔票水似的流出去這點(diǎn)上別無(wú)二致。在周穎舟眼中，西湖路夜市、高第街夜市，其實(shí)也就是 MALL的雛形。 商品短缺時(shí)期很快過(guò)去，從上世紀(jì) 90 年代，隨著廣州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，百貨商店如雨后春筍般出現(xiàn)，新大新、廣百就是在那個(gè)時(shí)候噴薄而出的；老牌的友誼商店、南方大廈也是活力四射。消費(fèi)者在購(gòu) 物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購(gòu)物中心的產(chǎn)生。 1997 年每天有 18 萬(wàn)人流量，到 1998 年有 25 萬(wàn)人次， 2022年圣誕節(jié)創(chuàng)下了每天 67 萬(wàn)人次的紀(jì)錄，到 2022 年又創(chuàng)造了 83 萬(wàn)人次的紀(jì)錄。 天河城是廣州的天河城，天河城又將不只是廣州的天河城。 爭(zhēng)議從未停息，理性正在回歸 關(guān)于購(gòu)物中心的爭(zhēng)議，從購(gòu)物中心的勃興之時(shí)開(kāi)始，似乎就不曾停息。在廣州，天河城的恣肆火爆讓零售商、物業(yè)發(fā)展商按捺不住投資的激情，不少畫(huà)諾坐嘯的官員也癡迷于購(gòu)物中心的浮華，對(duì)購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的頂禮膜拜幾成迷信，然而亢奮過(guò)后，人們才發(fā)現(xiàn)：倘若不講天時(shí)、地利、人和，盲目興建購(gòu)物中心無(wú)異于一場(chǎng)釜底抽薪的資本自殺。” 專(zhuān)家訪談 現(xiàn)代人的生活不能沒(méi)有購(gòu)物中心 訪談對(duì)象：零售學(xué)專(zhuān)家高振生，廣東金融學(xué)院副教授，對(duì)零售業(yè)理論及實(shí)踐有深入研究，對(duì)購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展保持著持續(xù)關(guān)注。廣州所處的珠三角正在打造世界性的制造業(yè)基地，也為購(gòu)物中心的發(fā)展提供了可能性。城市化到了高級(jí)階段(城市化率達(dá)到 70％以上 )，零售業(yè)將呈現(xiàn)離心聚集的態(tài)勢(shì)，即離開(kāi)幾何中心，向郊區(qū)聚集。廣州目前的常住人口數(shù)量 1015 萬(wàn)人，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民購(gòu)買(mǎi)力和私家車(chē)擁有量與發(fā)達(dá)國(guó)家都還有較大差距，所以廣州能容納的類(lèi)似購(gòu)物中心是很有限的。廣州目前仍應(yīng)以發(fā)展城市購(gòu)物中心為主，不管住在市中心還是市郊，廣州人的生活都不能離開(kāi)購(gòu)物中心。 上世紀(jì) 90 年代初，廣東省提出要趕超亞洲“四小龍”，在商業(yè)方面，省政府提出在保持原商業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上另起爐灶，成立一家新的商業(yè)集團(tuán)。 1991 年，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在泰國(guó)考察時(shí)，當(dāng)?shù)刭?gòu)物中心的紅火和熱鬧讓領(lǐng)導(dǎo)們唏噓喟嘆了一番，回國(guó)后當(dāng)機(jī)立斷模仿泰國(guó)建一所大型的購(gòu)物中心。 東方風(fēng)來(lái)滿眼春 1992 年，鄧小平南巡，省政府決定天河城跳出國(guó)營(yíng)的窠臼，嘗試著搞成股份制、中外合 資的性質(zhì)。報(bào)批的資金是 3 億，但是半年后概算出來(lái)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)需要資金 9 個(gè)億，加上地價(jià)后的總投資達(dá)到 13 個(gè)億，倘若再算上爛尾的寫(xiě) 字樓和酒店，投資就達(dá)到 17個(gè)億。 比如說(shuō)第三條，看起來(lái)簡(jiǎn)單，操作起來(lái)可不容易。到今天為止，天河城也還沒(méi)有自己的對(duì)手；因?yàn)閰⒄障档娜笔?，天河城的蔚為大觀似乎總是缺少了一些說(shuō)服力。 體味城市，天河城這樣的購(gòu)物中心是絕佳的去處。 發(fā)展態(tài)勢(shì) 廣州購(gòu)物中心排第五 根據(jù) 2022 年中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第 二屆年會(huì)的研討結(jié)果，廣州購(gòu)物中心業(yè)態(tài)多項(xiàng)指標(biāo)落后滬京深，港臺(tái)資不投廣州而投滬京被認(rèn)為是主要原因。一定要通過(guò)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和聽(tīng)證制度，加以調(diào)控，合理布局。煩！但沒(méi)辦法，購(gòu)物環(huán)境就是這么惡劣，買(mǎi)一樣?xùn)|西有時(shí)真的要滿城亂竄，跑斷了腿完不成任務(wù)還得不到老婆的表?yè)P(yáng)。其實(shí)也不便宜，每天幾個(gè)特價(jià)商品作誘餌，讓你不知不覺(jué)就把籃子裝滿了，于是買(mǎi)了很多乍看有用但實(shí)際無(wú)用，好像急用但過(guò)期也沒(méi)用的東西，大包小包聲勢(shì)浩大地回家。在它面前，過(guò)去那些靠一間小士多可以發(fā)家致富的個(gè)體戶沒(méi)有了顏色。而吉之島卻出入自由，也沒(méi)有保安模樣的人為你站崗放哨?？粗麄兌罚覀儺?dāng)然高興。人有你有，當(dāng)然必要；人無(wú)你有，才是能耐。 □鄧毅富 下期預(yù)告 廣州是中國(guó)信息化和信息產(chǎn)業(yè)起步最早的地區(qū)之一，具有國(guó)際一流水平的信息基礎(chǔ)設(shè)施。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。我會(huì)分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。今年年底 12 月在中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)完全對(duì)外開(kāi)放。雖然它能在這里生存下去是因?yàn)樗奈恢梅浅：茫宜鼈冎苓叞l(fā)展了很多路邊餐飲的概念。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購(gòu)物中心的回報(bào)甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。他們對(duì)入住中國(guó)很感興趣，但是目前零售市場(chǎng)要開(kāi)放，對(duì)于音像和書(shū)籍產(chǎn)品還是有限制的。馬來(lái)西亞已經(jīng)在東歐游客方面已經(jīng)有了獨(dú)特的市場(chǎng)，這些是一些很有錢(qián)的購(gòu)物者。當(dāng)你觀察澳大利亞、曼谷 、馬來(lái)西亞、甚至美國(guó)的購(gòu)物中心發(fā)展，城郊 shoppingmall 比較多。而且你可以看到甚至把國(guó)際快餐店放在四層，這在中國(guó)來(lái)說(shuō)可能是辦不到的，找一個(gè)好的設(shè)計(jì)師，比較好的零售策劃師，一個(gè)能夠經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個(gè)好的招商團(tuán)隊(duì)，甚至把