【正文】 經(jīng)營展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計(jì)劃及全盤的營運(yùn)計(jì)劃，必須重新調(diào)整并立刻改正。因此，如何建立一個(gè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)是為今后培育競爭實(shí)力的必要條件。 購物中心具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。而政府同樣讓具有較高經(jīng)營能力者及能創(chuàng)造經(jīng)營效益者開發(fā)經(jīng)營，當(dāng)然開發(fā)經(jīng)營者同時(shí)采用此一思考模式去執(zhí)行該項(xiàng)投資計(jì)劃案。依筆者規(guī)劃賣場的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)經(jīng)營者不但不收分文，尚給予相當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼額度，希望某個(gè)知名廠商參加經(jīng)營。 購物中心的開發(fā)經(jīng)營者掠取高知名度品牌商品的商店參與購物中心的經(jīng)營，一旦經(jīng)營業(yè)績效果開始發(fā)揮作用，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。 （5）坪效提升形同營業(yè)面積的擴(kuò)大效果，垂直效果與平面效果平等。 （3）不占面積賣場。購物中心亦可采取區(qū)隔市場的設(shè)計(jì)配合行銷計(jì)劃，展現(xiàn)強(qiáng)而有力的競爭優(yōu)勢，呈現(xiàn)較佳的經(jīng)營業(yè)績。 以下說明前面所敘述的經(jīng)營手段： （2）集客力： 賣場吸引顧客能力必需努力營造形象，使顧客成為永久的顧客并成為義務(wù)的宣傳者。 E、主動(dòng)提供資訊，把顧客關(guān)系Customer Relation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系Customer Retention，如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。為使賣場滿載應(yīng)采取經(jīng)營客層策略的步驟為： A、創(chuàng)造集客效果，提高集客力。開發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個(gè)商店的經(jīng)營者聯(lián)合成立的組織及累積的基金，適時(shí)有效地用于行銷策略的推動(dòng)，形成良性循環(huán)，以更佳的業(yè)績、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。這一種革命性的變化，使購物中心經(jīng)營成功的機(jī)會大幅提升，政府開始重視購物中心的發(fā)展，并列入政策，促進(jìn)其發(fā)展及給予實(shí)質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。 （3）消費(fèi)資訊提供者： 消費(fèi)市場的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。任何為達(dá)到經(jīng)營目的的不利因素，應(yīng)由專家立即作出有效的計(jì)劃預(yù)以克服，快速地達(dá)成經(jīng)營商圈的特性。競爭者在同一商圈內(nèi)所居的競爭地位，在商圈內(nèi)供給量所估的比例，需求者有無欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購物狂亦將遭受破產(chǎn)的命運(yùn)。 投資估價(jià)之前必需先行擬訂購物中心的整體經(jīng)營計(jì)劃，例如主題商店、娛樂、精品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動(dòng)等，其后把類似具有競爭性的業(yè)態(tài)匯總，以經(jīng)營面積、營業(yè)額來計(jì)算其坪效及依商圈內(nèi)客層的所得核算需求量。謀者于事前計(jì)劃，并運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評估。 城市規(guī)劃的要求 城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要?；蜷_辦大商場不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素。 （2）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。 （1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時(shí)間不同，對選址條件有不同差別。 商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。購物中心商業(yè)計(jì)劃一、選址原則　“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。　 城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。 商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。 在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購買作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長，流動(dòng)時(shí)間相對分散。 （3）選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。 商業(yè)環(huán)境 選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。 另外一此顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。 地形特點(diǎn) 選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。 在選擇店址過程中要對以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會出現(xiàn)新的變化，而不適合設(shè)店。購物中心投資計(jì)劃的前階段，必需在購物中心開發(fā)地點(diǎn)所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。在此過程中決定特定商圈客層的有效需求，并取得競爭者的競爭形勢，再按消費(fèi)潛力計(jì)算后求得供給不足量，據(jù)以與擬開發(fā)的購物中心相比較，從經(jīng)營者能力、才力、財(cái)力及經(jīng)營特色、立地條件等方面決定承受風(fēng)險(xiǎn)度，作為擬制購物中心經(jīng)營計(jì)劃的初步基礎(chǔ)。當(dāng)購物中心進(jìn)入市場爭取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競爭者的供給壓力下，可采取市場需求的補(bǔ)足，從競爭者手中攻克市場，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引力，攻占市場。 （2）整合需求： 購物中心多功能的經(jīng)營計(jì)劃，試圖給予消費(fèi)者全方位需求的滿足。購物中心采取精耕商圈的經(jīng)營模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營的策略。 （5）行銷策略的配合 購物中心運(yùn)用團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化的計(jì)劃性行銷，年度內(nèi)采用全面性熱場（EVENT），使購物中心的營業(yè)狀況一波波地計(jì)劃性提升，并通過“時(shí)間區(qū)分使用”有效地規(guī)劃，降低坪效。 2．經(jīng)營業(yè)績 購物中心采取計(jì)劃性經(jīng)營的模式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商圈鎖定客層，依消費(fèi)者需求條件，預(yù)估可能的消費(fèi)額，設(shè)定預(yù)期的營業(yè)額。 B、對進(jìn)入賣場的顧客群加以明確的分類，再與設(shè)定的客層比較。 F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費(fèi)行為。其積極的做法例如促銷活動(dòng)、結(jié)合電子化的資料歸集運(yùn)用與快速服務(wù)、商業(yè)與社會責(zé)任結(jié)合以達(dá)到經(jīng)營業(yè)績的目標(biāo)。 3．創(chuàng)造附加的營業(yè)面積 從坪效的指標(biāo)觀察，坪效仍表現(xiàn)每坪的平均收益，其主要手段在于創(chuàng)造賣場經(jīng)營效益，從開發(fā)經(jīng)營者分析，亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營面積著手。指部分墻面廣告，這些廣告效果隨著賣場集客量創(chuàng)造效果。購物中心不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當(dāng)于經(jīng)營面積的擴(kuò)大。因此一個(gè)經(jīng)營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊(duì)等待爭取參與經(jīng)營的廠商形成一股熱流。在投資效益評估作業(yè)時(shí)，也接受一宗低于市場租金50%的租賃契約，評估該案的整體經(jīng)營效益及該契約的適宜性。 5．經(jīng)營者的能力與財(cái)力 基于人與地的計(jì)劃可行性評估理念，通常在立地條件之外，必須結(jié)合良好的經(jīng)營者能力與財(cái)力，才能邁向成功之路。為達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營運(yùn)之初又必需攤銷大量的開辦費(fèi)用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。 6．經(jīng)營特色 經(jīng)營中最基本的特色通過主題商店表現(xiàn)出來，購物中心當(dāng)然需要體現(xiàn)特色以吸引顧客的注意力。 購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場，并維持市場計(jì)劃與改變互動(dòng)，這就是一項(xiàng)最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營運(yùn)之中”。 7．立地條件 （1）立地條件分析 購物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因?yàn)轭櫩褪琴徫镏行乃囈陨娴脑?，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。 影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會成長、人口的都市化與流動(dòng)人口。由于本項(xiàng)分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評估、了解競爭環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆?wù)。誠如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購物街的特色，比較像簡單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時(shí)在這條有頂蓋的購物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件(通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計(jì)手法處理)，代表著街道上公共的建筑式樣。 不過，當(dāng)設(shè)計(jì)師意識到這一類延續(xù)性的室內(nèi)空間，其所具有之戲劇性的潛力時(shí)，前述之『店面與購物街融為一體』的設(shè)計(jì)手法，自然被取而代之了，特別是針對多樓層的購物中心，全力發(fā)展購物街的剖面設(shè)計(jì)，以誘導(dǎo)購物者產(chǎn)生興趣，到各個(gè)樓層逛逛，同時(shí)，更進(jìn)一步發(fā)展出將自然光引入室內(nèi)的設(shè)計(jì)手法。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。 生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設(shè)施數(shù)量應(yīng)減少，且作為休息游憩使用。 *水溝—考慮清理的難易度，23個(gè)月清理。 （2）水電設(shè)施維修 *燈具—燈泡的更新、管線的維修。 *灌木—修剪、補(bǔ)植、疏植。 ：平均每年修剪12次。 ：花木補(bǔ)植、病蟲害防治及其他零星事宜。 一般對于交通問題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理（TSM）及運(yùn)輸需求管理（TDM）。 問題一：道路擁堵。 購物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。 改善對策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃研究所得的小汽車及機(jī)車的來往數(shù)來計(jì)算所需的停車位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計(jì)算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。在經(jīng)過衍生交通需求評估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來計(jì)量的交通建設(shè)均已完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)仍然不佳。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。 二、戶外休息區(qū)及兒童游樂場 對于購物中心而言，戶外休息區(qū)應(yīng)為交流、約會的中心區(qū)。 顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因?yàn)樗粌H在父母親購物時(shí)提供兒童一個(gè)可被照顧的場所，同時(shí)也成為一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)地標(biāo)也可塑造出購物中心的特色。 三、地景設(shè)置 （一）入口大廳 入口大廳為進(jìn)入購物中心后第一處場所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對于購物者而言，這是建立購物中心意想的首站。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點(diǎn)的Mall內(nèi)選逛時(shí)，常會喪失方向感，因而有別于商店等營業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經(jīng)常具有空間指向性。因而惟有借著公共空間的空間塑造，才能有效而強(qiáng)烈經(jīng)營購物中心整體的企業(yè)形象，如入口大廳、中庭、停車場、洗手間等公共空間皆是可以經(jīng)營的場所。這種停留性的特質(zhì)有別于入口大廳及停車場的通過性特質(zhì)，它會使購物者在該處停留休息，并有時(shí)間及心情瀏覽周圍的環(huán)境。 （三）樓面裝飾 購物中心若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應(yīng)視所需予以樓面裝飾。其他影響鋪面選擇的因素包括： 花費(fèi)及效益：牽涉到保養(yǎng)維護(hù)、耐久性、是否易碎、瑕疵等。同時(shí)它很便宜，適用于停車場。它們因受水沖擊因而是圓形無尖角的，較碎石具有安全性。若利用不同形式的施工方式則可有許多裝修的樣式，包括清水式、條紋式、噴霧式、噴沙式、粉刷式等。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。磚及鋪面材料必須鋪設(shè)于水泥沙漿上。 一、 結(jié)構(gòu) （一）建筑的通用性 任一建筑的結(jié)構(gòu)均應(yīng)能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時(shí)亦應(yīng)能有部分的彈性以適應(yīng)未來可能改變用途時(shí)所需。承租戶、傳輸方式及販?zhǔn)蹖蛹壗钥赏耆刈兏?。典型的矩形格狀的柱列其跨距?到10公尺。 2．平板結(jié)構(gòu)的最大優(yōu)點(diǎn)在于其所提供的樓層凈高最大，但在挑空時(shí)，尤其靠近柱子時(shí)容易削弱樓板結(jié)構(gòu)。盡管在多層建筑內(nèi)需在鋼骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無須其它的外裝而輕易地使用，尤其是柱子需要大量荷重時(shí)更佳。 雖然如此，以地下室空間作為汽車停車場、服務(wù)入口及通路或儲藏空間都是不錯(cuò)的配置。 在水平配置的購物中心，汽車停車場可以放在購物層的上層。 3．混凝土制的皺板或薄殼。 二、室內(nèi)購物廊Mall （一）一般原則 有關(guān)室內(nèi)空間的部分主要是建立親切感、對比及活動(dòng)。由人行步道的兩側(cè)上、特別是作為注意力焦點(diǎn)的開放性空間上便應(yīng)能看見商店內(nèi)的展示細(xì)部。 雙層式的商店街有時(shí)可用來使商店更加靠近。 購物中心的公共區(qū)域必須創(chuàng)造出吸引人的環(huán)境，使其能至該處購物。 2．巨大的聲響能夠創(chuàng)造生命力及活力。 （二）焦點(diǎn)中庭 在圍封型的購物中心內(nèi)，多會有中庭作為購物中心的焦點(diǎn)。 （三）挑空 在購物中心內(nèi)設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。 電梯比上述二者更為普通，且它所使用的面積比上述二者都少很多。同時(shí)它也比自動(dòng)手扶梯快，安裝費(fèi)用也較為便宜。 （五）入口 購物中心的入口以大片的雙向玻璃門最為普通。 在Mall內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動(dòng)販賣機(jī)，也是一種收入來源。 （七）Mall的設(shè)施與配件 雕塑作品能在購物中心中創(chuàng)造出強(qiáng)烈的視覺焦點(diǎn)，但需注意其