【正文】 免影響店門口的招牌。常用的準(zhǔn)則是由人行道的邊緣劃45度線到雨棚的前端。除此之外也應(yīng)考慮招牌、旗座等位置。 （三）地面層立面 在沿街式商店地面層立面通常都作為展示面。因而建筑師需注意每一立面的品質(zhì)。 三、立面設(shè)計 建筑設(shè)計主要是建構(gòu)于了解每一棟建筑物的兩個方面：其一是環(huán)境本身及建筑物可能對其造成的影響及改變，其二是建筑物的需求及設(shè)計本身所能提供的程度。 （5）除廁所外的裝潢。 9．其他 開發(fā)者的工作并不包括如下各項： （1）商店店面及入口大門。 （4）消防設(shè)備依法規(guī)要求設(shè)置于各處。 6．服務(wù)區(qū) （1）電力系統(tǒng)皆統(tǒng)一集中于地下室的服務(wù)區(qū)內(nèi)。其裝修包括： （1）隔間墻及天花板需上二度漆。 2及3所要求的凈高及荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高及荷重皆需加大。 （3）在商店儲藏區(qū)內(nèi)的墻面即天花應(yīng)有防火的被覆?？墒褂枚喾N材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設(shè)計，但過于沖突、對立的組合應(yīng)避免。對于購物中心而言，應(yīng)發(fā)展出自己的商標(biāo)，并將該符號用于所有的招牌上。 在某些購物中心是以鐘作為重點裝飾，如SOGO百貨入口廣場即是。 獨立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺焦點，所以也具有展示的效能。在入口處應(yīng)有清晰的引導(dǎo)系統(tǒng)以引領(lǐng)顧客進入購物中心。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動時仍沒有可見的景觀。若與自動手扶梯比較，它的運轉(zhuǎn)費用也比較便宜。但它有兩個缺點：所占的空間過大，且需要運轉(zhuǎn)費用。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如集會、流行展示、動態(tài)表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所。 3．對外在環(huán)境而言，Mall的入口應(yīng)大而顯著，但對內(nèi)則不需要。但如下數(shù)項論點則是無意義的： 1．室內(nèi)與室外的溫度應(yīng)有很大的不同（冬天較暖、夏天較涼）。 在水平配置型式的大型購物中心內(nèi)，有時很難誘使購物者離開樓層，前往另一個樓層購物，因而很可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況。人行步道94公尺寬似乎是合宜的。無論如何，購物中心因此在其環(huán)境中更加獨特。 影響大跨距屋頂結(jié)構(gòu)最大的兩項因素為跨距及面積。 （四）大跨距屋頂 最常被用來施作大跨距屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)形式有如下數(shù)種： 1．鋼構(gòu)架及空間衍架。 柱間的空間應(yīng)能適于停車所需，方為理想的購物空間柱距。意外問題通常在開挖地下室時產(chǎn)生，而其發(fā)生的原因，通常與毛細水壓力或水路的阻斷有關(guān)。但無論如何，預(yù)鑄一些建筑元素如梁、樓板等，在興建時為較快速及較經(jīng)濟的方式。即使是在最經(jīng)濟的情況下，結(jié)構(gòu)形式及跨距的選定乃是依據(jù)結(jié)構(gòu)本身所能提供的條件，所以沒有一種結(jié)構(gòu)形式可稱為是最好的，但其形式的優(yōu)劣仍可做比較。 （二）商店單元（Shop Units） 有兩種形式的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被使用。若掌握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術(shù)通常為成功與否的關(guān)鍵。 購物中心的建筑本體規(guī)劃 在建筑物興建之前，開發(fā)者應(yīng)能針對未來承租戶設(shè)計一套發(fā)展計劃。 （六）小型單元鋪面 小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨特的性質(zhì)。理想的設(shè)計是在特殊機能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點及展示場等。 （三）硬鋪面 最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設(shè)時需注意其紋理及工程品質(zhì)。 （二）卵石鋪面 卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹木旁。 工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應(yīng)用的素材。 在實質(zhì)環(huán)境的設(shè)計上，由于中庭相對于購物中心內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設(shè)計上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。其中尤以中庭為最佳場所。若購物中心內(nèi)有一個以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)配合設(shè)計，使各個中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識，借以做為空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。同時也以空間設(shè)計及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進入購物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。其他游戲設(shè)施則可作成動物的形態(tài)，能讓兒童穿進穿出、爬上爬下。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜模箲敉庑菹^(qū)不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭及兒童游戲場附近。一般而言，可設(shè)計配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會議廳、會議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場等處，可著重家具及其他細節(jié)的注意，如顏色的運用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。 購物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計 就購物中心而言，無論是室外或室內(nèi)，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。 問題三：行人、車行動線混雜，互相干擾 改善對策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對于行人與車流的沖突點以立體化設(shè)施處理，避免其動線互相干擾，同時對于停車場、公共汽車場、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購物中心間的聯(lián)絡(luò)動線。 問題二：停車問題。 改善對策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。TDM指的是對于一個已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。 購物中心的交通改善計劃 大型購物中心的開發(fā)，對周邊交通勢必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負面多于正面。 ：植穴及花壇每天需除草一次。 *草皮—修剪、雜草清除等。 *灌溉系統(tǒng)—噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。 *游憩設(shè)備—自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。 ： （1）土木設(shè)施維修 考慮維護管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護。 購物中心綠地維護及管理 (一）設(shè)施維護 ，應(yīng)明確訂定如下： 生態(tài)綠地應(yīng)為開放性，且僅供行人、游客進入。 隨著這樣的設(shè)計發(fā)展，購物街的設(shè)計開始考量三個不同系統(tǒng)(或稱之為模距秩序)的整合，這三種購物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨特的特質(zhì)與偏好的向度。 北美地區(qū)在接下來的設(shè)計發(fā)展階段中，商場的規(guī)劃試圖使購物街更具一致性，自我風(fēng)格更強烈，為了達到這個目標(biāo)，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例如在伍德菲爾德商場的例子當(dāng)中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。 通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價，可以作出兩個以上具體經(jīng)營方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營計劃，而這些事實均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營計劃，及投資估價的實際評估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。 （2）商圈客層分析 在經(jīng)營計劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計劃的貫徹，使實際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。 B、有多少人可能成為購物中心的顧客。經(jīng)營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性及其他足以影響購物中心的任何因素。市場組合的特色并非由市場專家設(shè)計出來，加上計劃并不是完整而無缺點，對這一點，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營者同意才能執(zhí)行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。 購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，從現(xiàn)有的市場中吸引大量的消費者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟利益及專業(yè)人才，但作為一個龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營管理，前述優(yōu)點將立即轉(zhuǎn)為缺點，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。競爭相對產(chǎn)生風(fēng)險，需要經(jīng)營者充分呈現(xiàn)個人經(jīng)營能力及適應(yīng)各種狀況的財力，否則，在競爭的狀態(tài)下可能會減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險提升，因此可藉商圈調(diào)查取得的資料預(yù)先進行比較，作為決策的依據(jù)。目前國有土地上設(shè)定回歸金額的招標(biāo)模式，既是投標(biāo)人或是擬開發(fā)經(jīng)營者，自從投標(biāo)取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經(jīng)營績效來回收成本，創(chuàng)造效益。 購物中心的開發(fā)經(jīng)營者于初期招商階段，常對具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，以便吸引參與經(jīng)營。 4．讓具有較高經(jīng)營能力、創(chuàng)造經(jīng)營效益者進入賣場 無論采用單一租金或租金與營收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營能力的店即具有集客力，在各商店具有相當(dāng)集客力所產(chǎn)生的對賣場的貢獻，不但使各商店經(jīng)營業(yè)績好，回歸于賣場開發(fā)經(jīng)營者效果更是可觀。亦可采用自營的控制方式，防止空置賣場。 （2）活動造型銷售點，并可配合作節(jié)度商品銷售。由于購物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進場的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計與親切的服務(wù)，他們停留的時間較長，創(chuàng)造許多商機，整合顧客需求一次滿足，賣場產(chǎn)生了滿足消費者需求的整合效果。 H、讓購物中心走入消費者的心，形成市場心理占有的根深狀態(tài)，爭取市場占有率。 D、促進與再次、多次進入賣場的顧客建立客層關(guān)系。購物中心計劃性經(jīng)營是以顧客導(dǎo)向、長期經(jīng)營為目標(biāo)，故不應(yīng)認為顧客進門一定有購買行為的發(fā)生，否則顧客會產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進門總會有商機的經(jīng)營心態(tài)。由于購物中心的開發(fā)者經(jīng)營購物中心，賣場的經(jīng)營績效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。購物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營形勢，改變營利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。這項整合性需求將使一般商店經(jīng)營者束手無策。 （1）大規(guī)模經(jīng)營： 由于大規(guī)模經(jīng)營，有能力聘請專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購物中心組織專案的開發(fā)團隊，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營模式。 1．競爭形勢 兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購物中心在先前階段了解競爭形勢即是知彼的要件。在這個階段，投資者已有完整的計劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計劃的重要性，事實上當(dāng)購物中心開始經(jīng)營時亦不能免除經(jīng)營計劃的調(diào)整。 經(jīng)營計劃與競爭環(huán)境調(diào)查 謀定而后動為投資任何事業(yè)成功的要件。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。 還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢。 一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費用達到最小。 交通狀況 城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。而“地利”也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇?！疤鞎r”是指商家對投資時機的把握以及在經(jīng)營過程中的時令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。同時，顧客是商業(yè)活動過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。 客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。 有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。 （4）對于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動地引導(dǎo)客流，制造客流，進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達性最佳的地點。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。一般大商場就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。在擬訂的狀況下，設(shè)定對商圈內(nèi)面對競爭或排除競爭作互補的服務(wù)項目的配置，通過計劃可行評估作投資效益的評析，產(chǎn)生最初步的經(jīng)營計劃。具有擬訂的購物中心預(yù)期經(jīng)營績效，即可順利進行投資估價。 競爭是進步的源泉，沒有競爭的狀態(tài)即屬壟斷的市場，并非消費者之福。購物中心充分掌握消費者多樣化的需求，利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段實現(xiàn)消費者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi)的消費者需求。 （4）扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色： 近年來國際間購物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施。時間區(qū)分使用的定義，指行銷計劃階段，掌握各個時間區(qū)段，消費者進入賣場的變化，通過業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達到高坪效的經(jīng)營目標(biāo)。營業(yè)額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個購物中心增加經(jīng)營業(yè)績，購物中心的開發(fā)經(jīng)營者可采用下列的手段加以提升： （1）賣場滿載： 賣場面積的設(shè)計是依據(jù)設(shè)計規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的賣場人潮，產(chǎn)生賣場集客效果，只要有客人進門就有商機。 C、由以上步驟比較的結(jié)果，評估原始客層經(jīng)營的比例，掌握客源。 G、提升顧客對購物中心的認同感。 （3）需求整合： 運用整合性需求最有利于經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)的達成。其主要項目如下： （1）中庭新產(chǎn)品發(fā)表會，不但可以創(chuàng)造更高集客效果，亦可創(chuàng)造附加的營業(yè)面積。 （4）避免賣場面積空置，降低坪效。其中包含時間區(qū)隔規(guī)劃的應(yīng)用。對購物中心的商譽評估及其效益評估，大多要求該購物中心的經(jīng)營者提供等待廠商的名冊，以呈現(xiàn)商譽價值程度及經(jīng)營效益的持續(xù)性。由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻