【正文】 根據(jù)前述的這一些討論，我們或許就可以理解，為什么購物中心入口的設計特色，通常看起來都是模仿歷史建筑物的造型(然而手法并不太高明)，因為這些設計的出發(fā)點，都是基于類似的設計考量——都為了在建筑物的外觀立面上，表現(xiàn)出購物街的剖面空間韻律，同時又要使這個剖面空間的韻律與大門的尺寸，在立面上互相融合在一起。 除了提供足夠的停車位數(shù)外，也應配合其他相關(guān)停車措施的妥善規(guī)劃來解決停車問題，例如出入口的設計、收費方式、停車場距大型購物中心的距離等，均可有效解決停車問題。由于大型購物中心的開發(fā)將吸引大量消費者，因此無可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測估算而得到基地開發(fā)后的道路交通量變化情形。在其他不同的都市環(huán)境條件下，可能需要考慮不同的因素，但是，都是以同樣的論述觀點來發(fā)展。 18．運用既有的元素，讓這一棟建筑物融入基地所在的環(huán)境當中，但是同時也賦予其強烈的獨特性格，以助于本開發(fā)在市場競爭之下，還可以存活下來。 12．汽車與巴士可以停靠在旅館的南大街入口。 6． 電扶梯把人潮往上帶，穿過整棟建筑物空間到達高處，這一個舉動，本身就可以變轉(zhuǎn)成一件『活動』。柴德勒簡單的解說圖，很清楚地解釋了，如何將建筑物內(nèi)部使用的計畫與外部都市空間的規(guī)劃內(nèi)容，相互結(jié)合在一起?；旧?，一般認為最早出現(xiàn)的城郊型購物中心，是由一群臨時搭設、販售各類商品的小篷子所組成，一開始，該商場的組織架構(gòu)，相當松散而且非常不正式，周圍環(huán)繞著大面積的停車場，并在篷子與篷子之間的路面，鋪上地坪，猶如一條露天的人行購物街。 從上述這一系列的論述，我們了解設計如何處理建筑物的量體、在基地上引入的活動、入口設置的位置、以及建筑立面上的特色，甚至包括建筑物內(nèi)部公共空間的安排，以及這些元素如何延伸或強化基地與周遭環(huán)境之間的關(guān)系等等，這就是任何一位設計者，在做一個都會型購物中心開發(fā)案時，應當表現(xiàn)出來的都市設計觀點。 建筑意象方面的考量重點 16．創(chuàng)造建筑物外觀的整體感，在視覺上整合成一棟建筑物的感覺(而不是把低層部突顯出來，處理成一段基座的造型)。 11．辦公大樓的入口從卡佛特街的騎樓空間進入，讓辦公大樓有其獨特的自明性，并與市中心的方向，產(chǎn)生緊密的銜接。但除此之外，還賦予這 一棟建筑物三個面向的立面，都各具不同的格調(diào)，以區(qū)分出其不同的使用機能——分別是購物、旅館及辦公空間。他的公司所開發(fā)的港灣廣場購物街(Gdllery at Harborplace)，是一個集合四種使用機能的開發(fā)計劃，有獨門精品商店、餐廳、辦公室、旅館，還有停車空間，這一些東西全部都出現(xiàn)在一個街廓之內(nèi)，該案就緊鄰班哲明過去的城市建筑由于取材于自然，更由于有較持久而穩(wěn)定的文化觀念、倫理習俗的影響，往往能夠獲得協(xié)調(diào)的色彩效果，古都北京即為一例。一些城市對色彩缺乏認真研究，競相模仿，相互攀比，追求豪華，反倒形成了色彩上的混亂與無序，失去了特色。 （六）其余，如樓梯、升降梯、衛(wèi)浴設備、觀眾席構(gòu)造及停車位皆需依法規(guī)規(guī)定所示予以管理。 5．廁所盥洗室。其中包括販售預測及預算，商店室內(nèi)配置計劃，建筑師所建議的商店店面形式等。 （二）商店的外觀及大小 很明顯的，有不同的承租戶會塑造不同外觀及大小的商店。服務區(qū)的立面以磚砌及混凝土皆可，不必使用精美的面材或裝修，因為它們很容易因貨物的搬運造成瑕疵。 8．預算。雨棚最小高度多半取決于： 1．雨棚的寬度，以達到適當?shù)谋Ｗo。另一方面立面能配合地景規(guī)劃，提供一舒適愉悅的都市空間。臺灣地區(qū)在實際開發(fā)時對歐、美的做法可采取參考的態(tài)度，是否依循仍要取決于開發(fā)者與承租戶的協(xié)商結(jié)果。承租戶部分也應對法令限制有所了解，避免不當?shù)氖褂?，尤其是變更使用等，以免造成自身及開發(fā)者的損失。 （4）在每一間廁所內(nèi)皆有一組馬桶及洗手臺。 （3）商店單元的墻面及天花應不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承租戶進行內(nèi)部裝修。 （十）購物中心內(nèi)單元商店的典型外觀裝修標準 店面裝修的材料使用通常因個別的商店設計而有所差異，但仍有一些一般性的原則： 1．一般商店 應采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁。 開放式的噴泉在圍封式的購物中心內(nèi)較難看到，但水是一種很有吸引力的裝飾，因而像SOGO百貨中庭及福華飯店中庭流水的做法是頗為適當?shù)?。自動門也經(jīng)常被使用，但當出入的顧客很多時容易產(chǎn)生問題。顧客使用時也比較不會緊張。中庭廣場多位于各個主要商店形成的動線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。將Mall加上頂蓋主要便是籍此控制室內(nèi)的環(huán)境。另外根據(jù)購物者的人數(shù)，空間應勿過窄以至感覺太過擁塞。 4．預力梁。當然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上，且建筑物外圍的排水系統(tǒng)可以降低周圍土壤的水壓力，土壤的開挖為自然邊坡的方式，則其花費是最少的。 3．預鑄鋼筋混凝土系統(tǒng)運用于購物中心的情況并不廣泛，主要是因為它們?nèi)灰揽苛?，這使得它們在不規(guī)則平面及特殊要求時并不適用。因而空間必須可以依不同的需求而做再區(qū)分，樓梯及樓板抬高的部分可以被重新安裝或移動，建筑物中任一部分的空間照明及給排水系統(tǒng)均能徹底地更改。瓷磚及馬賽克對于紋理、模式及顏色的選擇上可以有很大的適應性。 （四）室內(nèi)鋪面 室內(nèi)鋪面設計的主要原則是不要與室外鋪面有太突兀的差異?；旧纤娜秉c是鋪設于停車場時，可能會因為輪胎滾動使石頭飛起而造成危險。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭內(nèi)的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設計的立面，它應與中庭的地景設計相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。這些公共空間不屬于任一承租戶，因而可依購物中心開發(fā)者的需求做完整而不受干擾的規(guī)劃。因而設計的重點應在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。但在設計時常有兩難的局面產(chǎn)生：一方面，如果戶外休息區(qū)設計得過為舒適，其所需的尺度可能會造成停車者需走很長的距離才能到達Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區(qū)域，則可能損失一個會引人注意的中心。 改善對策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購物中心的開發(fā)規(guī)模及強度，必要時縮小開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)強度。 行人干擾車流：審慎規(guī)劃行人動線及車行動線，最好此二者的動線予以分隔。TSM指的是現(xiàn)有的運輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運輸系統(tǒng)功能的方法。 ：依樹冠生長情況而定，以每年修剪一次為原則。 *水池—設備的維護定期檢視、管線的檢修換新。 生態(tài)綠地設置的硬件設施需盡量自然，以減少維護管理工作。演進到這個階段，購物街終于被發(fā)展成一個建筑的獨立個體，不受不同出租店面切割特性的影響，其結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強烈的性格。雖然購物中心走向社區(qū)化，但其績效仍足以反映社區(qū)化服務成就，終究購物中心仍屬于營利事業(yè)，一切服務必須依賴財務的命脈，否則理想亦無從實現(xiàn)。因此下列重點必須探討： A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。成功的購物中心卻更重視市場組合，利用事先詳細規(guī)劃，通過各個商店以及建立營運后的完整合作關(guān)系及其他開發(fā)經(jīng)營者、廣告代理商的努力和參與。當經(jīng)營計劃之初，在商圈內(nèi)調(diào)查估計供給與需求之始，若采取守勢，降低競爭可能采取供給不足量為業(yè)種安排，但為求經(jīng)營計劃的全方位服務功能，必需整合其他需求，于是面對競爭在所難免。對購物中心的商譽評估及其效益評估，大多要求該購物中心的經(jīng)營者提供等待廠商的名冊，以呈現(xiàn)商譽價值程度及經(jīng)營效益的持續(xù)性。 （4）避免賣場面積空置，降低坪效。 （3）需求整合： 運用整合性需求最有利于經(jīng)營業(yè)績目標的達成。 C、由以上步驟比較的結(jié)果，評估原始客層經(jīng)營的比例，掌握客源。時間區(qū)分使用的定義，指行銷計劃階段，掌握各個時間區(qū)段，消費者進入賣場的變化，通過業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達到高坪效的經(jīng)營目標。購物中心充分掌握消費者多樣化的需求，利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段實現(xiàn)消費者導向，以整合商圈內(nèi)的消費者需求。具有擬訂的購物中心預期經(jīng)營績效，即可順利進行投資估價。反之，從當前分析不適合設店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。一般大商場就是以此為目標而設置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。因此商業(yè)設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。 有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣的主要因素，必須加以考慮。同時，顧客是商業(yè)活動過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。而“地利”也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 交通狀況 城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設施的載體。 一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。在這個階段，投資者已有完整的計劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計劃的重要性，事實上當購物中心開始經(jīng)營時亦不能免除經(jīng)營計劃的調(diào)整。 （1）大規(guī)模經(jīng)營： 由于大規(guī)模經(jīng)營，有能力聘請專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購物中心組織專案的開發(fā)團隊，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營模式。購物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營形勢，改變營利的單一目標，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務功能。購物中心計劃性經(jīng)營是以顧客導向、長期經(jīng)營為目標，故不應認為顧客進門一定有購買行為的發(fā)生，否則顧客會產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進門總會有商機的經(jīng)營心態(tài)。 H、讓購物中心走入消費者的心，形成市場心理占有的根深狀態(tài)，爭取市場占有率。 （2）活動造型銷售點，并可配合作節(jié)度商品銷售。 4．讓具有較高經(jīng)營能力、創(chuàng)造經(jīng)營效益者進入賣場 無論采用單一租金或租金與營收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營能力的店即具有集客力，在各商店具有相當集客力所產(chǎn)生的對賣場的貢獻，不但使各商店經(jīng)營業(yè)績好，回歸于賣場開發(fā)經(jīng)營者效果更是可觀。目前國有土地上設定回歸金額的招標模式，既是投標人或是擬開發(fā)經(jīng)營者，自從投標取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經(jīng)營績效來回收成本，創(chuàng)造效益。 購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，從現(xiàn)有的市場中吸引大量的消費者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟利益及專業(yè)人才，但作為一個龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營管理，前述優(yōu)點將立即轉(zhuǎn)為缺點，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。經(jīng)營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性及其他足以影響購物中心的任何因素。 （2）商圈客層分析 在經(jīng)營計劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計劃的貫徹，使實際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價多少這些量化的指標與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標性的關(guān)聯(lián)。 北美地區(qū)在接下來的設計發(fā)展階段中，商場的規(guī)劃試圖使購物街更具一致性，自我風格更強烈，為了達到這個目標，基本上必須提高空間陳設的水準，因此，例如在伍德菲爾德商場的例子當中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。 購物中心綠地維護及管理 (一）設施維護 ，應明確訂定如下： 生態(tài)綠地應為開放性，且僅供行人、游客進入。 *游憩設備—自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。 *草皮—修剪、雜草清除等。 購物中心的交通改善計劃 大型購物中心的開發(fā)，對周邊交通勢必造成影響，而且?guī)缀蹩深A期的是其影響負面多于正面。 改善對策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標志、信號的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。 問題三：行人、車行動線混雜，互相干擾 改善對策：妥善規(guī)劃行人設施，對于行人與車流的沖突點以立體化設施處理，避免其動線互相干擾，同時對于停車場、公共汽車場、站也應妥善規(guī)劃其與大型購物中心間的聯(lián)絡動線。一般而言，可設計配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會議廳、會議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場等處，可著重家具及其他細節(jié)的注意，如顏色的運用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。其他游戲設施則可作成動物的形態(tài)，能讓兒童穿進穿出、爬上爬下。若購物中心內(nèi)有一個以上的中庭，則除了在建筑設計上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設施亦應配合設計，使各個中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識，借以做為空間指標，而可在空間中尋求定位。 在實質(zhì)環(huán)境的設計上，由于中庭相對于購物中心內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設計上應可適應此特性而做強調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。 工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。 （三）硬鋪面 最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設時需注意其紋理及工程品質(zhì)。 （六）小型單元鋪面 小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨特的性質(zhì)。若掌握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術(shù)通常為成功與否的關(guān)鍵。即使是在最經(jīng)濟的情況下，結(jié)構(gòu)形式及跨距的選定乃是依據(jù)結(jié)構(gòu)本身所能提供的條件，所以沒有一種結(jié)構(gòu)形式可稱為是最好的，但其形式的優(yōu)劣仍可做比較。意外問題通常在開挖地下室時產(chǎn)生，而其發(fā)生的原因，通常與毛細水壓力或水路的阻斷有關(guān)。 （四）大跨距屋頂 最常被用來施作大跨距屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)形式有如下數(shù)種： 1．鋼構(gòu)架及空間衍架。無論如何，購物中心因此在其環(huán)境中更加獨特。 在水平配置型式的大型購物中心內(nèi)，有時很難誘使購物者離開樓層，前往另一個樓層購物，因而很可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況。 3．對外在環(huán)境而言，Mall的入口應大而顯著，但對內(nèi)則不需要。但它有兩