【正文】 個(gè)缺點(diǎn)：所占的空間過大，且需要運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動(dòng)時(shí)仍沒有可見的景觀。 獨(dú)立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺焦點(diǎn)，所以也具有展示的效能。對(duì)于購物中心而言，應(yīng)發(fā)展出自己的商標(biāo)，并將該符號(hào)用于所有的招牌上。 （3）在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的墻面即天花應(yīng)有防火的被覆。其裝修包括： （1）隔間墻及天花板需上二度漆。 （4）消防設(shè)備依法規(guī)要求設(shè)置于各處。 （5）除廁所外的裝潢。因而建筑師需注意每一立面的品質(zhì)。除此之外也應(yīng)考慮招牌、旗座等位置。 5．避免影響店門口的招牌。 （五）二樓立面 在水平配置形式的購物中心，二樓多作為儲(chǔ)藏空間及服務(wù)空間，因而容易形成無開口的空白立面。而且在夜晚的時(shí)候，購物中心安全上的要求可以很輕易地滿足，因?yàn)樗灰獙all的入口關(guān)閉即可。 每一個(gè)承租戶對(duì)于商店的外觀及大小都有其獨(dú)特的注重點(diǎn)。 2．坡道及扶手。供殘障者使用的內(nèi)外通路、走廊有高低差時(shí)亦同。 談到如何從城市設(shè)計(jì)的角度看城市色彩時(shí)，中國(guó)建設(shè)文協(xié)環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)王明賢對(duì)此頗有共識(shí)。再者，不能讓煙灰、沙塵奪去城市的色彩。而立交橋等構(gòu)筑物，化妝似地刷上各種涂料也沒什么必要，應(yīng)以混凝土的本色顯出力量感。 2． 之想要在這一塊介于普瑞特街(Pratt Street，通往巴爾地摩內(nèi)灣)與卡佛特街之間的街廓上開發(fā)成功，最關(guān)鍵的因素，就是要把這一條人行軸線上的活動(dòng)，延伸越過卡佛特街，并創(chuàng)造出一個(gè)很能吸引人目光的焦點(diǎn)(包括許多家商店、餐廳、街道活動(dòng)、表演)。 8． 把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街(South Street)，進(jìn)入本旅館。 14．旅館的附屬性設(shè)施：餐廳、會(huì)議廳、酒吧，可以由旅館的大廳或是購物廊，直接進(jìn)入。這種手法有點(diǎn)類似羅馬西班牙大階梯的效果。這類購物中心，完全擺脫了諸如都市紋理之類的限制條件，根據(jù)商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的需要，自由地發(fā)展出理想的空間型態(tài)。 規(guī)劃內(nèi)容上應(yīng)考慮的重點(diǎn) 艾柏哈德，柴德勒(Eberhard Zcider)長(zhǎng)期以來大力倡導(dǎo)復(fù)合式使用開發(fā)計(jì)劃的先進(jìn)，他認(rèn)為這種開發(fā)方式，可以為市區(qū)環(huán)境帶來很多正面的影響。 4． 除了西南角有活動(dòng)焦點(diǎn)之外，其他三個(gè)角落也都有不同的『活動(dòng)』，以便在環(huán)繞基地四周的街道上，創(chuàng)造出一個(gè)適合人行的環(huán)境。 10．本建筑物的量體高度，與旁邊的IBM大樓相仿，并且與其他港邊的建筑群，維持和諧的量體關(guān)系。所有的裝卸貨與服務(wù)動(dòng)線，都設(shè)于建筑物內(nèi)部的室內(nèi)通道中，也一樣可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。 22．透過這一棟建筑物的造型，使之與基地的既存條件產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，并將之轉(zhuǎn)換，使它與環(huán)境結(jié)合成一個(gè)整體的都市景觀。TDM指的是對(duì)于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。 問題二：停車問題。 入口設(shè)計(jì)的詮釋方法 在討論關(guān)于購物街與中央空間的設(shè)計(jì)主題與問題時(shí)，有時(shí)候也很難避免不談到歷史上的建筑范例。 入口設(shè)計(jì)還面對(duì)另一項(xiàng)難題，就是在既存的、尺度較大的構(gòu)件上，如何試著用一種具有說服力的整合手法，將較小的元素結(jié)合上去，因此，設(shè)計(jì)手法的推敲發(fā)展，就鎖定在如何達(dá)成這個(gè)目標(biāo)(包含如何處理界于二個(gè)極端尺度間的中間尺度的元素)。在經(jīng)過衍生交通需求評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來計(jì)量的交通建設(shè)均已完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)仍然不佳。 購物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。 一般對(duì)于交通問題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理（TSM）及運(yùn)輸需求管理（TDM）。這種手法有點(diǎn)類似羅馬西班牙大階梯的效果。 14．旅館的附屬性設(shè)施：餐廳、會(huì)議廳、酒吧，可以由旅館的大廳或是購物廊，直接進(jìn)入。 8． 把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街(South Street)，進(jìn)入本旅館。 2． 之想要在這一塊介于普瑞特街(Pratt Street，通往巴爾地摩內(nèi)灣)與卡佛特街之間的街廓上開發(fā)成功，最關(guān)鍵的因素，就是要把這一條人行軸線上的活動(dòng)，延伸越過卡佛特街，并創(chuàng)造出一個(gè)很能吸引人目光的焦點(diǎn)(包括許多家商店、餐廳、街道活動(dòng)、表演)。為了尋找最適當(dāng)?shù)纳虉?chǎng)型態(tài)，以維系這種小店家依賴百貨公司主力店生存的依存關(guān)系，因而產(chǎn)生了一套典型的平面配置方式，以商場(chǎng)內(nèi)主力商店的數(shù)目為依據(jù)，盡量使正面入口到商場(chǎng)最冷清的角落之間(即使只有極少的顧客會(huì)經(jīng)過的角落)的距離最短，同時(shí)，盡量使主要購物人潮，可以十分方便地從一家主力商店逛到另一家。 城郊區(qū)域型購物中心配置 所有自二次大戰(zhàn)以后才陸續(xù)發(fā)展成形的新興購物中心類型中，最具影響力的就屬位于城郊的區(qū)域性購物中心，它不但對(duì)都市的形態(tài)產(chǎn)生影響，而且對(duì)于購物中心的設(shè)計(jì)也造成相當(dāng)大的沖擊。 19．在視覺上展現(xiàn)出動(dòng)線垂直移動(dòng)的特性，以增加此建筑物的動(dòng)感。有很充裕的停等空間，并可從此處直接進(jìn)入旅館的停車場(chǎng)。電扶梯緩緩地往上移動(dòng)，人們的視野因而展開，可以俯瞰到整個(gè)采光大廳，而且也可以看旅館、辦公大樓與海港。建筑師以圖文并茂的解說文字，說明如下： 規(guī)劃內(nèi)容方面的考量重點(diǎn) l． 雖然港灣廣場(chǎng)，已經(jīng)抓到一個(gè)都會(huì)型人行空間場(chǎng)所的重要精神，不過，這些人行通道與市中心地區(qū)的連系關(guān)系，還是相當(dāng)薄弱。城市的色彩訴說著城市的歷史和今天的文化意味，讓市民直接體會(huì)到城市的精神。首先，從視覺心理衛(wèi)生的高度，下決心去抵制甚至最終禁止那些色澤惡劣的屋頂琉璃瓦、室內(nèi)外墻瓷磚、幕墻玻璃、廣場(chǎng)鋪裝等材料的使用和生產(chǎn)。老城青島的紅瓦朱色外墻、碧海、藍(lán)天，也充分顯示出這座美麗濱海城市的風(fēng)采。 3．升降機(jī)。需管制的要點(diǎn)如下： （一）在購物中心內(nèi)設(shè)有供殘障者使用的設(shè)施，應(yīng)于明顯處設(shè)置殘障者使用設(shè)施的標(biāo)志。例如，家具店需要大片的樓地板面積但僅需小的正面，它們同時(shí)希望能有足夠長(zhǎng)度的櫥窗來展示它們的產(chǎn)品；糖果店不僅需要小的正面（），而且需要小的販?zhǔn)蹍^(qū)深度（6公尺9公尺之間）。 在圍封式的購物中心內(nèi)，沒有天氣的問題。 就設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)而言，若能將雨棚等突出物與建筑物一并設(shè)計(jì)將是較好的做法，如果它是后來再加上的，也需考慮建筑的景觀。 3．人行道上能使適當(dāng)大小的光線進(jìn)入，而無須過多的人工輔助光線。雖然，這不是指那些大多數(shù)店面開向內(nèi)廷的圍封式購物中心。因而如果有任何對(duì)于環(huán)境上的影響，建筑師都必須有所了解。 （3）油漆、地板裝修。 （2）給水及排水系統(tǒng)皆接往各商店單元的廁所。裝修及欄桿則可依承租戶所需由承租戶自行負(fù)責(zé)。 （2）。 超過50家商店單元的購物中心，其商店位置標(biāo)示板及引導(dǎo)地圖便很重要，集中放在購物中心各入口處及服務(wù)臺(tái)的印有商店名稱的簡(jiǎn)單平面圖、背景說明等便是最有效的指導(dǎo)與廣告。 在Mall內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動(dòng)販賣機(jī)，也是一種收入來源。同時(shí)它也比自動(dòng)手扶梯快，安裝費(fèi)用也較為便宜。 （三）挑空 在購物中心內(nèi)設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對(duì)于吸引購物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。 2．巨大的聲響能夠創(chuàng)造生命力及活力。 雙層式的商店街有時(shí)可用來使商店更加靠近。 二、室內(nèi)購物廊Mall （一）一般原則 有關(guān)室內(nèi)空間的部分主要是建立親切感、對(duì)比及活動(dòng)。 在水平配置的購物中心，汽車停車場(chǎng)可以放在購物層的上層。盡管在多層建筑內(nèi)需在鋼骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無須其它的外裝而輕易地使用，尤其是柱子需要大量荷重時(shí)更佳。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。 一、 結(jié)構(gòu) （一）建筑的通用性 任一建筑的結(jié)構(gòu)均應(yīng)能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時(shí)亦應(yīng)能有部分的彈性以適應(yīng)未來可能改變用途時(shí)所需。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。它們因受水沖擊因而是圓形無尖角的，較碎石具有安全性。其他影響鋪面選擇的因素包括： 花費(fèi)及效益：牽涉到保養(yǎng)維護(hù)、耐久性、是否易碎、瑕疵等。這種停留性的特質(zhì)有別于入口大廳及停車場(chǎng)的通過性特質(zhì)，它會(huì)使購物者在該處停留休息，并有時(shí)間及心情瀏覽周圍的環(huán)境。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點(diǎn)的Mall內(nèi)選逛時(shí)，常會(huì)喪失方向感，因而有別于商店等營(yíng)業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場(chǎng)所經(jīng)常具有空間指向性。 顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因?yàn)樗粌H在父母親購物時(shí)提供兒童一個(gè)可被照顧的場(chǎng)所，同時(shí)也成為一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)地標(biāo)也可塑造出購物中心的特色。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場(chǎng)可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場(chǎng)同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。 改善對(duì)策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃研究所得的小汽車及機(jī)車的來往數(shù)來計(jì)算所需的停車位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計(jì)算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。 問題一：道路擁堵。 ：花木補(bǔ)植、病蟲害防治及其他零星事宜。 *灌木—修剪、補(bǔ)植、疏植。 *水溝—考慮清理的難易度，23個(gè)月清理。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。誠如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購物街的特色，比較像簡(jiǎn)單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時(shí)在這條有頂蓋的購物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件(通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計(jì)手法處理)，代表著街道上公共的建筑式樣。 影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長(zhǎng)率，包含自然成長(zhǎng)與社會(huì)成長(zhǎng)、人口的都市化與流動(dòng)人口。 購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場(chǎng)，并維持市場(chǎng)計(jì)劃與改變互動(dòng)，這就是一項(xiàng)最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營(yíng)運(yùn)之中”。為達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營(yíng)運(yùn)之初又必需攤銷大量的開辦費(fèi)用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。在投資效益評(píng)估作業(yè)時(shí)，也接受一宗低于市場(chǎng)租金50%的租賃契約，評(píng)估該案的整體經(jīng)營(yíng)效益及該契約的適宜性。購物中心不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)面積的擴(kuò)大。 3．創(chuàng)造附加的營(yíng)業(yè)面積 從坪效的指標(biāo)觀察，坪效仍表現(xiàn)每坪的平均收益，其主要手段在于創(chuàng)造賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，從開發(fā)經(jīng)營(yíng)者分析，亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營(yíng)面積著手。 F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費(fèi)行為。 2．經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 購物中心采取計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)的模式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商圈鎖定客層，依消費(fèi)者需求條件，預(yù)估可能的消費(fèi)額，設(shè)定預(yù)期的營(yíng)業(yè)額。購物中心采取精耕商圈的經(jīng)營(yíng)模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營(yíng)的策略。當(dāng)購物中心進(jìn)入市場(chǎng)爭(zhēng)取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的供給壓力下，可采取市場(chǎng)需求的補(bǔ)足，從競(jìng)爭(zhēng)者手中攻克市場(chǎng)，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引力，攻占市場(chǎng)。購物中心投資計(jì)劃的前階段，必需在購物中心開發(fā)地點(diǎn)所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對(duì)這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。 地形特點(diǎn) 選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。 商業(yè)環(huán)境 選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。 （3）選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。 商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。購物中心商業(yè)計(jì)劃一、選址原則　“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。 （2）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小?；蜷_辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。謀者于事前計(jì)劃，并運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評(píng)估。競(jìng)爭(zhēng)者在同一商圈內(nèi)所居的競(jìng)爭(zhēng)地位，在商圈內(nèi)供給量所估的比例，需求者有無欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購物狂亦將遭受破產(chǎn)的命運(yùn)。 （3）消費(fèi)資訊提供者： 消費(fèi)市場(chǎng)的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。開發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個(gè)商店的經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合成立的組織及累積的基金，適時(shí)有效地用于行銷策略的推動(dòng)，形成良性循環(huán)，以更佳的業(yè)績(jī)、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。 E、主動(dòng)提供資訊，把顧客關(guān)系Customer Relation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系Customer Retention，如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。購物中心亦可采取區(qū)隔市場(chǎng)的設(shè)計(jì)配合行銷計(jì)劃，展現(xiàn)強(qiáng)而有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)較佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 （5）坪效提升形同營(yíng)業(yè)面積的擴(kuò)大效果，垂直效果與平面效果平等。依筆者規(guī)劃賣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不但不收分文，尚給予相當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼額度，希望某個(gè)知名廠商參加經(jīng)營(yíng)。