【正文】 地使用權設定的抵押。 ? 房屋租賃的基本流程 ? 房屋租賃包括房屋出租和房屋轉租兩種情況，其流程基本相同，一般是： ? （ 1）出租方通過中介、媒體等渠道發(fā)布房屋出租信息，尋找承租人。 ? 房地產開發(fā)項目轉讓的一般流程為： ? （ 1）房地產開發(fā)項目權利人向房地產管理部門提出轉讓申請 ? （ 2）房地產管理部門對申請進行審核、批復 ? （ 3）轉讓雙方簽訂房地產開發(fā)項目轉讓合同 ? （ 4）到國土資源管理部門辦理土地使用權邊等登記手續(xù) ? （ 5）持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案 ? 商品房現(xiàn)售基本流程 ? 商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將其依法開發(fā)并已竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。 第三節(jié) 房地產交易的基本流程 ?一、房地產買賣的基本流程 ?房地產買賣是最常見的房地產交易形式之一，主要有商品房買賣、二手房買賣、預購商品房轉讓、房屋在建工程轉讓以及土地使用權轉讓等類型，其中商品房買賣又包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。 ?三、房地產租賃的概念 ?房地產租賃 包括房屋租賃和國有土地租賃兩種情況。 ? 房地產交換的概念 ? 房地產交換 是指房地產權利人將其合法擁有的房屋所有權（包括土地使用權）、房屋使用權與他人的房屋所有權（包括土地使用權）、房屋使用權進行交換的行為。它主要有房地產買賣、交換、贈與、以房地產抵債、以房地產作價出資或者作為合作條件與他人成立企業(yè)法人或合資、合作開發(fā)經營房地產使得房地產權利發(fā)生轉移、因企業(yè)兼并或者合并房地產權屬隨之轉移等六種方式。 ? 按 交易場所 劃分，可以將房地產市場分為 有形 市場（如固定市場）、 無形市場（如網上市場）等。由于房地產兼具使用和投資雙重功能，許多人在購買時的動機常常兼顧使用和投資，因此，使用市場和投資市場的真實界限實際上是很模糊的。 ? 按 流轉次數(shù) 劃分，從房地產開發(fā)的角度看，可以將房地產市場分為 一級市場 （具體為土地使用權出讓市場）、 二級市場 （具體為新開發(fā)的商品房的初次交易市場）、 三級市場 （具體為商品房、經濟適用住房、已購公有住房等再次交易以及其他已投入使用的存量房的交易市場）。整體房地產市場即為全國房地產市場，區(qū)域房地產市場則是指某地區(qū)或城市的房地產市場。 ? 三、房地產經紀人員的職業(yè)技能 ? 收集信息的技能 ? 市場分析的技能 ? 人際溝通的技能 ? 供求搭配的技能 ? 談判的基本技能 ? 把握成交時機的技能 ?四、房地產經紀人員的心理素質 ?自知、自信 ?樂觀、開朗 ?堅韌、奮進 ?五、房地產經紀人員的禮儀修養(yǎng) ?電話禮儀 ?儀容與著裝 ?接待客戶時的儀態(tài) 第二章 房地產交易 ?第一節(jié) 房地產市場 ?一、房地產市場的概念 ?市場就是買賣雙方進行某一類商品交換的場所，但經濟學上的“市場”概念已遠遠超越了這一定義。 第四節(jié) 房地產經紀人員的基本要求 ? 一、房地產經紀人員的職業(yè)道德 ? 房地產經紀職業(yè)道德是指房地產經紀行業(yè)的道德規(guī)范，它是房地產經紀行業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。在注冊有效期內，變更所在執(zhí)業(yè)機構者，應當及時辦理變更手續(xù)。房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊申請經各省、自治區(qū)、直轄市房地產管理部門初審合格后，統(tǒng)一報國務院建設行政主管部門注冊登記。 ? 房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試 ?高中以上學歷 ?三、房地產經紀人員職業(yè)資格注冊 ? 房地產經紀人員職業(yè)資格注冊制度 ? （ 1）國家對房地產經紀活動實行準入制度。 ? 最早出現(xiàn)在中國房地產經紀人員歷史舞臺的是“二房東”。 20世紀 80年代初，傭金制度引入房地產經紀行業(yè)，引起行業(yè)急劇膨脹，內部競爭加劇。 ? 房地產經紀的 地域性 ? 房地產空間位置的固定性使房地產經紀活動具有很強的地域性。 ? 房地產居間的服務對象十分廣泛，但居間人與委托人之間一般不存在長期固定的合作關系，居間人僅以自己的名義開展經紀活動，并承擔責任。 ? 房地產代理的概念 ? 房地產代理是 房地產經紀業(yè)務活動中的主要行為之一。 ? 房地產居間的概念 ? 房地產居間 是指在房地產交易市場中，居間人向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，并向委托人收取報酬的行為。具體是指為促成各種市場交易，通過提供信息和專業(yè)知識服務來進行牽線搭橋，并獲取報酬（傭金）而從事的居間、代理和行紀等的有償服務活動。 ? 經紀的 特點 ? （ 1）活動范圍的廣泛性 ? （ 2）活動內容的服務性 ? （ 3）活動地位的居間性 ? （ 4）活動目的的有償性 ? （ 5）活動責任的確定性 ? 房地產經紀的概念 ? 房地產經紀 是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等活動的經營行為。 ? 所謂充當訂立合同的媒介，是指受合同雙方當事人的委托，在雙方當事人之間進行斡旋、說合，促成合同的簽訂。它是指房地產經紀人以委托人的名義，在授權范圍內，為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。 ? 房地產代理的服務對象雖不如居間活動那樣廣泛，但經紀人與委托人之間一般都有長期穩(wěn)定的合作關系，且只能以委托人的名義在委托人允許的權限內開展經紀活動，由此產生的責任和權利也全部歸委托人，而經紀人只收取代理傭金。 ? 三、房地產經紀的作用 ? 傳播經濟信息 ? 加速住宅商品流通 ? 優(yōu)化資源配置 ? 推動市場規(guī)范完善 ? 促進社會經濟發(fā)展 ?四、房地產經紀的產生與發(fā)展 ? 美國早期的房地產交易，主要由律師和公證人為買賣雙方辦理產權轉讓、公證等事宜。 ? 中國臺灣地區(qū)到 20世紀 70年代初，才開始出現(xiàn)有組織的房地產經紀機構。 第二節(jié) 房地產經紀人員職業(yè)資格制度 ?一、房地產經紀人員職業(yè)資格的種類 ? 根據(jù)可從事的房地產經紀業(yè)務范圍的不同，房地產經紀人員職業(yè)資格分為 房地產經紀人 執(zhí)業(yè)資格和 房地產經紀人協(xié)理 從業(yè)資格兩種。 ? （ 2）申請房地產經紀人員職業(yè)資格注冊的人員必須明確執(zhí)業(yè)所在的房地產經紀機構，并只能在一個房地產經紀機構執(zhí)業(yè)，不得同時在兩個或兩個以上房地產經紀機構執(zhí)業(yè)。 ? 房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為 3年，自核準注冊之日起計算。 ? 房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格注冊 ? 房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格的注冊由省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責，并制定相應的具體管理辦法。 ? 從內容上講，它主要涉及三個方面：職業(yè)良心、職業(yè)責任感、執(zhí)業(yè)理念。 ?房地產市場 就是交易客體為房地產的市場，是以房地產為標的的商品交換關系的總和。 ? 按 用途（功能） 劃分，可以將房地產市場分為 居住 房地產市場和 非居住 房地產市場兩大類。 ? 按 交易目的 劃分，可以將房地產市場分為房地產 使用 市場和房地產 投資 市場兩大類。 ? 按 房地產的檔次 劃分，可以將房地產市場分為 高檔 房地產市場、 中檔 房地產市場、 低檔 房地產市場。 第二節(jié) 房地產交易的有關概念 ? 一、房地產交易的概念 ? 房地產交易 時一種特定的法律行為，它是指房地產的所有權、使用權以及其他權益在交易當事人之間的有償或無償讓渡。 ? 房地產買賣的概念 ? 房地產買賣 是指房地產所有權（包括土地使用權人）將其合法擁有的房地產所有權（包括土地使用權）以一定價格轉讓給他人的行為。它包括房屋所有權（包括土地使用權）之間的交換、房屋使用權之間的交換以及房屋所有權（包括土地使用權）與房屋使用權之間的互換等三種基本形式。其中，房屋租賃是指房屋所有權作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為；國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。 ? 商品房預售基本流程 ?商品房預售 是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設總的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 ? 商品房現(xiàn)售應當符合的條件是：具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經落實。其中出租人若是轉租，則應先取得房屋所有權人的同意。 ? 土地使用權抵押的一般流程為： ? （ 1）債權人了解土地使用權的權益、物質實體、價值等基本情況?，F(xiàn)房抵押的一般流程為： ? （ 1）債權人了解抵押房屋的權益、物質實體、價值等基本情況。但房地產交易因不動產的特殊性而一般采用書面合同形式。 其中商品房買賣合同、二手房買賣合同在房地產交易活動中會經常用到，而房屋在建工程轉讓合同、土地使用權合同一般卻很少接觸，因此下面就著重介紹前兩種合同。 《 商品房買賣合同示范文本 》 的推行，給商品房買賣雙方提供了一個較為公平的合同條款樣本，從而有利于減少商品房買賣合同糾紛，促進合同糾紛的解決；有利于調動消費者的購房熱情，促進住房消費，拉動經濟增長。 ? 面積誤差比 =（產權登記面積 合同約定面積） /合同約定面積 *100% ? 需要特別注意的是，簽訂的商品房預售合同應及時到房地產管理部門備案，以對抗第三人，有效保護購房人的合法權益。下面提供一個房屋買賣合同文本供參考。 ?房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 ? 目前，建設部等國家部、委尚未制定印發(fā)全國統(tǒng)一的房屋租賃合同示范文本，但社會上不乏一些地方政府部門和民間機構制定的格式合同，交易時可直接選用，如中國消費者協(xié)會委托北京匯佳律師事務所擬定的 《 房屋租賃合同 》推薦文本等。經濟生活中，房地產抵押合同的主合同大多數(shù)是借款合同。 ? 房地產抵押涉及的法律關系非常復雜。這對第三人提供房地產抵押擔保時，正確理解抵押期限具有十分重要的意義，可以避免因誤解為階段性擔保而作出提供抵押的錯誤決策。抵押權與其擔保的債權同時存在，并且抵押權可以隨債權轉讓。 ? 房地產價格的主要種類 ? （ 1）按照房地產價格的形成，分為房地產成交價格、房地產市場價格、房地產理論價格和房地產評估價格。 ? 成交價格可分為正常成交價格和非正常成交價格。 ? 正常成交價形成的條件歸納起來有下列 7個： ? 1．公開市場； ? 2．交易對象具備市場性； ? 3．交易雙方人數(shù)眾多； ? 4．交易雙方沒任何壓力； ? 5．買賣雙方具備完全信息； ? 6．理性的經濟行為； ? 7．適當?shù)钠陂g完成交易。在經濟學理論中已有許多詞來表達它，如：“價值”、“內在價值”、“自然價值”或“自然價格”。 ?一般來說 ，成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動。 ? （ 2）按照政府對價格管制或干預的程度，分為市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。 ? ③政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。 ? （ 3）按照房地產存在的形態(tài)，分為土地價格、建筑物價格和房地價格。 ? 購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費。 ? “七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施條件，“一平”是指土地平整。 ? 目前一些地方根據(jù)土地的生熟程度，把土地分為生地、毛地、熟地，由此有生地價、毛地價、熟地價之說。 ?對于同一宗房地產來說： ?房地價格＝土地價格＋建筑物價格 ?土地價格＝房地價格－建筑物價格 ?建筑物價格＝房地價格－土地價格 ? （ 4）按照房地產價格的表示單位，分為總價格、單位價格和樓面價格 ? 這是按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。 ? 房地產的單位價格可以反映房地產價格水平的高低。 ? ＝ 1平方米 ? ＝ 1平方米 ? 有時土地面積單位還采用畝、公頃等。 建筑總面積 ? 由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即： ? 樓面地價＝土地單價 247。 ? 但是，如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，甲容積率為 5，乙容積率為 3。 ? （ 5）按照所交易的房地產權益，分為所有權價格、使用權價格和其他權益的價格 ? 這是一組按照所交易的房地產的產權來劃分的價格。房地產所有權價格還可依據(jù)所有權是否完全再細分。 ? ③其他權利價格 ? 其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如租賃權價格、典權價格等。 ? 上述第一種情況：實際單價為 2021元 /m2，實際總價為 20萬元。 ? ①商品價，是指按市場全價向城鎮(zhèn)居民出售公有住房時所收取的價格。國家規(guī)