【正文】 或者執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)名稱等注冊事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更注冊手續(xù)。（3） 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者相關(guān)業(yè)務(wù)中犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤受行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分決定之日起至申請注冊之日止不滿5年的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書自簽發(fā)之日起超過三年內(nèi)未進(jìn)行初始注冊的，應(yīng)當(dāng)參加一次由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)或者其指定機(jī)構(gòu)組織的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)，取得中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育合格證書，方可申請初始注冊。申請注冊的人員必須同時(shí)具備以下條件：（1） 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理只能在注冊地所在的行政區(qū)域內(nèi)從業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)依法發(fā)起設(shè)立或加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)屬于其中的第三類，即房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的成立標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已發(fā)展到一個(gè)新階段。房地產(chǎn)三級(jí)市場（即二手房市場）興起，這為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來了第二次大發(fā)展的機(jī)遇。（二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程 中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（1949年以后）（1）19491978年內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展（2）1978年到現(xiàn)在的中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)第一階段：萌芽階段（20世紀(jì)80年代到90年代初）。（三） 房地產(chǎn)信息不對稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用（一） 降低交易成本，提高市場效率（二） 規(guī)范交易行為，保障交易安全（三） 促進(jìn)交易公平，維護(hù)合法權(quán)益第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）一、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與歷史沿革（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的興起可以追溯到唐宋時(shí)期，專事田宅交易的經(jīng)紀(jì)人被人稱為“莊宅牙人”。因此，不同的主體對同一宗房地產(chǎn)常常會(huì)產(chǎn)生極不相同的看法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)化服務(wù)來幫助克服房地產(chǎn)交易主體的非專業(yè)缺陷，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)商品流通，因而是房地產(chǎn)市場必不可少的組成部分。（二） 活動(dòng)后果的社會(huì)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的后果具有巨大的社會(huì)影響。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對其所中介的商品沒有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等，不存在買賣行為。一方面表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體對自己所促成的交易活動(dòng)及其市場具有豐富的專業(yè)知識(shí)、技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，另一方面表現(xiàn)為不同行業(yè)、市場的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的專業(yè)差別，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體通常只能專注于某一個(gè)行業(yè)和市場，而難以跨行從業(yè)。（三） 房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的促成的房地產(chǎn)交易的具體方式不同，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分為房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)。但目前在我國，房地產(chǎn)拍賣必須由拍賣公司進(jìn)行，并不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍。其中，新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要類型。（二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員根據(jù)委托人的委托，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，提供的居間或代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。+二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分類（一） 房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，如按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。 房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別是兩種不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式，在法律性質(zhì)上有明顯的差異：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以同時(shí)接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)。（二） 新建商品房經(jīng)紀(jì)與存量房經(jīng)紀(jì)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所在市場不同，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分為新建商品房經(jīng)紀(jì)與存量房經(jīng)紀(jì)兩大類。房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)包括新建商品房銷售代理、存量房買賣居間和代理，是目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要類型，并主要集中于住宅房地產(chǎn)市場。（二） 活動(dòng)地位的中介性在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實(shí)現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人進(jìn)行交易的相對人。二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，也具有活動(dòng)主體的專業(yè)性、活動(dòng)地位的中介性和活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性。一方面，規(guī)范、專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，有助于保障房地產(chǎn)交易的安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，由于房地產(chǎn)市場上的信息不對稱現(xiàn)象特別普遍，如果從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體憑借自身的專業(yè)知識(shí)和信息，利用信息不對稱來謀取私利，則會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。再次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，來促進(jìn)房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)行。其次，房地產(chǎn)交易標(biāo)的的交割不僅涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶和房款的交個(gè)，還涉及物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、公有事業(yè)費(fèi)賬戶的更名與費(fèi)用結(jié)算乃至戶口遷移等諸多環(huán)節(jié)。宋代有“典賣田宅增牙稅錢”的記載，表明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)開始與稅收聯(lián)系起來。1988年12月，全國第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。1996年12月，中國內(nèi)地首個(gè)地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理完全的行政管理模式開始松動(dòng)。第五階段：盤整階段（2005——2008年）。三、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展展望（一） 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)（1） 以先進(jìn)的信息技術(shù)為主要依托，信息整合、開發(fā)與利用能級(jí)大大提高（2） 行業(yè)知識(shí)和技術(shù)密集程度提高，專業(yè)化分工向縱深發(fā)展（3） 企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)代企業(yè)制度成為龍頭企業(yè)的發(fā)展根本（二） 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)（三） 現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)正呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的趨勢，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 資本和信息化成為推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的兩大支柱 主要生產(chǎn)要素由勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變 主要業(yè)務(wù)逐漸由傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)向現(xiàn)代經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變 以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展 由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將全面呈現(xiàn)第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的內(nèi)容； 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù)； 熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員心理素質(zhì)的基本內(nèi)容； 了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)； 熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成； 了解道德和職業(yè)道德； 熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的內(nèi)涵、形成及作用； 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的主要內(nèi)容； 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)責(zé)任的內(nèi)涵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以在全國范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。（2） 無犯罪記錄。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的一個(gè)注冊有效期為3年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在注冊有效期內(nèi)參加中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)或者其指定機(jī)構(gòu)組織的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)，方可申請延續(xù)注冊，換發(fā)新的注冊證書。（4） 不再房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)或者同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有下列情形之一的，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)注銷注冊，收回或者公告收回房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書；注銷注冊，收回或者公告收回房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書：（1） 死亡或者被宣告失蹤的。（5） 連續(xù)2年以上（含2年）脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位的。被注銷注冊的人員，達(dá)到規(guī)定的注冊條件的，可以重新申請注冊。二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù)（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：（1） 依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（5） 要求委托人提供與交易有關(guān)的資料。（2） 協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬。 為委托人保守個(gè)人隱私及商業(yè)秘密。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)修養(yǎng)和職業(yè)技能一、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)（熟悉）（一） 自知、自信（二） 樂觀、開朗（三） 積極、主動(dòng)（四） 堅(jiān)韌、奮進(jìn)二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)（了解）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須擁有完善的知識(shí)結(jié)構(gòu)。（二） 市場分析的技能市場分析技能是指經(jīng)紀(jì)人根據(jù)所掌握的信息，采用一定的方法對其進(jìn)行分析，進(jìn)而對市場供給、需求、價(jià)格的現(xiàn)狀及變化趨勢進(jìn)行判斷。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德和職業(yè)責(zé)任一、 道德和職業(yè)道德（了解）（一） 道德現(xiàn)在通常所說的道德，是指人們在社會(huì)生活實(shí)踐中所形成的關(guān)于善惡、是非的觀念、情感和行為習(xí)慣，并依靠社會(huì)輿論和良心指導(dǎo)的人格完善與調(diào)節(jié)人與人、人與自然關(guān)系的規(guī)范體系。二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的內(nèi)涵、形成及作用（熟悉）（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。行為習(xí)慣是最能顯化職業(yè)道德狀況的層面。對于具體的從業(yè)人員個(gè)體而言，職業(yè)道德是通過一定的教育訓(xùn)練、行業(yè)氛圍的熏陶、社會(huì)輿論的引導(dǎo)而形成的。一旦違反就要接受相應(yīng)的處罰，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)責(zé)任中的行政責(zé)任。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的行為觸犯了刑法，則要承擔(dān)相應(yīng)的刑事。（二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是輕資產(chǎn)類型企業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模具有巨大的可選擇范圍二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序（熟悉）（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立應(yīng)符合《中華人民共和國公司法》簡稱《公司法》、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》簡稱《合伙企業(yè)法》、《中華人民共和國個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》簡稱《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》等法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則和工商登記管理的規(guī)定。三、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更、注銷（了解）（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）的名稱、法定代表人（執(zhí)行合伙人、負(fù)責(zé)人）、住所、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)，向原備案機(jī)構(gòu)辦理備案變更手續(xù)。 有權(quán)在委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項(xiàng)、提供不實(shí)信息或者要求提供違法服務(wù)時(shí)，中止經(jīng)紀(jì)服務(wù)。（二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)有如下義務(wù)： 依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動(dòng)。 嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本類型一、 不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（熟悉）（一） 公司制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（二） 合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（三） 個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（四） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)二、 不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（掌握）（一） 存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類機(jī)構(gòu)主要從事存量房，特別是存量住宅的買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。（四） 綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)這類機(jī)構(gòu)同時(shí)經(jīng)營存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，以及房地產(chǎn)咨詢、顧問、策劃等多種業(yè)務(wù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式一、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的概念與類型（掌握）（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的概念房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式，是從非常具體的層面來講的，指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)范圍已確定的情況下，具體承接及開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的渠道及其外在表現(xiàn)形式。是否采取這種經(jīng)營模式，受多方面因素的影響。 單店經(jīng)營模式這種模式即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營，沒有下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)。目前，直營連鎖經(jīng)營是我國各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)較多采用的一種連鎖經(jīng)營模式。（3）在授權(quán)合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導(dǎo)受許人的經(jīng)營活動(dòng)。這是另一種形式的混合經(jīng)營模式。（二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)形式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)是指其內(nèi)部部門設(shè)置及其相互關(guān)系的基本模式。這種結(jié)構(gòu)形式的職能部門和人員一般是按管理業(yè)務(wù)的性質(zhì)（如銷售、企劃、研展、財(cái)務(wù)、人事等）分工，分別從事專業(yè)化管理，這就可以聘用專家，發(fā)揮他們的專長，彌補(bǔ)管理者之不足，且減輕管理者的負(fù)擔(dān)。高層管理者仍然要負(fù)責(zé)制定整個(gè)組織的方針、目標(biāo)、計(jì)劃或戰(zhàn)略，并落實(shí)到各分部，在他下面仍可按管理業(yè)務(wù)性質(zhì)分設(shè)非常精干的職能機(jī)構(gòu)或人員，對各分部的業(yè)務(wù)活動(dòng)實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)督。 矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式采用這種形式時(shí)，由職能機(jī)構(gòu)派出、參加橫向機(jī)構(gòu)（事業(yè)部或項(xiàng)目組）的人員，既受所屬職能機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)，又接受橫向機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)。公司總部只保留精干的機(jī)構(gòu)，而將原有的一些基本職能，都分包出去，在這種組織形式下，公司成為一種規(guī)模較小，但可以發(fā)揮主要商業(yè)職能的核心組織——虛擬組織，依靠長期分包合同和電子信息系統(tǒng)同有關(guān)各方建立緊密聯(lián)系。二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置（了解）各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)的部門不外乎四類：業(yè)務(wù)部門、業(yè)務(wù)支持部門、客戶服務(wù)部門和基礎(chǔ)部門。一般情況下，公司總不的業(yè)務(wù)部門也可以根據(jù)需要進(jìn)行不同的設(shè)置：（1） 根據(jù)物業(yè)類別不同進(jìn)行設(shè)置。（二） 支持部門主要是為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開展提供必須的支持及保障的一些部門。（三） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的主要崗位設(shè)置 銷售序列（1） 銷售員崗位直接上級(jí)：案場銷售經(jīng)理（新建商品房營銷代理機(jī)構(gòu)）或是連鎖店經(jīng)理（存量房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。（2） 市場調(diào)研崗位直接上級(jí)：所在部門的部門經(jīng)理。 管理序列（1） 部門經(jīng)理崗位直接上級(jí)：分管副總經(jīng)理。 輔助序列第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的開設(shè)一、 門店開設(shè)的工作程序（熟悉）目前在我國，以存量住房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，大多采用有店鋪經(jīng)營模式。第二， 店址選擇。二、 門店設(shè)置的區(qū)域選擇（熟悉）三、 門店的選址（了解）（一） 門店選址的原則 保證充足的客源和房源 保證良好的展示性 保證順暢的交通和可達(dá)性 確?？沙掷m(xù)性經(jīng)營（二） 區(qū)域調(diào)查 房源狀況（1） 區(qū)域內(nèi)業(yè)主置業(yè)情況，可按初次置業(yè)、二次置業(yè)、多次置業(yè)進(jìn)行區(qū)分。 客源狀況對客流量的分析包括多方面的因素：（1） 客流類型。（4） 周邊環(huán)境。（3） 道路的特性。（7） 是否便于停車。（2） 繳付方式。通常附加條件中最關(guān)鍵的有免租裝修期的協(xié)商；招牌位及停車位的實(shí)際確認(rèn)和談定也至關(guān)重要，要確認(rèn)真正使用時(shí)和選址時(shí)所觀察到的招牌位大小是否一致；門店格局改造、系統(tǒng)修繕等費(fèi)用是否由出租方承擔(dān)或在租金中扣除。