【正文】 勸人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 第三節(jié) 房地產(chǎn)交易的基本流程 ?一、房地產(chǎn)買賣的基本流程 ?房地產(chǎn)買賣是最常見的房地產(chǎn)交易形式之一，主要有商品房買賣、二手房買賣、預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓、房屋在建工程轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等類型，其中商品房買賣又包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。 ? 商品房預(yù)售的一般流程為： ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請取得商品房預(yù)售許可證 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒定委托銷售合同，或自行銷售 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布售房信息 ? （ 4）預(yù)購人通過中介、媒體等渠道了解該樓盤并產(chǎn)生購買意向 ? （ 5）預(yù)購人查詢了解該樓盤的權(quán)益和物質(zhì)實(shí)體等基本情況 ? （ 6）預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同 ? （ 7）辦理預(yù)售合同文本登記備案 ? （ 8）商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋 ? （ 9）預(yù)購人與開發(fā)商簽訂房屋交接書 ? （ 10）辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù) ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓基本流程 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目權(quán)利人在房屋建設(shè)期間，將在建房屋及土地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給他人（包括共有權(quán)利人）的行為。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一般流程為： ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出轉(zhuǎn)讓申請 ? （ 2）房地產(chǎn)管理部門對申請進(jìn)行審核、批復(fù) ? （ 3）轉(zhuǎn)讓雙方簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同 ? （ 4）到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)邊等登記手續(xù) ? （ 5）持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 ? 商品房現(xiàn)售基本流程 ? 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其依法開發(fā)并已竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價(jià)款的行為。 ? 商品房現(xiàn)售的一般流程為： ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房初始登記取得房屋所有權(quán)證 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂委托銷售合同，或設(shè)立售樓部自行銷售 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布售房信息 ? （ 4）買受人通過中介、媒體等渠道了解該樓盤并產(chǎn)生購買意向 ? （ 5）買受人查詢該樓盤的權(quán)益和物質(zhì)實(shí)體等基本情況 ? （ 6）買受人與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同 ? （ 7）辦理交易過戶、登記領(lǐng)證及服務(wù)交接手續(xù) ? 二手房買賣基本流程 ?二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將其依法擁有所有權(quán)的房屋（但不包括新建商品房）通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 ? 房屋租賃的基本流程 ? 房屋租賃包括房屋出租和房屋轉(zhuǎn)租兩種情況，其流程基本相同，一般是： ? （ 1）出租方通過中介、媒體等渠道發(fā)布房屋出租信息，尋找承租人。 ? （ 2）承租人通過中介、媒體等渠道尋找房屋出租信息 ? （ 3）租賃雙方簽訂房屋租賃合同 ? （ 4）持房屋租賃合同及相關(guān)材料到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋租賃合同登記備案 ? （ 5）領(lǐng)取房屋租賃登記備案憑證，繳納相關(guān)稅費(fèi) ? 國有土地租賃基本流程 ? 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。 ? 土地使用權(quán)抵押流程 ? 土地使用權(quán)抵押是指以出讓方式取得的該土地上尚未建造房屋的國有土地使用權(quán)設(shè)定的抵押。若需要進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。 ? 在建工程抵押流程 ? 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給債權(quán)人作為償還債務(wù)履行擔(dān)保的行為，其一般流程為： ? （ 1）債權(quán)人了解在建工程的權(quán)益、物質(zhì)實(shí)體、價(jià)值等基本情況，需要估價(jià)的，應(yīng)委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估 ? （ 2）債權(quán)人與債務(wù)人（抵押人）簽訂債務(wù)合同（主合同），為履行債務(wù)合同，債務(wù)人（抵押人）提供其依法擁有的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作擔(dān)保 ? （ 3）債務(wù)人（抵押人）與債權(quán)人（抵押權(quán)人）簽訂在建工程抵押合同（從合同） ? （ 4）抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載 ? （ 5）在建工程在抵押期間竣工的，抵押人在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人重新辦理房地產(chǎn)抵押登記 ? （ 6）債務(wù)履行完畢，抵押雙方向原登記機(jī)關(guān)申請辦理抵押注冊手續(xù) ? 預(yù)購商品房貸款抵押流程 ? 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，其基本流程為： ? （ 1）金融機(jī)構(gòu)對預(yù)售樓盤進(jìn)行審查，決定是否對其提供個(gè)人住房貸款 ? （ 2）預(yù)購人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同 ? （ 3）辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù) ? （ 4）預(yù)購人支付首期房價(jià)款，將預(yù)購商品房設(shè)定抵押 ? （ 5）抵押權(quán)人與抵押人簽訂預(yù)購商品房抵押合同 ? （ 6）抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案的商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載 ? （ 7）預(yù)購商品房在抵押期間竣工的，抵押人在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人重新辦理房地產(chǎn)抵押登記 ? （ 8）債務(wù)履行完畢或貸款已清償，抵押雙方向原登記機(jī)關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù) ? 現(xiàn)房抵押流程 ? 現(xiàn)房抵押是指以獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定的抵押。需要估價(jià)的，應(yīng)委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估 ? （ 2）債權(quán)人與債務(wù)人簽訂債務(wù)合同（主合同），為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作擔(dān)保 ? （ 3）抵押人與抵押權(quán)人簽訂房地產(chǎn)抵押合同（從合同） ? （ 4）抵押雙方持抵押合同、房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù) ? （ 5）抵押權(quán)人領(lǐng)取房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書 ? （ 6）債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。合同訂立有書面形式、口頭形式和其他形式，如到商場購物大多是口頭合同。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 中特別規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃均應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。因房地產(chǎn)實(shí)體形態(tài)不同， 房地產(chǎn)買賣合同主要有商品房買賣、二手房買賣、房屋在建工程轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等幾種類型的合同。 ? 商品房買賣合同 ? 商品房買賣合同 是指房地產(chǎn)開發(fā)商銷售自己所開發(fā)的商品房時(shí)，與購房者簽訂的買賣合同。因此，為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免因合同缺款少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法條款， 2021年，國家建設(shè)部、工商行政管理局針對商品房買賣中存在的問題，在對 1995年印發(fā)的 《 商品房購銷合同示范文本 》 進(jìn)行修訂的基礎(chǔ)上，根據(jù) 《 中華人民共和國合同法 》 的有關(guān)規(guī)定，印發(fā)了新版 《 商品房買賣合同示范文本 》 在全國推廣、實(shí)施。 ? 建設(shè)部新版的 《 商品房買賣合同示范文本 》 站在中間的立場，擬定出了合同的主要條款，特別是重點(diǎn)對實(shí)際交易中經(jīng)常發(fā)生爭議的計(jì)價(jià)方式、面積差異處理辦法、交付期限、違約責(zé)任、房屋交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定以及規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定等，擬定了選擇性的格式條款，以供買賣雙方參考。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 ? 房屋買賣合同 ? 房屋買賣合同 一般是指二手房買賣合同。房屋買賣合同一般包括下列主要條款： ? （ 1）當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所 ? （ 2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號 ? （ 3）買賣房地產(chǎn)的坐落、面積、四至界限、結(jié)構(gòu)、用途（或使用性質(zhì)）、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況 ? （ 4）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限 ? （ 5）房地產(chǎn)買賣的價(jià)格、支付方式和期限 ? （ 6）房地產(chǎn)交付日期 ? （ 7）關(guān)于產(chǎn)權(quán)過戶登記的約定 ? （ 8）違約責(zé)任 ? （ 9）爭議解決處理辦法 ? （ 10）買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng) ? 目前建設(shè)部還沒有制訂全國統(tǒng)一的二十房買賣合同示范文本。 ? 需要特別注意的是，由于買賣的房屋具有獨(dú)一無二的特性，因此在簽訂房屋買賣合同時(shí)，一定要做到合同主體與權(quán)利主體一致，合同標(biāo)的與買賣標(biāo)的的一致。 ?二、房地產(chǎn)租賃合同 ?房地產(chǎn)租賃合同包括房屋租賃合同和國有土地租賃合同，后者由國土資源行政管理部門擬定提供，一般人較少用到，這里不作介紹。房屋租賃合同是在保持房屋所有權(quán)不變的情況下，對一定期限內(nèi)房屋用益物權(quán)作出的一種約定。 ? 根據(jù)城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： ? 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所 ? 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況 ? 租賃用途 ? 租賃期限 ? 租金及交付方式 ? 房屋修繕責(zé)任 ? 轉(zhuǎn)租的約定 ? 變更和解除合同的條件 ? 當(dāng)事人約定的其他條款 ? 在實(shí)際交易中，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地的實(shí)際和租賃房屋的具體情況，對房屋租賃的各項(xiàng)事宜作出明確約定。 ? 三、借款合同和房地產(chǎn)抵押合同 ? 借款合同 ? 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息合同。借款合同的內(nèi)容包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限、還款方式等條款。 ? 房地產(chǎn)抵押合同 ? 房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)債務(wù)主合同的從合同。根據(jù) 《 擔(dān)保法 》 和 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： ? （ 1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所 ? （ 2）主債權(quán)的種類、數(shù)額以及債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ? （ 3）抵押房地產(chǎn)的住所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等 ? （ 4）抵押擔(dān)保的范圍 ? （ 5）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值 ? （ 6）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理人方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任 ? （ 7）抵押權(quán)滅失的條件 ? （ 8）違約責(zé)任 ? （ 9）爭議解決方式 ? （ 10）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn) ? （ 11）雙方約定的其他事項(xiàng) ? 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容： ? （ 1） 《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 編號 ? （ 2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額 ? （ 3）已投入在建工程的工程款 ? （ 4）施工進(jìn)度及工程竣工日期 ? （ 5）已完成的工作量和工程量 ? 目前，建設(shè)部等國家部、委尚未制訂印發(fā)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押合同示范文本，但各地房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)大多制訂了 《 房地產(chǎn)抵押合同 》參考文本。當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)磋商合同條款，認(rèn)真領(lǐng)會(huì)每一條款的法律意義，以更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。在最高人民法院關(guān)于適用 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 若干問題的解釋中第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”。 ? 此外，國家還實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。抵押合同自登記之日起生效，抵押權(quán)人應(yīng)充分認(rèn)識到這一點(diǎn)。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格的形成是房地產(chǎn)的有用性、相對稀缺性和對房地產(chǎn)的有效需求三者相互作用的結(jié)果。 ? ①成交價(jià)格 ? 成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際達(dá)成交易發(fā)生的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動(dòng)。正常成交價(jià)格是指交易雙方在正常情況下所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。反之則為非正常成交價(jià)格。 ? ②市場價(jià)格 ? 市場價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般的平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。理論價(jià)格不是事實(shí)，但它又是客觀存在的。 ?④ 評估價(jià)值 ?評估價(jià)值又稱評估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱評估值、評估價(jià)或評估額，是估價(jià)人員對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測定和判定的結(jié)果。如用市場比較法評估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。就成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格來說，房地產(chǎn)估價(jià)評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)格。但從理論上說，一個(gè)良好的評估價(jià)格 =公平市價(jià) =理論價(jià)格。 ? 這組價(jià)格與政府對價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)。 ? ②政府指導(dǎo)價(jià)是由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。 ? 政府對價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。政府對價(jià)格的干預(yù)，還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用房住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。 ? ①土地價(jià)格 ? 土地價(jià)格，簡稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。 ? 土地的“生熟”程度