【正文】 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)、思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的各種消極情緒及時(shí)指導(dǎo)糾正，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)中，確 保管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。同時(shí)，還要根據(jù)每個(gè)人當(dāng)時(shí)的個(gè)性心理傾向有針對(duì)性地做思想工作，使每個(gè)人都能在不同的時(shí)間、不同的環(huán)境得到不同的激勵(lì)。 （ 2）嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度，多樣化的激勵(lì)手法。比如我們制定了《不合格服務(wù)的識(shí)別及處理程序》并填寫不合格報(bào)告。 10 年房地產(chǎn)物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。培訓(xùn)所要達(dá)到的目的，是最終培養(yǎng)出一大批領(lǐng)導(dǎo)干部中的職業(yè)經(jīng)理層管理人員；在普通職員中培養(yǎng)出一大批既有專業(yè)知識(shí)技能，又有現(xiàn)代管理水平的職業(yè)管理層人員；在保安員、保潔 員的臨時(shí)工隊(duì)伍中培養(yǎng)出一大批有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代意識(shí)的新時(shí)代打工一族（勞動(dòng)者）。 培訓(xùn)方式 （ 1）培訓(xùn)的組織方式： 由下至上可分為班組自行組織、管理處組織和公司組織三種方式。主要內(nèi)容包括： A、崗位職責(zé)； B、專業(yè)技能； “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 C、操作規(guī)程； D、言行舉止訓(xùn)練。 ④提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)組織落實(shí)。評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)期后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以使員工“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 的直接上司、部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員 工工作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。 （四）、清潔綠化環(huán)保工 具 。本公司目前有一整套完善的規(guī)章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨、經(jīng)營范圍和承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并在多年的實(shí)踐中反復(fù)補(bǔ)充修改，逐步健全完善和提高，概括的講，這些制度包括兩大方面：一是公司內(nèi)部管理制度，這是公司自身運(yùn)作的章程，它包括公司的宗旨、任務(wù)、各類人員和各部門的職能、職責(zé)、言行舉止、著裝等，這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊(duì)伍，樹立企業(yè)整體形象奠定了基礎(chǔ)。 在本公司進(jìn)駐后，我們希望能從原管理單位或者建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的沒竣工圖紙及資料。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 第七節(jié) 日常管理與特色服務(wù) 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要 階段，針對(duì)“ XXXXX”的特點(diǎn) ，本公司的物業(yè)管理工作將由介入期、常規(guī)期二個(gè)部分組成。 積極開展對(duì)業(yè)戶的宣傳 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，物業(yè)管理法規(guī)的逐步規(guī)范，購房 者的理性消費(fèi)使業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理的重視日益增加，為了更好地實(shí)施物業(yè)的管理和服務(wù)，作好對(duì)業(yè)戶的宣傳是本公司介入的一項(xiàng)重要工作，如有條件搞一些物業(yè)管理常規(guī)知識(shí)以及智能化設(shè)施的使用和裝修制度的宣傳。 運(yùn)用電腦輔助管理，開展日常服務(wù)，與業(yè)戶保持 緊密聯(lián)系，接受業(yè)戶監(jiān)督，定期分析、評(píng)議尋找須改進(jìn)的工作環(huán)節(jié)。 2）提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電話公司、有線電視臺(tái)協(xié)調(diào)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。 業(yè)戶對(duì)新的場(chǎng)所均有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過程，必須重視與業(yè)戶的首次接觸，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人員的良好形象，為共同營造安寧、詳和、積極向上的社區(qū)物業(yè)所特有氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開端。擬采取的違章裝修控制流程： 業(yè)戶辦理入住手續(xù) 對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳 申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約 責(zé)任事務(wù)主管監(jiān)管 裝修糾察、環(huán)境巡查、治安巡邏、消防管理 人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修， 1 小時(shí)內(nèi) 發(fā)出通知，上門工作，以便說服業(yè)戶，以情打動(dòng)業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取強(qiáng)制措施 向房地辦業(yè)委會(huì)等反映情況以取得支持 經(jīng)濟(jì)手段 ,法律手段解決 裝修宣傳、簽約，切實(shí)到位 為加大裝修宣傳的力度，本公司將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功 能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶單位的橋梁，真正提高業(yè)戶按章“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 裝修的自覺性。 裝修審批重點(diǎn)如下： （ 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 （ 3） 裝修材 料符合防火規(guī)定。同時(shí)管理處的安全巡查、環(huán)境巡查、消防管理人員也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。業(yè)戶裝修垃圾實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放。 （ 2）行政手段。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。 四、 治安管理服務(wù) 保安人員情況熟悉，有來訪登記、巡查記錄、應(yīng)急方案、交接班規(guī)程，實(shí)施三級(jí)防火責(zé)任制度，參與二級(jí)裝修管理，對(duì)公共設(shè)施設(shè)備定期巡視，配合地區(qū)公安、消防、綜合管理部門的工作，并接受監(jiān)督，確保管理區(qū)域的平安。 ① 人流控制。對(duì)物資流 動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。 （ 1） 治安防范體系： 保安隊(duì)伍結(jié)構(gòu)圖 巡邏崗巡邏 守衛(wèi)崗 機(jī)動(dòng)崗 重點(diǎn)巡邏 主副出入口 快速反應(yīng) 機(jī)動(dòng)巡邏 車庫出入口 快速支援 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)； ① 保安巡邏采用重點(diǎn)巡邏和機(jī)動(dòng)巡邏，統(tǒng)籌安排巡邏時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控； ② 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“二級(jí)”調(diào)度，實(shí)施快速推進(jìn)體系。 五 、車輛管理服務(wù) 實(shí)施交通規(guī)范管理 根據(jù)“ XXXXX”的實(shí)際情況，對(duì)交通車輛實(shí)行規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范。 實(shí)施近宅停車管理方案 制定車位使用條例、收費(fèi)規(guī)定以及停車管理規(guī)定，近宅停車給業(yè)戶帶來方便，但必須確保車輛停放進(jìn)出井然有 序，車道暢通。 對(duì)于業(yè)戶大件垃圾，將派專人上門收集，并予以集中處理，使小區(qū)在任何時(shí)候都不出現(xiàn)垃圾暴露和堆放現(xiàn)象。 防止噪音污染 具體措施主要包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容： “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ① 進(jìn)入小區(qū)車輛一律不準(zhǔn)鳴放喇叭，其車速不得超過 5 公里 /小時(shí)； ② 對(duì)商業(yè)門店和業(yè)戶所產(chǎn)生的 噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對(duì)超標(biāo)者以說服教育為主，并責(zé)令其改正； ③ 控制區(qū)內(nèi)裝修噪音，要求施工隊(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作業(yè)，對(duì)于噪聲較大的工程，限制其在區(qū)外完成。 主要內(nèi)容為綠化區(qū)域清掃，樹木花草澆水、除蟲、剪草、施肥、草坪養(yǎng)護(hù)補(bǔ)種，樹木及花草調(diào)整；及時(shí)處理綠化與其他公共設(shè)施的矛“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 盾，保持綠化景觀的完整，布局合理；無枯枝敗葉，無明顯病、蟲害、無藥害；提供時(shí)花、苗木、盆栽及室內(nèi)擺花等服務(wù)。 簽訂《商業(yè)門店管理公約》、《門前三包合同》、《防火安全責(zé)任書》等具有法律效力的協(xié)議，配合政府有關(guān)部門聯(lián)合采取綜合管理。 配電系統(tǒng)管理維護(hù) （ 1） 供電及維護(hù)人員持證上崗， 24 小時(shí)有人員值班，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除； （ 2）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電器維修制度； （ 3）配電間控制非必要人員進(jìn)入； （ 4）保證各控制柜，控制線路，指示燈等 的運(yùn)做始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕，手柄在自動(dòng)位置，每班檢查一次； （ 5）確保公共使用的照明完好，電器照明箱每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)照明燈泡、燈管損壞及時(shí)調(diào)換； （ 6）配電線路每半年檢查一次，負(fù)荷滿足業(yè)戶要求； （ 7）各電器設(shè)備接地裝置每半年檢查，確保安全運(yùn)行； （ 1） 對(duì)臨時(shí)施工工程有用電管理措施。 弱電系統(tǒng)管理維護(hù) （ 1） 做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使設(shè)備的運(yùn)行始終處于正常、安全運(yùn)行狀態(tài)； （ 2）按《設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)、記錄。 九、特色管理服務(wù) 個(gè)性化業(yè)戶服務(wù) 本公司倡導(dǎo)以“業(yè)主滿意為目標(biāo)”的物業(yè)管理與服務(wù)，購置物業(yè)不僅是購買一套居所，而更多的是擁有了一種生活，優(yōu)美、舒適的環(huán)境僅僅是提供了硬件設(shè)施，真 正擁有全新的生活體驗(yàn)很大程度取決于軟件 —— 物業(yè)管理服務(wù)。憑借近年來所積累的豐富的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)小區(qū)業(yè)戶的實(shí)際需要，開展不同形式、不同對(duì)象、不同規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)，以培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)高 品位居住和工作氛圍的目標(biāo)展開。人 02 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 1 小時(shí) ∕天次） 800 元 ∕月 不含周六、日 06 安裝排風(fēng)扇 1030 元 ∕部 不含材料 07 安裝洗衣機(jī) 1060 元 ∕部 不含材料 08 安裝燈具、門鈴、櫥柜等 1020 元 ∕個(gè) 不含材料 09 拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī) 10100 元 ∕次 不含材料 10 安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣繩等 1050 元 ∕次 11 安裝洗手間潔具 50150 元 ∕件 不含材料 12 木地板打蠟 13 元 ∕平方米 13 市內(nèi)傳真 3 元 ∕頁 收傳真 2 元 ∕頁 14 檢修電路 50200 元 ∕次 不含材料 15 修理防盜門 2535 元 ∕次 不含材料 16 修理家具配件 10100 元 ∕次 不含材料 17 修理木門 50100 元 ∕次 不含材料 18 修理窗簾、拉簾等 550 元 ∕次 不含材料 19 疏通下水管道（主管） 10200 元 ∕次 20 疏通下水管道（支管） 10100 元 ∕次 21 修理、更換電表、水表等 1050 元 ∕次 不含材料 22 修理、更換開關(guān)、插座、電話盒 1050 元 ∕次 不含材料 23 洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理 1050 元 ∕次 不含材料 24 修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖等 1050 元 ∕次 不含材料 25 修理、更換燈泡、日光燈管、燈罩 120 元 ∕次 不含材料 26 修理、更換水閥、水龍頭及各類軟管 1030 元 ∕次 不含材料 27 修理洗臉盆、洗菜盆下水管及馬桶浮球 1050 元 ∕次 不含材料 注：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況會(huì)臨時(shí)調(diào)整，以當(dāng)時(shí)公布或洽談的價(jià)格為準(zhǔn)。 （二）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算 一、 人工工資 崗位 人數(shù) 月薪（元） 合計(jì)（元） 項(xiàng)目主管 1 人 1500 1500 收費(fèi)（客服） 1 人 900 900 維修 1 人 1200 1200 保安 13 人 1000 13000 保安班長(zhǎng)補(bǔ)貼 3 人 100 300 保潔 5 人 600 3000 保潔班長(zhǎng)補(bǔ)貼 1 人 100 100 綠化 1 人 700 700 消防監(jiān)控 3 人 1000 3000 共計(jì) 25 284400 年總計(jì)： 284400 元 二 、 辦公費(fèi)、福利費(fèi)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 年費(fèi)用小計(jì)（元） 通訊費(fèi) 日常估算 1200 交通費(fèi) 1200 辦公用品 辦公室及班長(zhǎng)以上人員 1200 服裝費(fèi) 夏裝 2套； 200元 /套 春秋裝 2套： 400元 /套 （ 200+400） * 2 *25/ 2 15000 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 福利費(fèi)用 450元 *25人 11250 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用 25人 *5000元 125000 費(fèi)用合計(jì) 154850 三。本公司選擇提供與“ XXXXX”硬件設(shè)施、市場(chǎng)定位及業(yè)戶層次相稱的管理與服務(wù)水平，依此作為物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算的編制原則。次） 450 元 ∕月 不含周六、日 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 04 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 3 小時(shí) ∕天 特色便民服務(wù) 為了方便“ XXXXX”居民的生活，體現(xiàn) XXXXX 物業(yè)管理公司“服務(wù)至誠、精益求精、熱情奉獻(xiàn)、溫暖萬家”的質(zhì)量方針，滿足居民的需求，特設(shè)立無償服務(wù)項(xiàng)目 11 項(xiàng)，有償服務(wù)項(xiàng)目 31 項(xiàng)。本公司提出的“ XXXXX”物業(yè)管理核心是“使每一位業(yè)戶都享受到個(gè)性化的服務(wù)”。 發(fā) 揮專業(yè)公