【正文】 立有效的激勵(lì)機(jī)制，努力提高員工的整體素質(zhì)。 待所有住戶(hù)都一視同仁，包括新老住戶(hù)、不同身份的住戶(hù)、通情達(dá)理或刻薄刁蠻干的住戶(hù)、臨時(shí)租房的住戶(hù)、公司戶(hù)等。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二、擬采取的物業(yè)管理服務(wù)方案 第一節(jié) 物業(yè)管理的思路、重點(diǎn)，擬采取的管理方式 （ 一）、管理思路 通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)部分成員的幾次接洽、信息溝通、答疑交流及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的觀察，根據(jù)“ XXXXX”的定位及管理與服務(wù)要求，并結(jié)合本公司多年來(lái)從事專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，“ XXXXX”的物業(yè)管理主題是“人性化服務(wù)”。保安人員于小區(qū)內(nèi)、住宅外設(shè)守衛(wèi)崗、巡邏崗及機(jī)動(dòng)崗，中央監(jiān)控調(diào)度室 24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)動(dòng)，實(shí)行全員義務(wù)消防員制。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過(guò)這種“人性化”的管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)、思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來(lái)的各種消極情緒及時(shí)指導(dǎo)糾正，將可能發(fā)生的問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)中，確 保管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。 10 年房地產(chǎn)物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 ④提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專(zhuān)題培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)組織落實(shí)。 在本公司進(jìn)駐后，我們希望能從原管理單位或者建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的沒(méi)竣工圖紙及資料。 2）提前與供電公司、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、電?huà)公司、有線(xiàn)電視臺(tái)協(xié)調(diào)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶(hù)，減少麻煩。 （ 3） 裝修材 料符合防火規(guī)定。業(yè)戶(hù)裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶(hù)、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，分清管理處、業(yè)戶(hù)、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。 （ 1） 治安防范體系： 保安隊(duì)伍結(jié)構(gòu)圖 巡邏崗巡邏 守衛(wèi)崗 機(jī)動(dòng)崗 重點(diǎn)巡邏 主副出入口 快速反應(yīng) 機(jī)動(dòng)巡邏 車(chē)庫(kù)出入口 快速支援 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線(xiàn)、面的配合與互動(dòng)； ① 保安巡邏采用重點(diǎn)巡邏和機(jī)動(dòng)巡邏，統(tǒng)籌安排巡邏時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控； ② 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“二級(jí)”調(diào)度，實(shí)施快速推進(jìn)體系。 防止噪音污染 具體措施主要包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容： “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ① 進(jìn)入小區(qū)車(chē)輛一律不準(zhǔn)鳴放喇叭，其車(chē)速不得超過(guò) 5 公里 /小時(shí)； ② 對(duì)商業(yè)門(mén)店和業(yè)戶(hù)所產(chǎn)生的 噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對(duì)超標(biāo)者以說(shuō)服教育為主，并責(zé)令其改正； ③ 控制區(qū)內(nèi)裝修噪音，要求施工隊(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作業(yè)，對(duì)于噪聲較大的工程，限制其在區(qū)外完成。 弱電系統(tǒng)管理維護(hù) （ 1） 做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使設(shè)備的運(yùn)行始終處于正常、安全運(yùn)行狀態(tài)； （ 2）按《設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)、記錄。次） 800 元 ∕月 不含周六、日 06 安裝排風(fēng)扇 1030 元 ∕部 不含材料 07 安裝洗衣機(jī) 1060 元 ∕部 不含材料 08 安裝燈具、門(mén)鈴、櫥柜等 1020 元 ∕個(gè) 不含材料 09 拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī) 10100 元 ∕次 不含材料 10 安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣繩等 1050 元 ∕次 11 安裝洗手間潔具 50150 元 ∕件 不含材料 12 木地板打蠟 13 元 ∕平方米 13 市內(nèi)傳真 3 元 ∕頁(yè) 收傳真 2 元 ∕頁(yè) 14 檢修電路 50200 元 ∕次 不含材料 15 修理防盜門(mén) 2535 元 ∕次 不含材料 16 修理家具配件 10100 元 ∕次 不含材料 17 修理木門(mén) 50100 元 ∕次 不含材料 18 修理窗簾、拉簾等 550 元 ∕次 不含材料 19 疏通下水管道（主管） 10200 元 ∕次 20 疏通下水管道（支管） 10100 元 ∕次 21 修理、更換電表、水表等 1050 元 ∕次 不含材料 22 修理、更換開(kāi)關(guān)、插座、電話(huà)盒 1050 元 ∕次 不含材料 23 洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理 1050 元 ∕次 不含材料 24 修理、更換門(mén)鈴、門(mén)鎖、信箱鎖等 1050 元 ∕次 不含材料 25 修理、更換燈泡、日光燈管、燈罩 120 元 ∕次 不含材料 26 修理、更換水閥、水龍頭及各類(lèi)軟管 1030 元 ∕次 不含材料 27 修理洗臉盆、洗菜盆下水管及馬桶浮球 1050 元 ∕次 不含材料 注：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況會(huì)臨時(shí)調(diào)整，以當(dāng)時(shí)公布或洽談的價(jià)格為準(zhǔn)。 特色便民服務(wù) 為了方便“ XXXXX”居民的生活，體現(xiàn) XXXXX 物業(yè)管理公司“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精、熱情奉獻(xiàn)、溫暖萬(wàn)家”的質(zhì)量方針，滿(mǎn)足居民的需求，特設(shè)立無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目 11 項(xiàng)，有償服務(wù)項(xiàng)目 31 項(xiàng)。 八、房屋設(shè)備設(shè)施管理與維護(hù) 房屋及設(shè)備的管理維護(hù) （ 1）公共部位門(mén)窗、墻地面、踢腳線(xiàn)、踏步、臺(tái)階每季檢查一次； （ 2）建筑物外墻、 屋頂、平臺(tái)、露天廣場(chǎng)、圍墻、大門(mén)、崗?fù)?、道路、垃圾房、?chē)庫(kù)車(chē)道等設(shè)施定期檢查，尤其是臺(tái)汛季節(jié)來(lái)臨之前要重點(diǎn)檢查； （ 3）對(duì)屋面隔熱層每季度檢查一次，確保完好無(wú)損傷，無(wú)滲漏； （ 4）對(duì)屋面泄水溝每月進(jìn)行一次檢查，清掃，確保泄水暢通。 管理處環(huán)保清潔組具體實(shí)施環(huán)境管理和環(huán)境保護(hù)的工作，內(nèi)容包括：擬定小區(qū)環(huán)境管理與環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；組織環(huán)境監(jiān)測(cè)，掌握其環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢(shì)；進(jìn)行環(huán)境科學(xué)研究；開(kāi)展具體的環(huán)保工作，加強(qiáng)環(huán)境的綠化、美化、凈化。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制，配合警署清查戶(hù)口，把可疑分子請(qǐng)出小區(qū)；“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地查驗(yàn)證件。業(yè)戶(hù)出現(xiàn)違章裝修，專(zhuān)職責(zé)任人在 2 小時(shí)內(nèi)，上門(mén)做好業(yè)戶(hù)的思想工作，禮貌地向業(yè)戶(hù)解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶(hù)說(shuō)明違章裝修造成的危害。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)” 依據(jù)多年來(lái)管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批 過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良 現(xiàn)象，例如某些覺(jué)悟較低的業(yè)戶(hù)為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。 驗(yàn)收與接管程序如下： 成立驗(yàn)收小組 熟悉了解情況 制訂交接驗(yàn)收單 審查資 料、圖紙、并按交接驗(yàn)收單現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 做好記錄，落實(shí)整改， 簽訂交接驗(yàn)收書(shū)面手續(xù)，做好遺留事項(xiàng)備案 簽訂有關(guān)物業(yè)協(xié)議 第二部分 常規(guī)期物業(yè)管理 一、 日常管理服務(wù) 管理處作為物業(yè)服務(wù)者：人員需統(tǒng)一著裝、掛牌上崗，各工種崗位職責(zé)、主要工作規(guī)程和管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需上墻公開(kāi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及代辦生活服務(wù)項(xiàng)目需上墻公布。 警棍 12 根，手電筒 3 只，警示牌 11 塊，手提式滅火器 8 套 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 第五節(jié) 管理規(guī)章制度 本公司素以管理的寬松和協(xié)調(diào)與法治嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)一而著稱(chēng)，在小區(qū)實(shí)施管理過(guò)程中，管理處依然將按公司的規(guī)范做法，做到軟硬兼?zhèn)?，治而不亂，管而不死，堅(jiān)決貫徹業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的路線(xiàn)。主要內(nèi)容包括： A、公司發(fā)展概況、經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹； B、公司各項(xiàng)規(guī)章制度講解； C、員工守則，禮節(jié)禮貌，職業(yè)道德教育； D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)； E、安全消防常識(shí)等。 （ 4）融洽住管雙方關(guān)系，順暢的溝通渠道。針對(duì)日常物業(yè)管理工作，我們編制了詳盡全面的質(zhì)量體系文件，并已在實(shí)際工作中運(yùn)作半年，相信我們?cè)凇?XXXXX”只要繼續(xù)按照程序文件運(yùn)作，一定能夠取得良好的成績(jī)?！?XXXXX”的智能化設(shè)施提高了住戶(hù)的生活質(zhì)量，改變了住戶(hù)的生活方式，將促進(jìn)管理理念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的進(jìn)步。 重視領(lǐng)導(dǎo)作用，發(fā)揮“群體效能”。從策劃對(duì)外宣傳上，從抓企業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)上，甚至對(duì)員工著裝、接聽(tīng)電話(huà)用語(yǔ)、行走站立姿勢(shì)、與住戶(hù)講話(huà)語(yǔ)氣語(yǔ)調(diào)態(tài)度上、進(jìn)入住戶(hù)家從敲門(mén)力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為規(guī)范要求，公司通過(guò)教育，既培養(yǎng)了員工的素質(zhì) ，又向社會(huì)公眾展示了“ XXXXX 物業(yè)人”的精神風(fēng)貌。 通過(guò)招投標(biāo)方式獲 小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)；同年 8 月通過(guò)招標(biāo)方式又獲得 的物業(yè)管理權(quán)；同年 11 月通過(guò)招標(biāo)方式獲得 物業(yè)管 理權(quán)，并與同年獲得市“十佳物業(yè)管理企業(yè)”與 省家庭服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)“金牌管家” 稱(chēng)號(hào)； 2020 年 12 月又通過(guò)招投標(biāo)的方式獲得 公寓的物業(yè)管理權(quán)； 2020 年 7 月通過(guò)招投標(biāo)獲得 物業(yè)管理權(quán)。 公司把對(duì)員 工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)放在公司發(fā)展的重要位置。因?yàn)槊恳粋€(gè)不同的人，都可以為我們的企業(yè)形象帶來(lái)相同的正面或負(fù)面影響。在堅(jiān)持對(duì)物業(yè)實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)，向業(yè)主和住戶(hù)提供便利周全的無(wú)償和有償特色個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，并注重強(qiáng)化環(huán)境管理，塑造整體文化氛圍，致力于從物 業(yè)管理與服務(wù)角度倡導(dǎo)業(yè)主新型的生活方式。 5．住戶(hù)裝修管理。在這方面，管理處將強(qiáng)調(diào)針對(duì)員工心理狀態(tài)做好思想工作，包括： （ 1）結(jié)合每位員工的心理活動(dòng)做思想工作。 維修主管：姜濤，男， 33 歲，中專(zhuān)學(xué)歷，電工證、特種行業(yè)操作證齊全，六年物業(yè)管理維修從業(yè)經(jīng)驗(yàn) 保安主管：王宗軍，男， 29 歲 ，大專(zhuān)學(xué)歷， 2020 年取得全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書(shū)，在本公司主要住宅項(xiàng)目從事保安管理工作七年。 ⑤外送培訓(xùn)：主要是選派骨 干人員參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能的強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員 90%以上的持證上崗率。 小區(qū)住戶(hù)檔案，也是管理處要建立的重要資料， 內(nèi)容包括住戶(hù)家庭資料、居住人口變化情況等，這部分資料主要以物業(yè)管理軟件來(lái)建立保管。同時(shí)，為業(yè)戶(hù)提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢(xún)和維修服務(wù)。不允許裝室外防盜窗。對(duì)裝修進(jìn)行法制管“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 理，對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)戶(hù)，通過(guò)法律途徑予以解決。第一梯隊(duì)為機(jī)動(dòng)崗人員，隨時(shí)聽(tīng)候調(diào)遣，在報(bào)警 4 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯隊(duì)的快速支援人員在緊急狀況下，由公司其他管理處保安人員實(shí)施緊急增援。 空氣污染控制 目前，空氣污染主要表現(xiàn)在：機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣超標(biāo)排放、商業(yè)門(mén)店中特別是餐飲鋪的油煙污染、垃圾暴露形成的污染、裝修中形成的空氣污染等。故障發(fā)生及時(shí)報(bào)告工程設(shè)備主管并做維修處理，記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》 ； （ 3）每天巡視弱電設(shè)備，并記錄于《設(shè)備巡視記錄表》，每月一次設(shè)備雙電源及應(yīng)急照明設(shè)施啟動(dòng)檢查； “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （ 4）安保人員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班巡視監(jiān)控系統(tǒng)、消防煙感報(bào)警系統(tǒng)等，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)聯(lián)系弱電工處理并報(bào)安保主管。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 三“ XXXXX” 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算 （一）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)算編制的說(shuō)明： 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算與所提供管理與服務(wù)的量、質(zhì)成正比關(guān)系。希望通過(guò)各種各樣的活動(dòng)形式，改變業(yè)戶(hù)雖住一幢樓卻互不相識(shí)、不相往來(lái)的狀態(tài)，加強(qiáng)業(yè)戶(hù)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理處之間的聯(lián)系，使業(yè)戶(hù)充分體驗(yàn)到購(gòu)買(mǎi)的不僅僅是一套房、一個(gè)單元，而更多的是一種全新的生活。 治安方面聯(lián)防聯(lián)治，參加管理處組織的訓(xùn)練和演習(xí)，一旦出現(xiàn)緊急事件，能迅速參與采取措施。 六、環(huán)境管理服務(wù) 本公司將進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)和監(jiān)測(cè)，動(dòng)員業(yè)戶(hù)共同參與環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)督與管理，引發(fā)其對(duì)小區(qū)的環(huán)境管理以充分的考慮和重視。來(lái)訪人員須通過(guò)門(mén)崗，辦理訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)。 處理違章裝修的三個(gè)手段 （ 1）說(shuō)服手段?？梢酝b修單位簽訂裝修合約。 做好驗(yàn)收接管工作 在對(duì)“ XXXXX”充分了解的基礎(chǔ)上，本公司打算通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可“ XXXXX”物業(yè)管理