【正文】 酬。 （一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè) 主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，按建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合一定條件（ 6條），出現(xiàn)有關(guān)情形（ 7條），經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)資格終止。 業(yè)主大會(huì)一般有兩種形式：集體討論和書(shū)面征求意見(jiàn)，分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 （一） 10項(xiàng)權(quán)利 業(yè)主的基本權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。物業(yè)管理的運(yùn)作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實(shí)踐，是全部物業(yè)管理活動(dòng)的總和。 第三節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 7 一、物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （房屋、附屬設(shè)備設(shè)施的管理） 務(wù) （一）按提供服務(wù)的性質(zhì)和方式劃分：常規(guī)性的公共服務(wù)和針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)、委托性的特約服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)：一般指物業(yè)管理中最基本的管理工作，是物業(yè)管理區(qū)域中所有住用人都享受的，由物業(yè)管理企業(yè)提供的最基本的服務(wù)。） （二）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別： （計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的行政管理、無(wú)償管理；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的專業(yè)化管理、有償管理） 內(nèi)容不同（單體建筑物的管理；物業(yè)管理） 3. .管理機(jī)制不同 （業(yè)主與使用人的地位不同（被動(dòng)接受；自我 +委托管理） . （服務(wù)質(zhì)量不同（低效，無(wú)質(zhì)量保證；專業(yè)高效高質(zhì)量） （對(duì)物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)的保證不同（以租養(yǎng)房；以業(yè)養(yǎng)房） （三）物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù) 、生活環(huán)境 四、 物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn) 物業(yè)管理實(shí)務(wù)是指物業(yè)管理的實(shí)際工作，包括物業(yè)管理工作內(nèi)容、工作程序、工作方法和要求等。 三、物業(yè)管理 （一）物業(yè)管理及其特點(diǎn) ： 是指專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人的委托，依照合同或契約，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)，為業(yè) 主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)展其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。 （ 2）適用場(chǎng)合不同：物業(yè)是從使用角度講。 ：根據(jù)用途物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其他物業(yè)等多種類型 ：固定性；耐久性；多樣性；高值性；權(quán)益性。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是我國(guó)房地產(chǎn)改革的必然結(jié)果，也是國(guó)人生活水平顯著提高的重要標(biāo)志。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，需要現(xiàn)代化的符合國(guó)際管理慣例的物業(yè)管理。 改革開(kāi)放以后的物業(yè)管理。房地產(chǎn) 業(yè)的繁榮帶動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)。新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購(gòu)房和轉(zhuǎn)銷(xiāo)直接由建屋發(fā)展局審批外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)公司辦理。物業(yè)管理這一行業(yè)從此誕生，被普遍推廣于世界各國(guó)，并不斷發(fā)展成熟。 歐洲的資本主義進(jìn)入高度增長(zhǎng)時(shí)期，尤其是英國(guó)，對(duì)勞動(dòng)力的需求猛增，大量農(nóng)村人口涌入城市，使城市原有的各種住房極其設(shè)施不堪重負(fù)。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，以及社會(huì)對(duì)專業(yè)型、復(fù)合型房地產(chǎn)與物業(yè)管理人才的大量需求，該專業(yè)必將受到越來(lái)越多的青年人的青睞。本課程教材建設(shè)，充分考慮了學(xué)生使用和企業(yè)培訓(xùn)、以及職業(yè)資格考試的相互兼顧，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》自編教材的編寫(xiě)，強(qiáng)調(diào)教材的實(shí)用性和適用性，突出實(shí)踐技 能，采用模塊體例，較好地實(shí)現(xiàn)了對(duì)企業(yè)培訓(xùn)的 “菜單式 ”服務(wù)，有效地保證了學(xué)生使用、企業(yè)系列培訓(xùn)和專項(xiàng)培訓(xùn)活動(dòng)的開(kāi)展。 二、本課程的特點(diǎn) 本課程作為一門(mén) “實(shí) 務(wù)性 ”課程，力求淡化理論，偏重于掌握業(yè)務(wù)處理程序和一、 介紹課程內(nèi)容 2 處理現(xiàn)實(shí)工作問(wèn)題能力的培養(yǎng)，也是課程目標(biāo)之一。通過(guò)該門(mén)課程的學(xué)習(xí)，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理行業(yè)有一個(gè)輪廓性地了解，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理的管理服務(wù)范圍和基本業(yè)務(wù)項(xiàng)目有一個(gè)概括地認(rèn)識(shí)和把握，對(duì)于學(xué)生了解、認(rèn)識(shí)物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)，明確后續(xù)專業(yè)課程的學(xué)習(xí)目標(biāo)，促進(jìn)專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能水平的提高，有著重要的基礎(chǔ)奠定作用和積極的指導(dǎo)作用。 1 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)課程 教案 授課題目 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)課程簡(jiǎn)介 實(shí)施日程 第 4 周 —— 第 周 授課時(shí)數(shù) 2 課時(shí) 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 使學(xué)生既能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作有一個(gè)初步的概括性的認(rèn)識(shí)、了解，也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，所應(yīng)了解掌握的基本知識(shí)和操作技能。因而，該門(mén)課程的建設(shè)，是物業(yè)管理專業(yè)系統(tǒng)化建設(shè)的關(guān)鍵，是物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)的起點(diǎn)， 對(duì)物業(yè)管理專業(yè)的總體構(gòu)架有著統(tǒng)領(lǐng)整體、核心基礎(chǔ)的作用。本課程在內(nèi)容上廣泛涉及了物業(yè)管理的全過(guò)程，具體地說(shuō)，有物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)、早期介入、接管驗(yàn)收、業(yè)主入住、裝修管理、檔案管理、房屋管理、物業(yè)環(huán)境管理、物業(yè)安保管理、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)、物業(yè)租賃管理、不同類型物業(yè)的管理、接待服務(wù)、質(zhì)量管理體系、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等。 物業(yè)管理是公共事業(yè)管理的一個(gè)專業(yè)方向，屬于管理學(xué)范疇。 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論 》 教后小記： 本節(jié)課達(dá)到了 設(shè)計(jì)要求： 2．知道了學(xué)生對(duì)物業(yè)了解的程度 3 課題教案 授課題目 第一章 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)概述 實(shí)施日程 第 4 周 —— 第 4 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 掌握 物業(yè)管理的概念、特點(diǎn) 熟悉 現(xiàn)代物業(yè)管理運(yùn)作的原則與要求 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)管理的概念 , 原則與要求 教學(xué)過(guò)程： 引言： 改革開(kāi)放以后的物業(yè)管理。一些開(kāi)發(fā)商 簡(jiǎn)易住宅低價(jià) 貧民、工人居住。 2..香港、新加坡的物業(yè)管理 香港：由于歷史的原因，香 2 港長(zhǎng)期受英國(guó)的統(tǒng)治，物業(yè)管理自然也受其影響，香港的專業(yè)物業(yè)管理始于 20 世界 60 年代，香港當(dāng)局大力推行“居者有其屋”計(jì)劃，政府不僅從英國(guó)引進(jìn)物業(yè)管理人才，物業(yè)管理理論和方法，而且結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)行又有所發(fā)展。我國(guó)物業(yè)管理的全功能、多方位的綜合管理服務(wù)以及以業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)思路無(wú)疑是受到了新加坡物業(yè)管理的啟發(fā)，并且，發(fā)放住戶手冊(cè)，《住戶公約》等做法，也廣為我國(guó)的物業(yè)管理所借鑒。當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝 4 修、服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性的專業(yè)公司，可以說(shuō)是我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形。 20 世紀(jì) 80 年代起，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制的改革步伐加快。 二、物業(yè)與物業(yè)區(qū)域 （一）物業(yè)的概念 物業(yè)與物業(yè)管理都 是隨著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革從境外引進(jìn)的新名詞。 物業(yè)是廣東、香港、澳門(mén)地區(qū)人們對(duì)單元性房地產(chǎn)的稱謂。 物業(yè)性質(zhì)（自然屬性）：二元性、有限性、差異性和多樣性、固定性永久性長(zhǎng)期性、配套性 社會(huì)屬性（經(jīng)濟(jì)屬性）：權(quán)屬性、壟斷性、商品性、效用性 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別 5 ：指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的資產(chǎn) ：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移動(dòng)的，所以叫不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是從財(cái)產(chǎn)等特性方面。 （通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 （一） 物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn) 具有 管理與服務(wù)的雙重性 涉及范圍廣，系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng) 6 密切業(yè)主，相關(guān)性強(qiáng) 解決問(wèn)題，時(shí)效性強(qiáng) 需求變化，遞增性強(qiáng) 第二節(jié) 物業(yè)管理的類型、宗旨、原則與作用 一、物業(yè)管理的類型 委托服務(wù)型和租賃經(jīng)營(yíng)型 委托服務(wù)型 物業(yè)管理 租賃經(jīng)營(yíng)型 物業(yè)管理 二、 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想和宗旨 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以效益為目的。公共服務(wù)包括八項(xiàng)內(nèi)容： 房屋建筑主體的管理 房屋設(shè)備、設(shè)施管理 環(huán) 境衛(wèi)生管理 綠化管理 治安管理 消防管理 車(chē)輛道路管理 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足一些住用人的需要而提供的衣、食、住 、用、教育、醫(yī)療等方面的服務(wù)。為保證物業(yè)管理活動(dòng)有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到管理工作的全面運(yùn)作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。 （二） 6項(xiàng)義務(wù) （三）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管理組織。 業(yè)主大會(huì)做出普通決議，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過(guò)才能生效；做出特別重大事項(xiàng)決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過(guò)才能生效。 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模大小，一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員 5～ 15 名，主任 1 名，副主任 1～ 2名。） （二）物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)： 10 （三）物業(yè)公司類型 二、物業(yè)管理企業(yè)的組建 （一）組建條件：命名；住址；法人；注冊(cè)資本；章程；職員 物業(yè)公司的組建形式 準(zhǔn)物業(yè)公司 “翻牌”物業(yè)公司 （ 1）由公司、個(gè)人依法成立的；（ 2）街道辦事處組建的 （二）企業(yè)設(shè)立：發(fā) 起人或單位 房地產(chǎn)主管部門(mén)（臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)） 工商管理部門(mén)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照） 稅務(wù)部門(mén)（稅務(wù)登記） 三、物業(yè)管理公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu) （一）機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 物業(yè)公司的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)須由相應(yīng)內(nèi)部機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。例：專門(mén)的保安公司、保潔公司、房屋裝修公司、維修公司等。 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）保持了直線式、集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長(zhǎng)處 （ 2）可以減輕領(lǐng)導(dǎo)負(fù)擔(dān)，提高工作質(zhì)量和效率 缺點(diǎn)： （ 1）下級(jí)缺乏必要的自主權(quán) （ 2）各職能部門(mén)之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾 （ 3）信息反饋速度較慢，對(duì)環(huán)境的敏感度較差 又稱分權(quán)組織，或稱部門(mén)化結(jié)構(gòu)，是按照“集中決策分散經(jīng)營(yíng)”的原則，在總公司下設(shè)具有相對(duì)獨(dú)立業(yè)務(wù)的各個(gè)事業(yè)部，使之獨(dú)立核算，各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標(biāo)、計(jì)劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，公司最高 管理層負(fù)責(zé)重要方針的制定，掌握影響公司成敗的重大問(wèn)題的決策權(quán)。（風(fēng)險(xiǎn)?。? （ 2）有利于決策者擺脫日常管理工作，專業(yè)做好角色和大政方針 （ 3）有利于調(diào)動(dòng)各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性 （ 4）有利于公司新業(yè)務(wù)的開(kāi)展，提高管理、服務(wù)水平 （ 5）有利于提高管理的靈活性和對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的適應(yīng)性 缺點(diǎn)： （ 1）職能機(jī)構(gòu)重疊，管理人員浪費(fèi) （ 2）由于經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，容易造成各自為政現(xiàn)象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調(diào) （ 3）職權(quán)下放過(guò)大，容易造成失控現(xiàn)象 適用范圍：大型物業(yè)管理企業(yè) 又稱規(guī)劃 目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織，是由職能部門(mén)與專業(yè)或項(xiàng)目組相互配合所形成的組織形態(tài)，形同矩陣而得名，對(duì)專業(yè)化較強(qiáng)的物業(yè)管理公司比較適用。 四、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) （一）權(quán)力： 9 項(xiàng) 13 （二）義務(wù)： 4 項(xiàng) 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理（ 指公司的實(shí)力和規(guī)模 ） 根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) 3 個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 參考資料： 張建新主編《物業(yè)管理概論》 滕永健、黃志潔主編《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》 教后小記 課題教案 授課題目 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 實(shí)施日程 第 7周 —— 第 7 周 授課時(shí)數(shù) 2 教學(xué)目的 與 教學(xué)要求 掌握物業(yè)管理公司與各有關(guān)部門(mén)的關(guān)系；掌握物業(yè)管理公司成立的程序及資質(zhì)等級(jí)的確定；了解物業(yè)管理企業(yè)的類型。 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、副主任；會(huì)議決定以書(shū)面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時(shí)公布。 五、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)與兩會(huì)的關(guān)系是平等的，是委托與受托的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自己下設(shè)的專業(yè)服務(wù)部門(mén)可以實(shí)行承包責(zé)任制，對(duì)選聘的專業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行合同制。 教學(xué)重點(diǎn) 與 教學(xué)難點(diǎn) 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo) 教學(xué)過(guò)程： 引言 : 物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)等過(guò)程，并提出相應(yīng)的意見(jiàn)和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。 （二）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容，大致可歸納為以下幾個(gè)方面： ，承攬物業(yè)管理任務(wù)。 。 ⑴應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式。另外，招標(biāo)單位可在投標(biāo)者購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會(huì)議，又叫標(biāo)前會(huì)議，目的就是公開(kāi)澄清投標(biāo)者提出的各類問(wèn)題。 所謂合理原則是指招標(biāo)單位確定的標(biāo)底和要求必須是合理的，即不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離市場(chǎng)實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。 （ 3） （ 小業(yè)主自行招標(biāo) 所謂小業(yè)主是指相對(duì)于大業(yè)主（即開(kāi)發(fā)商）而言的住戶及租戶。 （三）物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門(mén)，它們的具體職能分別如下： 開(kāi)發(fā)部的主要職責(zé)就是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 在物業(yè)管理的投標(biāo)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)部始終擔(dān)任著重要的 角色。 （一）招標(biāo)的準(zhǔn) 備階段 所謂招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理的招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)（即發(fā)布招標(biāo)公告）之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。 （二）招標(biāo)的實(shí)施階段 所謂招標(biāo)的實(shí)施階段是指整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行以及資料的整理與歸檔。 二、物業(yè)管理投