【正文】 a. 應指定有質量能力和資質的人員實施、監(jiān)測及控制質量過程，實施糾正和預防措施，并向他提供必要技術支持。這樣從總體上看，設計、施工、材料、使用是造成質量問題的根本原因，進行質量控制同樣必須從這幾個方面著手。 質量和費用是直接聯(lián)系的，但這里的費用已不局限于建設期費用了，而是指整個工程生命期的費用。通過合同、責任制、經濟獎勵等手段激發(fā)人們對質量控制的積極性。有時還要對承包商或分包商的人員進行培訓或為其培訓提供幫助。所以應做到： a．認真選擇任務承擔者，重視被委托者的能力。 (2) 工程的各個生產要素的質量控制 工程建設，是通過人工、材料、設備、方法即施工工藝 (即 4M)來完成 分項工程，進而完成分部工程、單位工程、單項工程，以至整個工程的。而工程的建設過程是十分復雜的，它的顧客 (業(yè)主、投資者 )必須直接 介入整個生產過程，參與全過程的、各個環(huán)節(jié)的、對各種要素的質 12 量管理。 11 五、開發(fā)質量管理相關制度 （一）、 工程項目質量管理制度 1．總則 工程項目質量管理的目的是，為項目的用戶 (顧客、項目的相關者等 )提供一個高質量的工程和服務，令顧客滿意，關鍵是過程和產品的質量都必須滿足項目目標。重大質量事故，須報告業(yè)主、監(jiān)理主管部門和有關單位，由各方共同解決。具體包括： (1)裝飾材料、半成品、構配件、設備的質量檢查，并檢查相應的合格證、質量保證書和實驗報告； (2)分項工程施工前的預檢； 10 (3)施工操作質量檢查，隱蔽工程的質量檢查； (4)分項分部工程的質檢驗收； (5)單位工程的質檢驗收； (6)成品保護質量檢查。 （三）施工過程中的質量管理 1．工序質量控制 包括施工操作質量和施工技術管理質量。 10．準備好簡歷、質量管理表格。 6．對材料和工程設備的采購進行檢查，檢 查采購是否符合規(guī)定的要求。應該重點審查的技術文件除合同以外，主要包括： (1)審核有關單位的技術資質證明文件； (2)審核開工報告，并經現(xiàn)場核實； (3)審核施工方案、施工組織設計和技術措施； (4)審核有關材料、半成品的質量檢驗報告； 8 (5)審核反映工序質量的統(tǒng)計資料； (6)審核設計變更、圖紙修改和技術核定書； (7)審核有關質量問題的處理報告； (8)審核有關應用新工藝、新材料、新技術、新結構的技術鑒定書； (9)審核有關工序交接檢查，分項、分部工程質量檢查報告； (10)審核并簽署現(xiàn)場有關技術簽證、文件等。 （二） 施工前的質量管理 施工前的質量管理的主要內容是： ，包括各個分包商的資質的審查。 ５、負責二級單位水、電、暖、動力 技術方案的審核，參與設備選型采購與招投標、合同簽訂、驗貨與安裝調試、竣工驗收等過程。 ２、審核分公司提供的項目規(guī)劃和建筑設計任務書、開發(fā)建設標準、設計合同，提出相應的意見和建議。 ３、負責公司員工專業(yè)技術資格評審的初審、報送手續(xù)和專業(yè)技術職務的考核及聘任工作。 （三）質量管理體系部門構成 圖 11 ****房地產有限公司組織機構圖 圖 12 房地產開發(fā)組織結構圖 3 二 、部門職責 公司辦公室： 負責對公司會議精神和領導指示貫徹落實情況進行督辦檢查與協(xié)調，協(xié)助公司黨政領導聯(lián)系、傳達、組織、協(xié)調、督促、處理各項日常工作事務； 負責公司各類文件資料、檔案資料的收集、歸檔、保管、使用，維護檔案安全，完成檔案管理檢查升級達標工作； 管理部： １、 負責公司各部門 /各單位間信息的交流，并負責與相關方的溝通聯(lián)絡；負責公司信息化系統(tǒng)建設與管理；負責公司系統(tǒng)網站管理；負責公司局域網建設、管理及維護工作，組織實施辦公自動化工作，并負責辦公自動化設備的維護、檢修工作； ２、 負責公司的 一體化管理體系運行；負責公司管理流程、管理標準的制定與完善；負責公司管理規(guī)章制度的完善，建立完整的管理體系；負責公司質量管理體系建設及質量認證相關工作；督促、協(xié)助下屬公司制定與公司相應的各項管理制度，包括工作標準、工作責任、業(yè)務流程、協(xié)作關系、考核辦法等，使各項管理工作逐步納入標準化、規(guī)范化的管理軌道； ３、 負責收集與一體化管理體系控制活動有關法律法規(guī)和其他要求，確認其適用性； ４、負責組織貫徹落實安全環(huán)保等有關法規(guī)和政策及管理標準，負責合規(guī)性評價。這個“途徑”應該是最簡捷的途徑。與質量管理相關的部門主要有黨政工團、計財、審計、技術、人事、管理、勞動物資、生產及負責企業(yè)制度建設工作的部門。 ? 層次機構 又稱組織的縱向結構，即各管理層次的構成。質量管理體系是在質量方面指揮和控制組織的管理體系，是一個把與質量有關的組織結構、過 程和資源等組織起來的有機整體，強調系統(tǒng)性和協(xié)調性。 （二）質量管理體系的內容 （ 1）組織結構 質量管理體系中組織結構是指企業(yè)為實現(xiàn)質量管理目標，在相應的管理工作中進行分工協(xié)作，在職務范圍、責任、權力方面所形成的結構體系。在成本管理工作中，管理層次的多少，表明企業(yè)組織結構的縱向復雜程度。 ? 職權機構 即各層次、各部門在權力和責任方面的分工及相互關系。程序一般應形成文件，稱為“程序文件”。 ５、協(xié)調、指導所屬單位的質量、安全環(huán)保監(jiān)督管理和重大質 量、安全 4 環(huán)保改進活動； ６、負責公司整體管理運行的監(jiān)控工作，負責公司內部審核與管理評審的組織工作 。負責辦好特種作業(yè)人員的培訓、發(fā)證、復審工作 . 市場開發(fā)部 １、 根據(jù)公司發(fā)展需要，進行房地產開發(fā)的市場調研，為確定公司房地產開發(fā)的投資策略和投資計劃提供依據(jù)； ２、 房地產市場的信息收集、整理、分析與反饋，投資機會研究，市場拓展和新項目醞釀，資源搜索；房地產開發(fā)項目策劃和項目的可性行分析，包括選址看地、組織開展技術、經濟、社會全方位可行性分析； ３、 房地產開發(fā)項目全過程的跟進與監(jiān) 控管理，保證項目策劃意圖的實施；包括參與項目規(guī)劃方案設計和產品設計，參與企業(yè)形象宣傳和品牌推廣、參與制定物業(yè)管理方案； 5 ４、 根據(jù)公司的營銷方針和目標，審核開發(fā)樓盤和其他房地產項目的營銷策劃方案； ５、 組織進行開發(fā)樓盤價格的擬定；銷售管理制度的擬定與實施 監(jiān)控和協(xié)調銷售網絡和銷售團隊的建設與管理； ６、 負責對供方（物資和外包）進行評定，做好評定（招標過程）記錄，建立合格供方名錄； ７、 負責制定采購計劃 ,并實施采購； ８、 負責對采購物資進貨檢驗，對不合格物資進行處置； 保證采購環(huán)保型材料。 ３、按照項目策劃書的要求審批規(guī)劃和建筑設計任務書，對選擇的設計單位進行審查確認，負責核查分公司審查的方案、規(guī)劃和建筑設計圖紙、施工圖紙。 ６、負責重大項目水電暖動方案的調研。如果發(fā)現(xiàn)施工單位與投標時的情況不符，必須采取有效 措施予以糾正。 3．配備檢測實驗手段、設備和儀器，審查合同中關于檢驗的方法、標準、次數(shù)和取樣的規(guī)定。 7．協(xié)助完善質量保證體系。 11．準備好擔保和保險工作。 (1)確定工程質量控制的流程； (2)主動控制工序活動條件，主要指影響工序質量的因素； (3)及時檢查工序質量，提出對后續(xù)工作的要求和措施； (4)設置工序質量的控制點。 5．成品保護 (1)合理安排施工順序，避免破壞已有產品； (2)采用適當?shù)谋Ｗo措施； (3)加強成品保護的檢查工作。 （四） 工程完成后的質量管理 按合同的要求進行竣工檢驗，檢查未完成的工作和缺 陷，及時解決質量問題。項目質量管理過程和目標適用于所有項目管理職能和過程，還包括項目決策的質量、項目計劃的質量、項目控制的質量等。 要達到工程項目的目標，取得一個高質量的工程，必須對整個項目過程實施嚴格的質量控制。質量控制必須著眼于各個要素、各個分項工程的施工，并直接滲入到材料的采購、供應、儲存、使用過程中。無論是選擇咨詢公司 、設計單位、施工單位和供應商，還是招聘管理人員，不僅要審查他們的 13 資質等級，業(yè)務范圍，還要審查他們的質量能力及信譽 (如是否經過 ISO9000 貫標 )，審查他們過去工程的質量水平、技術水平和裝備水平，切不可將工程任務委托給那些沒有質量能力的單位、部門或人。 對承包商來說，各種操作人員、管理人員的上崗培訓，是質量保證的前提。 在工程過程中，所有項目參加者都應具有質量意識。在項目策劃時必須對項目的可用度和費用作權衡和決策。 建立項目的質量體系中應符合如下基本要求： (1) 最重要的是滿足業(yè)主、顧客和其他利益相關者的明確的和隱含的需要，使他們滿意； 15 (2) 規(guī)劃好的一系列互相關聯(lián)的過程來實施項目，包括項目實施過程和項目管理過程。 b. 對項目所屬的企業(yè)，上層管理者應不斷從以前的工程經驗中尋求項目各過程質量管理的改進和不斷完善，不能將一個項目和項目管理看作一個孤立的過程。 e. 項目組織應盡可能采用項目所屬的企業(yè)組織的質量體系和程序，必要時，可修改，這最容易為上層系統(tǒng)接受。評價過程又是促進改進項目質量的機會。 2) 對工程質量的評價應由項目經理負責，包括實施者，并吸收其他利益相關者參與。在項目結束時應對項目的運作進行全面評價。如果追求高質量就會損害其它兩 個目標，而最終會損害工程整體效益。具體分部工程 (工作包的任務 )由承包商、實施負責人完成的，這些企業(yè)或部門中應有專門從事生產和技術管理的人員，他們應有具體的質量管理工作。 (3) 不同種類的項目，不同的項目部分，項目管理進行質量控制的深度不一樣，例如： 18 對技術復雜設施設備要求較高的，質量重于一切。在這里項目管理常常要為質量保證服務。應有定量化的、可執(zhí)行、可檢查的指標，防止質量問題爭執(zhí)。 (6) 質量問題大多是技術性工作，例如設計、實施方案、采購等工作，甚至許多書中介 紹的許多質量的統(tǒng)計方法、檢測方法、分析方法實質上在很大程度上屬于技術和技術管理問題。 (7) 質量控制的目標不是發(fā)現(xiàn)質量問題，而是應提前避免質量問題的發(fā)生。這些工作包括功能目標的設計和各階段的技術設計。所以項目管理者應在設計工作上花大力氣，舍得花時間、金錢和精力，進 行 及 早 控制和 嚴 格 的 協(xié) 調 。工程質量的標準應符合項目目標的要求。 2 工程質量要求的確定 工程質量 (功能、技術 )的要求是為工程使用的總目標服務的。 在范圍開發(fā)中也應考慮和包括的替換方案及決定的支持證據(jù)，包括分析結果。 滿足項目目標，重要的是項目管理過程中的質量和項目產品的質量滿足要求。由市場、銷售部門提出產品數(shù)量和質量要求，技術部、物業(yè)公司提出建筑工程及配套設備的質量標準及使用年限。這對以后詳細的技術設計起控制作用。在建設工程中每部分涉及的各種專業(yè)設計都有相應的技術規(guī)范，這些規(guī)范作為通用規(guī)范，是設計的依據(jù)。設計單位的選擇對設計質量有根本性的影響， 設計工作屬于高智力型的，技術與藝術相結合的工作，其成果評價比較困難。設計單位必須是： （ 1） 值得信賴的設計院。設計分為幾個階段，逐漸由總體到詳細，各個階段都必須經過一定的權力部門審批，作為繼續(xù)設計的依據(jù)。 2) 采取獎勵措施。 這是一項十分細致的，同時又是技術性很強的工作。 2) 從宏觀到微觀上分析設計構思、 設計工作、設計文件的正確性、全面性、安全性，識別系統(tǒng)錯誤和薄弱環(huán)節(jié)。 4) 設計工作的檢查常常不僅要有業(yè)主、項目、管理者、設計監(jiān)理 (咨詢 )參與，而且有可能讓施工單位、制造廠家、將來工程的運行使用單位參加，作各種會審 。 在檢查中必須找出各種問題和薄弱環(huán)節(jié)，在實施前所有的設計文件都應是確定的、正確的，不能有任何疑問。這個階段質量控制的對象是承 (分 )包商、供應商或工程小組。 如果選擇出錯，則開發(fā)商對質量的控制會很困難，而且會有許多麻煩。 （ 4） 必須向實施者落實質量責任，灌輸質量意識。 3) 要求各投標單位在投標文件中說清楚質量保證體系，在項目中保證質量的措施和方法，并由專家審查這些措施和方法的適用性、科學性、安全性，并作為選擇承包商的依據(jù)。 2) 質量控制程序應包括極其廣泛的內容：設備和材料采購，工藝，隱蔽工程，分項工程，分部工程，單位工程，單項工程，整個工程項目的最終檢驗和試運行等。 （ 6） 質量文件 圖紙、規(guī)范、模型是由設計者提出的質量要求文件，經工程實施應反饋出能夠證明和反映實際工程狀況的質量報告文件。這應作為一個工程制度。 （ 3） 于設計和實施單位很多，必須解決之間的協(xié)調問題，即各個承包商的實施方案必須在質量要求、在時間