房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(2)-wenkub
2023-05-22 00:07:50 本頁面
【正文】 建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 1）計算公式：投資收益率 R=年凈收益或年平均收益 /投資總額 2）評價準則： R≥R C基準投資收益率，方案可以接受，否則，方案不可行。 ? 它的最終目的是根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展規(guī)劃的要求 ， 在做好產(chǎn)品市場需求預(yù)測和工程技術(shù)研究的基礎(chǔ)上 ，計算開發(fā)項目投入的費用和產(chǎn)出的效益 ， 通過方案比較 ，對擬開發(fā)項目經(jīng)濟可行性和合理性進行分析論證 ， 作出全面的經(jīng)濟評價 ， 為投資決策提供依據(jù) 。 ? 方案設(shè)計與選擇：根據(jù)研究內(nèi)容設(shè)計可供選擇方案 ， 或?qū)⒏鱾€方案的代表性組合 ， 或集中優(yōu)點重點修訂設(shè)計最佳方案 。 ? 程序 、 步驟 ? 討論可行性研究的范圍 ， 確定研究目標 。 10％ ? 時間 ? 與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān) ， 同時也影響到質(zhì)量 。 ? 人員構(gòu)成 ? 注冊房地產(chǎn)估價師 ? 造價工程師 ? 市場調(diào)查和分析人員 ? 經(jīng)濟分析專家 ? 制作人員 ? 社會學(xué) 、 環(huán)境科學(xué)專家 ? 質(zhì)量 ? 體現(xiàn)在研究的最終成果 （ 報告 ） 中 ， 對于項目損益分析的準確程度取決于研究者的知識 、 經(jīng)驗和掌握的基礎(chǔ)資料和情報量 。 20% 177。 對項目進行專題輔助研究，編制初步可行性研究報告，確定是否有必要進行詳細可行性研究，進一步判明工程項目生命力。 ? 可行性研究方法最初是美國 30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟研究方法，因為它為其經(jīng)濟開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個流域，充實完善，形成系統(tǒng)。 ? 可行性研究的根本目的： ? 為了減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益。 對項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟論證，編制可行性研究報告，提出結(jié)論性意見，作為項目投資決策的重要依據(jù)。 10% 費用占投資總額（ %） ～ ～ 大項目 ～ 小項目 ～ 所需時間（月） 1～ 3 4～ 6 6～ 12或更長 可行性研究階段 ? 專業(yè)機構(gòu) ? 前期的投資機會分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機會 ， 一般有 2個房地產(chǎn)經(jīng)濟專家即可 。 ? 針對不同的研究深度 ， 其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同 ，國際上通用的為： ? 投資機會研究：誤差范圍 177。 ? 從整個建設(shè)工程看 ， 前期可行性研究占 1/3， 工程規(guī)劃設(shè)計準備占 1/3， 施工建設(shè)占 1/3。 ? 市場實地調(diào)查 ， 收集情報和資料 。 ? 制定實施計劃：對選定方案 ， 確定所有具體的技術(shù)指標范圍 ， 估算投資 、 成本支出及收益幅度等財務(wù)狀況 ， 說明成本 、 價格 、 進度等變化對項目效果影響及其應(yīng)變能力 。 ? 可行性研究中的開發(fā)項目經(jīng)濟評價有兩種： ? 選擇優(yōu)化方案中的評價 ， 用以比較和篩選方案 ， 以尋求最佳或滿意方案； ? 確定推薦方案后 ， 對開發(fā)項目進行的最終的全面預(yù)測評價 。 3）應(yīng)用指標： ? 全部投資收益率 =（正常年銷售利潤 +正常年貸款利息 +折舊） /總投資 ? 自有資金收益率 =（正常年銷售利潤 +折舊） /自有資金 ? 全部投資利潤率 =（正常年銷售利潤 +正常年貸款利息） /總投資 ? 自有資金利潤率 = 正常年銷售利潤 /自有資金 沒有考慮資金的時間價值。 評價準則： NPV ≥ 0，方案可行； NPV ≤ 0，方案不可行。 2．內(nèi)部收益率（ IRR） 指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 凈現(xiàn)金流量 180 250 150 84 112 150 150 150 150 150 150 150 累計凈現(xiàn)金流量 180 430 580 496 384 234
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