【正文】 誤 !未定義書簽。 二）寫字樓市場分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二）商業(yè)調(diào)研小結(jié)： ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二）年度成交價(jià)格變化 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 由于時(shí)間關(guān)系，此份市場調(diào)研報(bào)告還存在些許不足，敬請(qǐng)開發(fā)公司進(jìn)行批評(píng)指正。兆豐大廈為中油地產(chǎn)在鄭東新區(qū)開發(fā)的五朵金花之一，同時(shí)也是鄭東新區(qū)規(guī)劃中僅有的三個(gè)酒店項(xiàng)目之一，產(chǎn)品線涵蓋裙樓商業(yè)、中低層的星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、高層部分的高檔酒店式公寓，從產(chǎn)品形態(tài)上來說本案可歸結(jié)為投資型物業(yè) 。 “以史為鑒，可知興亡！”為更好的做好本項(xiàng)目的市場定位、營銷推廣、經(jīng)營管理等方面的工作， 因此本此調(diào)研我司針對(duì) 產(chǎn)權(quán)式酒店的行業(yè)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀、鄭州本地投資市場狀況、本地投資客戶意向問卷調(diào)查、本地酒店行業(yè)市場經(jīng)營狀況等多角度、深層次的進(jìn)行市場調(diào)研和分析。 謹(jǐn)呈：鄭州市中油臵業(yè)有限公司 中油兆豐大廈 市場環(huán)境調(diào)查研究報(bào)告 Marketing Research 2 目目目 錄錄錄 第一章 鄭州市場整體狀況分析 .................................................. 5 一、宏觀政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ........................................................... 6 一） 2020 年上半年政策、法規(guī)發(fā)布與市場影響 .............................. 6 二） 鄭州經(jīng)濟(jì)狀況概述 ............................................................ 8 三）房地產(chǎn)一級(jí)市場（土地市場） ........................................... 11 二、鄭州房地產(chǎn)二級(jí)市場分析 ............................................................... 12 一）供應(yīng)分析 ..................................................................... 12 二） 需求分 析 ..................................................................... 15 三）價(jià)格分析 ..................................................................... 18 【 2020 年度市場熱點(diǎn)：】 ....................................................... 19 第二章 鄭州投資市場研究分析 ................................................. 20 第一部分 商業(yè)市場研究 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三）客戶構(gòu)成情況分析： ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二部分 小戶型市場研究 ........................................................ 20 一、小戶型的發(fā)展 ................................................................................ 21 二、鄭州市場小戶型分析 ...................................................................... 23 一） 2020 年 — 2020 年市場售價(jià)變化： ...................................... 26 二） 2020— 2020 年小戶型投放量分析： .................................... 27 三）區(qū)域投放量分析： .......................................................... 27 三、已售小戶型個(gè)案分析 ...................................................................... 28 四、在售小戶型個(gè)案分析 ...................................................................... 33 五、小戶型市場特征分析 ...................................................................... 43 一）小戶型的類型特征分析 .................................................... 43 二）小戶型的客戶構(gòu)成分析 .................................................... 44 三）小戶型營銷模式分析 ....................................................... 45 四）小戶型產(chǎn)品特征分析 ....................................................... 46 五）小戶型物業(yè)管理分析 ....................................................... 47 六）小戶型項(xiàng)目定位分析 ....................................................... 47 3 七）小戶型面積區(qū)間分析 ....................................................... 48 六、小 戶型市場特征分析 ...................................................................... 49 七、鄭州小戶型的發(fā)展趨勢 ................................................................... 51 八、小戶型未來預(yù)測 ............................................................................. 52 九、對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ............................................................................. 53 第三部分 寫字樓市場研究 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、 寫字樓項(xiàng)目資料 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、 寫字樓市場特征分析 ......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）商住樓概念及演變 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五）產(chǎn)品研究 ................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 項(xiàng)目專題研究 ............................................................... 55 專題一：鄭東新區(qū)專題研究 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）住宅市場 ................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）總體市場特征 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）區(qū)域 SWOT 分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、高檔酒店經(jīng)營市場的現(xiàn)狀 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、項(xiàng)目區(qū)位以及投資條件分析 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 專題四：產(chǎn)權(quán)式酒店專題研究 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三）典型成功案例剖析 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。鄭州與其他各大城市都一樣或多或少的受到了一定影響。 2020 年的前 10 個(gè)月，鄭州市房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控政策持續(xù)影響下，市場趨于理性，交易市場活躍，房價(jià)穩(wěn)定上漲但增幅回落，其中，鄭東新區(qū)投放和需求仍然強(qiáng)勢增長。 規(guī)范估價(jià)市場尤其是房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。 該制度只適用于工業(yè)用地，將改寫工業(yè)用地協(xié)議出讓的歷史。 農(nóng)村集體土地直接入市政策松動(dòng)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求結(jié)構(gòu)和控制房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，確定了“十 7 費(fèi)。細(xì)則提出了中小戶型 70%比例、營業(yè)稅的 5年期限、提高高檔房首付等量化指標(biāo)。 需要調(diào)整套型比例的項(xiàng)目按要求調(diào)整后 發(fā)放施工許可證 。 居住小區(qū)調(diào)整變更規(guī)劃 ， 應(yīng)該先公示調(diào)整意向 、再 論證或聽證 ， 批準(zhǔn)后再公示 。 九部委意見中，營業(yè)稅 5 年期限、中小戶型 70%比例指標(biāo)的市場影響最大。 7 月 13 日，建設(shè)部終于對(duì)此做出了解釋，為各地細(xì)則制定了原則，也降低了政策不確定性帶來的市場觀望和猶豫。在總投資額中，房地產(chǎn) 投資完成 億元，同比增長 %。其中，居住上升了 個(gè)百分點(diǎn)。 表一： 2020 年 — 2020 年鄭州國民生產(chǎn)總值變化情況 16500200400600800100012001400160018002020年 2020年 2020年GDP指數(shù)(億元) 表二： 0305 年鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化情況表 0305 年 鄭 州 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 10 83469364106400202040006000800010000120202020年 2020年 2020年系列1 表三： 03— 05 年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出變化情況612766197223540056005800600062006400660068007000720074002020年 2020年 2020年系列1 （ 注：本文所有 原始 數(shù)據(jù)均出自鄭州房管局年度 、 月度銷售報(bào)告 ） 消費(fèi)性指出占可支配收入比例變化： ? 03 年 — 05 年，鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭持續(xù)高漲，國民生產(chǎn)總值以年度平均 %的比例持續(xù)高速增長！預(yù)示鄭州城鎮(zhèn)居民生活水平也在持續(xù)的提高。 年份 人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出 支出收入比 2020 年 8346 6127 % 2020 年 9364 6619 % 2020 年 10640 7223 % 平均增長幅度 % % 11 三）房地產(chǎn)一級(jí)市場（土地市場） 2020 年上半年，土地市場交易活躍度不高。 12 ? 西區(qū)土地升值明顯。由于 2020 年計(jì)劃推出的近 4000 畝土地基本位于市區(qū)二環(huán)內(nèi)，區(qū)位條件優(yōu)越，因此市場關(guān)注度較高。隨著建設(shè)部細(xì)則解釋出臺(tái)，建設(shè)部門與土地部門政策對(duì)接。西區(qū)的 崗坡村 、高砦等城中村相繼開始改造，西區(qū)土地開發(fā)迅速活躍已是既成事實(shí)。 ? 從投放量的這個(gè)表也能看的出來，各大開發(fā)商及各個(gè)項(xiàng)目，都在抓 5 月和 10 月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季。 表 八 ： 2020 年 110 月 商品非住宅各月新增投放量 15 2 0 0 6 年1 1 0 月份商品非住宅各月新增投放量情況0102030400 6 年1 1 0 月份商品非住宅新增投放面積累計(jì): 8 9 . 5 萬平方米。 同比增漲28%萬平方米2020 年 5 0 . 0 6 3 2 . 3 6 6 3 . 7 7 7 7 . 8 1 6 9 . 7 8 66 5 0 . 6 2 8