【正文】 ，有很多不穩(wěn)定因素 ? 已售小戶型租金分析 租賃價(jià)格是小戶型房?jī)r(jià)的晴雨表，租金是支撐小戶型房?jī)r(jià)的脊梁。 樓盤名稱 時(shí)尚 Party 特點(diǎn) 鄭州第一個(gè)純小戶型社區(qū)，開(kāi)創(chuàng)小戶型的先河 地理位臵 鄭州市金水路 76 號(hào)（大石橋） 所在區(qū)域 金水區(qū) 目前銷售情況 售完 開(kāi)發(fā)商 鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 占地面積 33350 平方米 建筑面積 48000 平方米 項(xiàng)目類別 多層 交樓時(shí)間 20200901 銷售均價(jià) 1950 元 物業(yè)管理費(fèi) 元 物業(yè)公司 鄭州新世紀(jì)物業(yè)酒店式管理 租金價(jià)格 20 ㎡ 850 元 /月 出租率 60%（一部分自?。? 31 總戶數(shù) 1200 戶 主力戶型 標(biāo)間 一房一廳 主力面積 20— 60 周邊配套 銀行 醫(yī)院 公園 洗浴 圖書館 公交車 電影院 酒店 美容中心 超市 商場(chǎng) 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析： 2020 年 推出 ， 為鄭州 首家純小戶型社區(qū) 。金水區(qū)作為河南省的行政區(qū)，區(qū)域面積大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ，居民收入相對(duì)較高，加之地塊因素使該區(qū)域內(nèi)樓盤總量和規(guī)模較大， 據(jù)悉， 2020 年 市場(chǎng)投放量占到全市總量 ％， 加之 市場(chǎng)上受 “ 北移東擴(kuò) ” 的影響 ， 更多的臵業(yè)者愿意在城市的北部和東部購(gòu)房。 購(gòu)買人群分析： 主要是 單身白領(lǐng)和年輕夫婦 ，在鄭州這樣大中原區(qū)域中心城市，由于種種原因會(huì)出現(xiàn)部分的單身族或結(jié)婚但不想早生孩子的年輕夫婦，這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯?dú)立的空間，但收入不允許他們過(guò)多地投入。 ? 成長(zhǎng)（ 2020 年 —— 2020 年） 鄭州做為省會(huì)城市有著大量的外來(lái)人口，隨著鄭州外來(lái)人口的逐漸膨脹，鄭州小戶型消費(fèi)群體也在趨于時(shí)尚個(gè)性化發(fā)展，原有的小戶型在許多方面已無(wú)法滿足新一代消費(fèi)群體的需要，于是， 中原純第一家小戶型社區(qū) —— 時(shí)尚PARTY 亮相鄭州 ，其時(shí)尚的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、都市化的生活理念，使得這些產(chǎn)品尚在建設(shè)階段就被廣大購(gòu)房者所接受，產(chǎn)品一售而空。 金水大道拓寬工程的完成，未來(lái)大道的南北貫通，中州大道改造的完成， 一個(gè)集 財(cái)富中心、行政中心、商務(wù)中心和景觀中心匯聚 一起的大鄭州新城市核心區(qū) —— 黃金大三角板塊已經(jīng)崢嶸初顯。但是如何實(shí)現(xiàn)“ 1+12” 這樣的一體化宏偉構(gòu)想？房地產(chǎn)的格局又會(huì)發(fā)生那些變化？ 鄭汴融城如何實(shí)現(xiàn)“ 1+12” ？鄭州與開(kāi)封之間的城市結(jié)合部會(huì)成為未來(lái)城市擴(kuò)張和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 雖然至 10 月份為止的整體銷售均價(jià)并未突破 3000，但是從月份看，自 6 月份銷售均價(jià)突破 3000 之后就相對(duì)平穩(wěn)，至 10 月份更是創(chuàng)下了歷史新高的 3355元 /平米。政策年之后的房地產(chǎn)行業(yè)再度熱起來(lái)了。 同比增漲2 4 %萬(wàn)平方米2020年 5201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 累計(jì) ? 2020 年 110 月份 住宅新增投放量 萬(wàn)平米 ，同比增長(zhǎng)幅度超過(guò) 24%，增長(zhǎng) 幅度大于整體 商品房同比增幅 。 除土地出讓市場(chǎng)外，城中村改造也是土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的重要組成。與2020 年西區(qū)土地平均成交價(jià)格 130 萬(wàn)元 /畝相比，完全超出 了市場(chǎng)對(duì)西區(qū)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的預(yù)期。 ? 03 年 — 05 年鄭州人均消費(fèi)性支出以每年平均 %的比例增長(zhǎng)，收入水平增加、消費(fèi)能力的加強(qiáng)最終帶來(lái)了消費(fèi)水平的提高。 9 15 月，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 。其次，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)期改變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方向轉(zhuǎn)變要求開(kāi)發(fā)商的思路調(diào)整。 《 河南省實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》 河南省建設(shè)廳 設(shè)定驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)定驗(yàn)收內(nèi)容，包括外觀、防水等初裝修住宅工程分戶驗(yàn)收的 8類 58個(gè)項(xiàng)目； 分戶驗(yàn)收數(shù)量和方法；分戶驗(yàn)收的組織實(shí)施；分戶驗(yàn)收的程序和其它要求 。 一五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定基調(diào)。 通過(guò)細(xì)化的稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主體。 6 一、宏觀政策環(huán)境與 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 一） 2020 年上半年政策、法規(guī)發(fā)布與市場(chǎng)影響 政策 機(jī)構(gòu) 房產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容 目的 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》和《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì) 《意見(jiàn)》內(nèi)容包括房地產(chǎn)抵押價(jià)值界定、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及人員管理、估價(jià)報(bào)告時(shí)效及相關(guān)責(zé)任認(rèn)定。 附件一：投資客戶調(diào)查問(wèn)卷 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、項(xiàng)目啟示 ............................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 專題二：投資型客戶調(diào)查問(wèn)卷 分析 .............................................. 56 一、客戶個(gè)人資料分析： ............................................................ 57 二、投資意向分析 .................................................................... 60 三、投資依據(jù)分析 .................................................................... 63 四、客戶生活習(xí)慣分析 ............................................................... 64 五、投資物業(yè)要求 .................................................................... 67 六、付款方式傾向 .................................................................... 69 七、結(jié)論 ................................................................................ 69 專題三：高檔酒店專題研究 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）未來(lái)前景分析 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）鄭州寫字樓發(fā)展階段： ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）年度投放總量和消化總量 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1 前言： 中油 一、 2020 年 —— 2020 年商業(yè)型物業(yè)投放及銷售情況： ... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、寫字樓市場(chǎng)宏觀分析 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一） 營(yíng)銷模式分析 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 六、 項(xiàng)目對(duì)比啟示 ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二）寫字樓市場(chǎng) .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二）未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、鄭州高檔酒店市場(chǎng)趨勢(shì)分析 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、 對(duì)本案的啟示 ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 整體上看，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的影響下，表現(xiàn)出理性、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》 國(guó)家稅務(wù)總局 一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅 毛利率，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售收入稅率提高 5%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。 明確 “國(guó)十五條”中模糊的概念和指標(biāo)，為各地的細(xì)則制定、政策執(zhí)行確立基礎(chǔ)。一旦實(shí)施，大量項(xiàng)目必須修改規(guī)劃才能通過(guò)審批，有貽誤市場(chǎng)時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。 截止 5 月底，鄭州市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額比年初增長(zhǎng) %；各項(xiàng)貸款余額為比年初增長(zhǎng) %。 ? 03 年 — 05 年，鄭州的城鎮(zhèn)人均可支配收入同樣保持了較大幅度 的穩(wěn)步增長(zhǎng)！收入水平的增加就代表著鄭州城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力在逐年的增強(qiáng)。 6 月底， 15 塊土地中位于隴海西路南、華山路西和位于隴海西路南、昆侖路東的兩塊以高價(jià)拍出，平均成交價(jià)格達(dá)到 214 萬(wàn)元 /畝。中低價(jià)格、中小戶型的 70%地區(qū)指標(biāo)確定，在降低獨(dú)立項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，將影響政府土地市場(chǎng)放量 的節(jié)奏、放量土地的位臵選擇。 表六： 0406 年 鄭州住宅 投放量 分析 14 4905005105205305405502020年 2020年 2020年110月0 4 0 6 年鄭州住宅投放量分析 表 七 ： 2020 年 110 月份 鄭州住宅 各月新增投放量 2020年110月份商品住房各月新增投放量情況03060901201500 6 年1 1 0 月份商品住房新增投放面積累計(jì)：5 1 9 . 9 6 。至 2020 年 10 月份的總體銷售額就已經(jīng)超過(guò)了近 16 萬(wàn)平方。 同比增漲1 5 %元/ 平方米2020 2475 2699 2787 2731 2993 3063 3053 3007 3089 33551月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 06 年的鄭州商品住宅的價(jià)格，看似并未受到 05 年的宏觀政策的影響太深，呈現(xiàn)的是持續(xù)上仰的態(tài)勢(shì)，且同比增幅達(dá)到了 15%。 【 2020 年度市場(chǎng)熱點(diǎn)：】 鄭汴一體化 的呼聲一浪高過(guò)一浪，政策的導(dǎo)向 、資金的流向都大量的向著鄭汴一體化的建設(shè)傾斜。 燕莊改造，完成拆遷，“鄭州曼哈頓廣場(chǎng)”的規(guī)劃隨即推出，引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。 購(gòu)買人群分析： 房改之初，由于分房制度的改變，用人單位不再為新來(lái)的職工提供住房，一些工作沒(méi)幾年的年輕人手上攢下了幾萬(wàn)元，但是絕不足以 “ 買大 ” ，于是他們考慮購(gòu)買小戶型進(jìn)行 “ 過(guò)渡 ” 。這樣的樓盤已出現(xiàn)，如鑫苑城市之家和如果〃愛(ài)等樓盤。 三） 區(qū)域投放量分析： 28 749998213783183000645265110000100000202000300000400000500000600000700000800000金水區(qū) 二七區(qū) 管城區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 鄭東新區(qū) 從行政區(qū)域來(lái)看，金水區(qū)是鄭州市臵業(yè)者首選的臵業(yè)區(qū)域。 項(xiàng)目分析 生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。另延河路狹窄，不利于車行，容易堵塞， 尤其是上下班時(shí)候尤為嚴(yán)重。 樓盤名稱 盛世年華 售樓電話 68100000 地理位臵 鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交匯處向南 200 米 38 發(fā) 展 商 鄭州裕興臵業(yè)有限公司 代 理 商 / 建筑類別 高層 建筑樓層 17 層 總 戶 數(shù) 890 戶 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開(kāi)盤時(shí)間 未定 入伙時(shí)間 工程進(jìn)度 封頂 建筑面積 20 萬(wàn) 車位數(shù)量 1000 個(gè) 占地面積 102 畝 起 價(jià) 未定 均 價(jià) 3800 元 /平方米 物業(yè)公司 / 物業(yè)管理費(fèi) / 面積范圍 67 ㎡ — 143 ㎡ 主力面積 60 ㎡ — 90 ㎡ 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 一房 67 ㎡ 122 推廣主題 鄭東新區(qū) 精鉆小豪宅 周邊配套 鄭東新區(qū)屬新開(kāi)發(fā)區(qū)域 ,周邊配套規(guī)劃中 小區(qū)內(nèi)部配套 :社區(qū)內(nèi)近 3000 平米東南亞特色風(fēng)情步行街 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：位臵好，項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)，做為小戶型投資升值潛力大。 劣勢(shì)分析： 目前鄭州北區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)辦公氣氛，北環(huán)外沒(méi)有成熟的商業(yè)和