【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資能力相反就能得到提高，投資可能性也相對(duì)增強(qiáng)。 年份 人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出 支出收入比 2020 年 8346 6127 % 2020 年 9364 6619 % 2020 年 10640 7223 % 平均增長(zhǎng)幅度 % % 11 三）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)） 2020 年上半年，土地市場(chǎng)交易活躍度不高。 年初，鄭州市土地儲(chǔ)備中心共推出 15 幅地塊，共計(jì) 253 公頃（ 畝） 。具體包括： 序號(hào) 位臵 面積（畝） 所屬板塊 1 隴海西路南、華山路西 西南 2 隴海西路南、昆侖山路西 西南 3 隴海西路北、華山路西 西南 4 香山路東、鄭花路西 638 北環(huán) 5 管城區(qū)十里鋪長(zhǎng)江路兩側(cè) 693 西南 6 合作路北、金水路西 142 西北 7 棉紡西路北、桐柏路東 319 西北 8 城東南路東、石化路南 東南 9 南陽路東，北環(huán)路南 北環(huán) 10 貨棧街南 60 隴海 11 黃河路北、南陽路西 300 西北 12 華山路西、中原路南 200 西南 13 棉紡西路北、嵩山路西 232 西北 14 棉紡西路北、桐柏路西 262 西北 15 銘功路東、民主路西 240 商業(yè) ? 從土地供應(yīng)的區(qū)域分布看，多數(shù)集中在城區(qū)西南、西北部。事實(shí)上，受西區(qū)改造規(guī)劃的影響，市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域短期內(nèi)很難有類似分布廣、規(guī)模化的土地供應(yīng)。 12 ? 西區(qū)土地升值明顯。 6 月底， 15 塊土地中位于隴海西路南、華山路西和位于隴海西路南、昆侖路東的兩塊以高價(jià)拍出，平均成交價(jià)格達(dá)到 214 萬元 /畝。與2020 年西區(qū)土地平均成交價(jià)格 130 萬元 /畝相比，完全超出 了市場(chǎng)對(duì)西區(qū)土地開發(fā)價(jià)值的預(yù)期。 ? 供應(yīng)主體市場(chǎng)預(yù)期樂觀。由于 2020 年計(jì)劃推出的近 4000 畝土地基本位于市區(qū)二環(huán)內(nèi)，區(qū)位條件優(yōu)越，因此市場(chǎng)關(guān)注度較高。盡管還處于 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控的政策不穩(wěn)定時(shí)期，但目前已成交兩宗土地的高成交價(jià)表明，市場(chǎng)主體對(duì)整體市場(chǎng)的預(yù)期還是相當(dāng)樂觀的。 ? 政策對(duì)后期土地供應(yīng)影響加大。今年上半年土地市場(chǎng)成交量不大，部分原因來源于 4 月以來的調(diào)控政策。隨著建設(shè)部細(xì)則解釋出臺(tái)，建設(shè)部門與土地部門政策對(duì)接。中低價(jià)格、中小戶型的 70%地區(qū)指標(biāo)確定，在降低獨(dú)立項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，將影響政府土地市場(chǎng)放量 的節(jié)奏、放量土地的位臵選擇。 除土地出讓市場(chǎng)外，城中村改造也是土地開發(fā)市場(chǎng)的重要組成。去年下半年以來， 西史趙、西關(guān)虎屯、燕莊 的改造相繼開始，政府、企業(yè)合作拆遷改造的模式緩解了土地供需矛盾，成為城市房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)。西區(qū)的 崗坡村 、高砦等城中村相繼開始改造，西區(qū)土地開發(fā)迅速活躍已是既成事實(shí)。 二 、鄭州房地產(chǎn) 二級(jí) 市場(chǎng) 分析 一） 供應(yīng)分析 表 四 ： 0406 年鄭州商品房新增投放量 13 6635806006206406606800406年鄭州商品房投放量分析2020年2020年2020年110月 表 五 ： 2020 年 110 月份鄭州商品房新增投放量 2020 年 110 月份商品房各月新增投放量情況030609012015006 年 110 月份商品房新增投放面積累計(jì)： 萬平方米 。 同比增漲 20%萬平方米2020 年 41 103 6091 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 累計(jì) ? 統(tǒng)計(jì)顯示 ， 2020 年全年全 市累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售 663 萬平方米 ，同比 04 年增加了 %； ? 2020 年僅到 10 月份，就已經(jīng) 接近 了 2020 年的指標(biāo)，同比增長(zhǎng)幅度超過 20%。 ? 4 月份、 6 月份、 9 月份為投放量比較集中的三個(gè)月份，特別是 9 月份，達(dá)到了創(chuàng)記錄的 萬平米，也是鄭州房地產(chǎn)史上月投放量首次過百。 ? 從投放量的這個(gè)表也能看的出來，各大開發(fā)商及各個(gè)項(xiàng)目，都在抓 5 月和 10 月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季。 表六： 0406 年 鄭州住宅 投放量 分析 14 4905005105205305405502020年 2020年 2020年110月0 4 0 6 年鄭州住宅投放量分析 表 七 ： 2020 年 110 月份 鄭州住宅 各月新增投放量 2020年110月份商品住房各月新增投放量情況03060901201500 6 年1 1 0 月份商品住房新增投放面積累計(jì)：5 1 9 . 9 6 。 同比增漲2 4 %萬平方米2020年 5201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 累計(jì) ? 2020 年 110 月份 住宅新增投放量 萬平米 ，同比增長(zhǎng)幅度超過 24%，增長(zhǎng) 幅度大于整體 商品房同比增幅 。 ? 4 月份、 6 月份、 9 月份 在鄭州市場(chǎng)是是住宅銷售的傳統(tǒng)旺季，從各個(gè)月的新增量來看， 各大開發(fā)商及各個(gè)項(xiàng)目，都在抓 5 月和 10 月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季 集中 推出市場(chǎng) 。 表 八 ： 2020 年 110 月 商品非住宅各月新增投放量 15 2 0 0 6 年1 1 0 月份商品非住宅各月新增投放量情況0102030400 6 年1 1 0 月份商品非住宅新增投放面積累計(jì): 8 9 . 5 萬平方米。 同比下降2 %萬平方米2020 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 累計(jì) 表 九 ： 0406 年 商品非住宅投放量 比較 11010010002020年 2020年 2020年110月0406年鄭州非住宅投放量2020年2020年2020年110月 ? 統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年全年全 市累計(jì)批準(zhǔn) 非住宅 預(yù)售 萬平方米 ； ? 非住宅投放量繼 2020 年同比減少 %， 2020 年呈繼續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)， 2020年 110 月份， 鄭州非住宅投放量?jī)H 萬平米 ，同比 減少 2%。 ? 整體 非住宅投放量在房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)整體利好的形式下，不增返降，其一是市場(chǎng)住宅需求的增加，其二是非住宅物業(yè)投資性較強(qiáng)，在 05 年大量政策的出臺(tái)后，非住宅物業(yè)投放量受到一定影響。 二） 需求分 析 表 十 ： 0406 年鄭州商品房 銷售情況 16 01002003004005006007002020年 2020年 2020年110月0406年鄭州商品房銷售量 表十一： 2020 年 110 月 商品 房 各月 銷售情況 2020 年 1 1 0 月份各月商品房銷售情況030609012015006 年 1 1 0 月份商品房銷售累計(jì)： 6 1 5 . 2 6 萬平方米 。 同比增漲28%萬平方米2020 年 5 0 . 0 6 3 2 . 3 6 6 3 . 7 7 7 7 . 8 1 6 9 . 7 8 66 5 0 . 6 2 8 1 . 9 4 6 3 . 0 4 5 9 . 8 8 6 1 5 . 31 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 累計(jì) ? 2020 年全年 商品房累計(jì) 實(shí)現(xiàn) 銷售 萬平方米 。至 2020 年 10 月份的總體銷售額就已經(jīng)超過了近 16 萬平方。政策年之后的房地產(chǎn)行業(yè)再度熱起來了。 ? 傳統(tǒng)的銷售旺季，依然保持較高的銷售態(tài)勢(shì)， 3 月份 — 10 月份整體的銷量波動(dòng)并不大。跟市場(chǎng)的健康和消費(fèi)者的趨向理性也有很大的關(guān)系。 表 十二 ： 06年商品住房各月銷售量 17 2 0 0 6 年1 1 0 月份商品住房各月銷售情況1010305070901101301500 6 年1 1 0 月份商品住房銷售累計(jì)：5 5 9 . 8 1 萬平方米。 同比增漲3 1 %萬平方米2020 58 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 累計(jì) ? 除二月由于受春節(jié)影響，銷售陷入一定的低潮，三月至六月進(jìn)入 傳統(tǒng)的銷售旺季，保持較高的銷售態(tài)勢(shì)， 3 月 份 — 10 月份整體的銷量波動(dòng)并不大 ，這與整體商品房市場(chǎng)的銷售狀況相似 。跟市場(chǎng)的健康和消費(fèi)者的趨向理性也有很大的關(guān)系。 18 三）價(jià)格分析 表 十三 ： 06 年 110 月住宅價(jià)格走勢(shì) 0 6 年1 1 0 月份各月商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)情況010002020300040000 6 年1 1 0 月份各月商品住房銷售均價(jià)：2 9 3 9 元/ 平方米。 同比增漲1 5 %元/ 平方米2020 2475 2699 2787 2731 2993 3063 3053 3007 3089 33551月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 06 年的鄭州商品住宅的價(jià)格，看似并未受到 05 年的宏觀政策的影響太深，呈現(xiàn)的是持續(xù)上仰的態(tài)勢(shì)，且同比增幅達(dá)到了 15%。 ? 雖然至 10 月份為止的整體銷售均價(jià)并未突破 3000，但是從月份看，自 6 月份銷售均價(jià)突破 3000 之后就相對(duì)平穩(wěn)，至 10 月份更是創(chuàng)下了歷史新高的 3355元 /平米。 ? 2020 年 1 月 —— 10 月，單從上表數(shù)據(jù)，鄭州住宅市場(chǎng)銷售均價(jià)漲幅達(dá)到了%。這個(gè)增長(zhǎng)速度對(duì)于一個(gè)成熟的市場(chǎng)來說，是相對(duì)過快的，相信在 3100— 3300 這個(gè)區(qū)間的住宅銷售均價(jià)會(huì)維持一段時(shí)間。 表 十四 ： 05/06 年 110 月份非住宅平均價(jià)格變化情況 05 \0 6 年 110 月各月份非住宅價(jià)格走勢(shì)0100020203000400050006000700080009000元 / 平方米06 銷售價(jià)格 6523 5708 5724 5324 6410 5604 6191 5106 7511 394505 銷售價(jià)格 7636 6196 7579 5416 4769 5223 5054 5184 5846 68551 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 ? 05 年的非住宅平均價(jià)格， 1— 4 月份出現(xiàn)了較大幅度的起伏，自 5 月份之后，又 19 出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的勢(shì)頭。 ? 06 年的非住宅的平均價(jià)格，呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，在 5 月份 — 8 月份期間出現(xiàn)了上下 1000 元 /平米左 右的浮動(dòng)， 9 月份價(jià)格攀上新高達(dá)到 7511 元 /平米，到10 月份又大幅度回落，因?yàn)?10 月份非住宅中銷售狀況比較好的“ 澳柯瑪國(guó)際物流園區(qū) ” 、 “ 天隆商貿(mào)城 ” 、 “ 鄭東建材家居城 ” 等 都是中低價(jià)位的項(xiàng)目，所以非常明顯的拉低了當(dāng)月的銷售均價(jià)。 ? 2020 年， 1 至 10 月份，非住宅平均銷售均價(jià)為 元 /平米； 2020 年 1 至10 月份，非住宅品軍銷售均價(jià)為 元 /平米。 兩者相差幅度不大，出現(xiàn)的下降幅度僅為 %，可以歸結(jié)為正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。 【 2020 年度市場(chǎng)熱點(diǎn)：】 鄭汴一體化 的呼聲一浪高過一浪，政策的導(dǎo)向 、資金的流向都大量的向著鄭汴一體化的建設(shè)傾斜。但是如何實(shí)現(xiàn)“ 1+12” 這樣的一體化宏偉構(gòu)想？房地產(chǎn)的格局又會(huì)發(fā)生那些變化？ 鄭汴融城如何實(shí)現(xiàn)“ 1+12” ？鄭州與開封之間的城市結(jié)合部會(huì)成為未來城市擴(kuò)張和房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 鄭東新區(qū) CBD 商氣逐漸顯現(xiàn) .經(jīng)過３年半的建設(shè)，形象凸顯的鄭東新區(qū)已日漸成為鄭州市對(duì)外開放的耀眼 ” 名片 ” 。今年４月中旬，負(fù)責(zé)中央儲(chǔ)備糧的收購、存儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工、銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)的中儲(chǔ)糧河南分公司已搬入ＣＢＤ辦公，而由中儲(chǔ)糧總公司控股、集糧油信息和交易于一體的中華糧網(wǎng)也于９月２３日正式入駐鄭 東新區(qū)。更 值得 關(guān)注的是，一批金融企業(yè)也將進(jìn)駐ＣＢＤ。農(nóng)行河南省分行將在明年３月份把河南 “ 總部 ” 搬到ＣＢＤ。新華人壽河南分公司將在今年年底前 “ 搬家 ” 到ＣＢＤ。中華聯(lián)合保險(xiǎn)河南分公司在ＣＢＤ的大廈也正在建設(shè)中， “ 建成后肯定會(huì)搬進(jìn)去 ” ，該公司有關(guān)人士說。 燕莊改造，完成拆遷，“鄭州曼哈頓廣場(chǎng)”的規(guī)劃隨即推出，引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。 金水大道拓寬工程的完成，未來大道的南北貫通，中州大道改造的完成， 一個(gè)集 財(cái)富中心、行政中心、商務(wù)中心和景觀中心匯聚 一起的大鄭州新城市核心區(qū) —— 黃金大三角板塊已經(jīng)崢嶸初顯。 20 第二章 鄭州投資市場(chǎng)研究分析 第 二 部分 小戶型 市場(chǎng) 研究