【正文】 主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價(jià)格實(shí)惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。 租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展a) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。（二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測 寫字樓市場租售略顯平淡進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時(shí)不會(huì)再考慮新的物業(yè)。展望2001年下半年，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場會(huì)比本季活躍。 寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。近期的客戶中有部分是新成立公司。南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。價(jià)格上，公寓價(jià)格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點(diǎn)西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。占地5288平方米。小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務(wù)酒吧，獨(dú)立式空調(diào)，月供以元/平方米報(bào)價(jià)配套設(shè)施五—六層會(huì)所五層會(huì)所樓盤優(yōu)缺點(diǎn)大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠(yuǎn)，內(nèi)部裝修檔次不夠銷售方式世方代理世聯(lián)代理發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府 未來趨勢分析——CBD寫字樓將成為市場熱點(diǎn)CBD（Central Business District）——商務(wù)中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理中心，整體建設(shè)正處于一個(gè)飛速發(fā)展的階段。目前，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。目前中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報(bào)大廈更是在100—120元/平方米之間。對于準(zhǔn)備擴(kuò)大公司規(guī)模，提升公司形象，加強(qiáng)國際商務(wù)來往的公司或機(jī)構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來更大商機(jī)。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點(diǎn)“農(nóng)科中心”。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場、會(huì)所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。電梯全都采用日本原裝三菱品牌?！?電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風(fēng)景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。項(xiàng)目潛在優(yōu)勢1） CBD中心商務(wù)區(qū)一級輻射區(qū)域。裙樓部分① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。寫字樓① 寫字樓平面分隔難度大。二、寫字樓客戶調(diào)查分析表年齡30歲以下14%，3040歲占74%資金取向自籌資金82%投資取向自用90%，投資氣氛不足認(rèn)可度公寓54%，寫字樓44%，商場無人認(rèn)可地理位置100%付款方式按揭90%，一成首期60%會(huì)所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表）分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營者構(gòu)成了寫字樓的主要購買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比的一成首期市場呼聲很高。也就是說，既要有國際水平的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施?！?在同一熱銷地段上，投資者們大都會(huì)選擇高檔物業(yè)。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達(dá)到15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。這一特點(diǎn)決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點(diǎn)。 其次是購房時(shí)最關(guān)鍵要考慮的因素是住房與工作的結(jié)合。 再有就是CBD這些相對收入高的群體在購房時(shí)，有相當(dāng)一部分人會(huì)考慮房產(chǎn)投資這一問題。 選擇在CBD核心區(qū)居住，房價(jià)會(huì)高一些，但生活、工作便利些，是以相對較高的房價(jià)換取交通和時(shí)間成本的減低。以信息業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時(shí)，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。 對于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準(zhǔn)則，在購房時(shí)選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動(dòng)其共同發(fā)展，這一點(diǎn)不容置疑。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。j) SHEAE會(huì)議廳隔層設(shè)計(jì)一個(gè)（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進(jìn)入，進(jìn)入SHARE會(huì)議廳可打服務(wù)電話點(diǎn)咖啡或酒水，SHARE廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計(jì)時(shí)，飲品以現(xiàn)金形式付帳。經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設(shè)自動(dòng)售卡機(jī)，會(huì)所全采用刷卡計(jì)費(fèi)形式，滿足大廈智能形象。時(shí)尚全商務(wù)裝修務(wù)必請專業(yè)裝修設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，確保時(shí)尚裝修感覺?！?VOD機(jī)頂盒互動(dòng)點(diǎn)播系列，實(shí)現(xiàn) — 家庭大戶室（股票買賣隨意） 深圳股民最感興趣的，可能是把大戶室搬到自已智能化的家中，進(jìn)行證券信息處理，還具備查閱新聞信息、證券評論、上市公司資料等全部功能，各種數(shù)據(jù)圖表完整，數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，更為突出的是，能同時(shí)進(jìn)行證券委托買賣，速度當(dāng)然比電話委托快得多。物業(yè)管理中心接駁醫(yī)院及110中心，深圳的一些醫(yī)院已開始使用內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行掛號、門診和病歷的管理。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。三、服務(wù)定位服務(wù)模式I服務(wù) 南華大廈內(nèi)，所有服務(wù)將通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行l(wèi)) 小區(qū)住戶使用IC卡來通行、停車及消費(fèi)m) 通過網(wǎng)絡(luò)來預(yù)訂會(huì)議室n) 可視對講系統(tǒng)支持來訪者、保安、住戶之間的可視對講o) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，對每一個(gè)出入口、重要的公共場所顯示并錄像，異常情況及時(shí)報(bào)警，徹底保證小區(qū)及住家的安全p) 對三表遠(yuǎn)距離自動(dòng)抄表及收費(fèi)q) 走不出戶，享受股市、互動(dòng)點(diǎn)播及網(wǎng)絡(luò)教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療r) 對水、暖、電、氣、電梯、空調(diào)及網(wǎng)絡(luò)實(shí)行實(shí)時(shí)集中監(jiān)控等 完全實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，信息化物業(yè)管理，最新I服務(wù)管理模式，充分享受信息時(shí)代各項(xiàng)服務(wù)。80平方米基本上可以滿足一個(gè)形象較好的小型公司辦公用途?！?將面積劃大，并以贈(zèng)送空中花園作為炒作條件，有可能吸引一批實(shí)力雄厚的大公司購買。區(qū) 域 因 素比較項(xiàng)目比較標(biāo)的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈地區(qū)級差20202022交通通達(dá)度20212021繁華程度20202021租賃市場20192121臨街狀況20202020合計(jì)100100101105個(gè) 別 因 素比較項(xiàng)目比較標(biāo)的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈裝修、配套20191818朝向、環(huán)境20202022戶型結(jié)構(gòu)20192020市場時(shí)機(jī)20192121市場接受能力20192121合計(jì)10096100102比 較 權(quán) 重大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈比較權(quán)重各 因 素 修 正樓盤大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈折后均價(jià)820078008200區(qū)域因素修正100/100101/100105/100個(gè)別因素修正96/100100/100102/100修正價(jià)格854277237656 根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價(jià)格比較，本單位評估可實(shí)現(xiàn)折后均價(jià)： Σ（各比較物業(yè)修正價(jià)