【正文】 主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應求局面；另外，價格實惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。 租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎上又擴租29層整層。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 兩大利好促進經(jīng)濟良性發(fā)展a) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。（二）寫字樓市場特征及趨勢預測 寫字樓市場租售略顯平淡進入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時不會再考慮新的物業(yè)。展望2001年下半年，預計深圳寫字樓市場會比本季活躍。 寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。近期的客戶中有部分是新成立公司。南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。價格上，公寓價格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。商業(yè)配套設施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務中心區(qū)即泛商務中心區(qū)形象靠攏。占地5288平方米。小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務酒吧，獨立式空調，月供以元/平方米報價配套設施五—六層會所五層會所樓盤優(yōu)缺點大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠，內(nèi)部裝修檔次不夠銷售方式世方代理世聯(lián)代理發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府 未來趨勢分析——CBD寫字樓將成為市場熱點CBD（Central Business District）——商務中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的地理中心，整體建設正處于一個飛速發(fā)展的階段。目前，中心商務區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。目前中心商務區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報大廈更是在100—120元/平方米之間。對于準備擴大公司規(guī)模，提升公司形象，加強國際商務來往的公司或機構，入駐中心區(qū)將帶來更大商機。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點“農(nóng)科中心”。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要求，為一棟26層單體建筑，配套設施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。電梯全都采用日本原裝三菱品牌?！?電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。項目潛在優(yōu)勢1） CBD中心商務區(qū)一級輻射區(qū)域。裙樓部分① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。寫字樓① 寫字樓平面分隔難度大。二、寫字樓客戶調查分析表年齡30歲以下14%，3040歲占74%資金取向自籌資金82%投資取向自用90%，投資氣氛不足認可度公寓54%，寫字樓44%，商場無人認可地理位置100%付款方式按揭90%，一成首期60%會所設施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務服務商務中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡物業(yè)管理代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務（以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表）分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營者構成了寫字樓的主要購買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認同，輕松無比的一成首期市場呼聲很高。也就是說，既要有國際水平的設計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質量，還要有完善的服務體系和完整的配套設施。◆ 在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。據(jù)有關人士統(tǒng)計，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達到15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。這一特點決定了這一購房人群購房置業(yè)的一些行為特點。 其次是購房時最關鍵要考慮的因素是住房與工作的結合。 再有就是CBD這些相對收入高的群體在購房時，有相當一部分人會考慮房產(chǎn)投資這一問題。 選擇在CBD核心區(qū)居住，房價會高一些，但生活、工作便利些，是以相對較高的房價換取交通和時間成本的減低。以信息業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟社會在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。 對于投資型的買家來說，則要明白“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這樣的投資準則，在購房時選擇越臨近中心辦公區(qū)的位置越好。CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動其共同發(fā)展，這一點不容置疑。確保用戶在健康、優(yōu)良、人性化的寫字樓里辦公。j) SHEAE會議廳隔層設計一個（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風格，設智能卡進入，進入SHARE會議廳可打服務電話點咖啡或酒水，SHARE廳不設任何服務人員，由智能卡計時，飲品以現(xiàn)金形式付帳。經(jīng)營方式：智能卡經(jīng)營，寫字樓SHARE廳里設自動售卡機，會所全采用刷卡計費形式，滿足大廈智能形象。時尚全商務裝修務必請專業(yè)裝修設計公司設計，確保時尚裝修感覺?！?VOD機頂盒互動點播系列，實現(xiàn) — 家庭大戶室（股票買賣隨意） 深圳股民最感興趣的，可能是把大戶室搬到自已智能化的家中，進行證券信息處理，還具備查閱新聞信息、證券評論、上市公司資料等全部功能，各種數(shù)據(jù)圖表完整，數(shù)據(jù)實時更新，更為突出的是，能同時進行證券委托買賣，速度當然比電話委托快得多。物業(yè)管理中心接駁醫(yī)院及110中心，深圳的一些醫(yī)院已開始使用內(nèi)部網(wǎng)絡來進行掛號、門診和病歷的管理。住戶可以安坐家中瀏覽感興趣的商品。三、服務定位服務模式I服務 南華大廈內(nèi)，所有服務將通過網(wǎng)絡來進行l(wèi)) 小區(qū)住戶使用IC卡來通行、停車及消費m) 通過網(wǎng)絡來預訂會議室n) 可視對講系統(tǒng)支持來訪者、保安、住戶之間的可視對講o) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與家庭自動報警系統(tǒng)聯(lián)動，對每一個出入口、重要的公共場所顯示并錄像，異常情況及時報警，徹底保證小區(qū)及住家的安全p) 對三表遠距離自動抄表及收費q) 走不出戶，享受股市、互動點播及網(wǎng)絡教育、遠程醫(yī)療r) 對水、暖、電、氣、電梯、空調及網(wǎng)絡實行實時集中監(jiān)控等 完全實現(xiàn)網(wǎng)絡化服務，信息化物業(yè)管理，最新I服務管理模式，充分享受信息時代各項服務。80平方米基本上可以滿足一個形象較好的小型公司辦公用途?！?將面積劃大，并以贈送空中花園作為炒作條件，有可能吸引一批實力雄厚的大公司購買。區(qū) 域 因 素比較項目比較標的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈地區(qū)級差20202022交通通達度20212021繁華程度20202021租賃市場20192121臨街狀況20202020合計100100101105個 別 因 素比較項目比較標的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈裝修、配套20191818朝向、環(huán)境20202022戶型結構20192020市場時機20192121市場接受能力20192121合計10096100102比 較 權 重大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈比較權重各 因 素 修 正樓盤大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈折后均價820078008200區(qū)域因素修正100/100101/100105/100個別因素修正96/100100/100102/100修正價格854277237656 根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價格比較，本單位評估可實現(xiàn)折后均價： Σ（各比較物業(yè)修正價