【正文】 前已審批但未取得施工許可證的項(xiàng) 目 。其后， 5 月中旬的“國(guó)六條”以及其后的九部委意見(jiàn)（國(guó)十五條），明確了今年調(diào)控的重點(diǎn)，即市場(chǎng)供應(yīng)、需求結(jié)構(gòu)，及政府住房保障責(zé)任。其中民間投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 此外， 16 月，鄭州市財(cái)政收入完成 億元，同比增長(zhǎng) %，其中土地有償使用收入同比增長(zhǎng) 倍，顯示了土地收入在地方財(cái)政收入中占有重要位臵。事實(shí)上，受西區(qū)改造規(guī)劃的影響，市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域短期內(nèi)很難有類似分布廣、規(guī)?；耐恋毓?yīng)。今年上半年土地市場(chǎng)成交量不大，部分原因來(lái)源于 4 月以來(lái)的調(diào)控政策。 ? 4 月份、 6 月份、 9 月份為投放量比較集中的三個(gè)月份，特別是 9 月份，達(dá)到了創(chuàng)記錄的 萬(wàn)平米，也是鄭州房地產(chǎn)史上月投放量首次過(guò)百。 二） 需求分 析 表 十 ： 0406 年鄭州商品房 銷售情況 16 01002003004005006007002020年 2020年 2020年110月0406年鄭州商品房銷售量 表十一： 2020 年 110 月 商品 房 各月 銷售情況 2020 年 1 1 0 月份各月商品房銷售情況030609012015006 年 1 1 0 月份商品房銷售累計(jì)： 6 1 5 . 2 6 萬(wàn)平方米 。跟市場(chǎng)的健康和消費(fèi)者的趨向理性也有很大的關(guān)系。 ? 2020 年， 1 至 10 月份，非住宅平均銷售均價(jià)為 元 /平米； 2020 年 1 至10 月份，非住宅品軍銷售均價(jià)為 元 /平米。新華人壽河南分公司將在今年年底前 “ 搬家 ” 到ＣＢＤ。 【小戶型的 分類 】 從當(dāng)前 鄭州小戶型走勢(shì)看，大致有三種形式： ? 一是酒店式公寓，一般面積為 20~35 平方米； ? 二是小戶型公寓，一般面積為 35~50 平方米； ? 三是小戶型住宅，一般面積為 45~75 平方米，大多為一居室和二居室，是一種純居住物業(yè)； 一、小戶型的發(fā)展 ? 起源（ 90 年代 —— 2020 年） 22 從 90 年代初，由于鄭州市市區(qū)的擴(kuò)大和改造，批量出現(xiàn)了安臵型的小戶型住宅，開(kāi)發(fā)商利用一些邊角余料的異型面積設(shè)計(jì)出了一些以 70、 80 平方米的二居室小戶型，功能、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，銷售狀況還不錯(cuò)。向純投資和純居住兩個(gè)方向發(fā)展。 二） 2020— 2020 年小戶 型投放量分析： 243960 22861341964660683201000002020003000004000005000006000007000002020年 2020年 2020年 2020年 2020 年下半年的時(shí)候，鄭州的小戶型市場(chǎng)卻陷于沉寂，除個(gè)別項(xiàng)目外，在一年多的時(shí)間里，鄭州的小戶型市場(chǎng)鮮有新盤出現(xiàn)。 樓盤名稱 青春 Party 特點(diǎn) 鄭州第一批純小戶型社區(qū)，填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白 地理位臵 鄭州市東三街 (兒童醫(yī)院北 100 米 ) 所在區(qū)域 金水區(qū) 目前銷售情況 售完 開(kāi)發(fā)商 河南新城臵業(yè)有限公司 占地面積 3 千平方米 建筑面積 2 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目類別 多層 交樓時(shí)間 2020— 12— 31 銷售均價(jià) 2020 元 物業(yè)管理費(fèi) 元 /月 物業(yè)公司 新城物業(yè)公司 租金價(jià)格 26 ㎡ 900 元 /月 出租率 49%（一部分自?。? 總戶數(shù) 500 套左右 主力戶型 26109 ㎡標(biāo)間 一房一廳 主力面積 26 ㎡ 戶型面積 ㎡、 ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡， ㎡ 30 主力客戶 單身族和年輕夫婦，周邊公司白領(lǐng)或小公司經(jīng)營(yíng)者，投資型購(gòu)買者。 劣勢(shì)分析： 賣點(diǎn)較為單一、宣傳手段不多，賣場(chǎng)包裝一般、宣傳道具單一。 樓盤名稱 天下城 售樓電話 63945888 63949888 地理位臵 鄭州市健康路 優(yōu)勝南路交叉口 發(fā) 展 商 河南開(kāi)祥臵業(yè)有限公司 代 理 商 / 建筑類別 小高層 高層 建筑樓層 11 層 總 戶 數(shù) 110 套 交樓標(biāo)準(zhǔn) 精裝 開(kāi)盤時(shí)間 2020— 12 入伙時(shí)間 2020— 1 26 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 建筑面積 4500 ㎡ 車位數(shù)量 無(wú) 占地面積 / 起 價(jià) 4900 均 價(jià) 5200 36 物業(yè)公司 河南天城物業(yè)有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 元 面積范圍 33— 63 租金價(jià)格 1200 元 /月 主力面積 33 ㎡ 63 ㎡ 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 一房 33 ㎡ 90 82% 兩房 63 ㎡ 20 18% 推廣主題 一切從簡(jiǎn) 尊貴不減 周邊配套 優(yōu)勝路小學(xué) 鄭州七中 體育館 時(shí)裝店 咖啡店 體育用品店 寫(xiě)字樓 餐飲店 賓館 圖書(shū)館 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：距市中心近 ,配套十分成熟 , 劣勢(shì)分析：整個(gè)社區(qū)人口太過(guò)密集 .交通道路為單行線 ,出行不便 . 樓盤名稱 建業(yè)臵地廣場(chǎng) 售樓電話 69168888 地理位臵 鄭汴路和建業(yè)路交叉口 發(fā) 展 商 建業(yè)住宅集團(tuán) (中國(guó) )有限公司 代 理 商 / 建筑類別 綜合體 建筑樓層 28 層 總 戶 數(shù) 720 套 交樓標(biāo)準(zhǔn) 精裝 37 開(kāi)盤時(shí)間 入伙時(shí)間 20 12 底 工程進(jìn)度 打樁 建筑面積 26 萬(wàn) (小戶型 28000 萬(wàn) ) 車位數(shù)量 987 占地面積 60 畝 起 價(jià) 5300 元 均 價(jià) 5500 元 物業(yè)公司 河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 1 元 面積范圍 35 ㎡ — 40 ㎡ 主力面積 35 ㎡ — 40 ㎡ 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 標(biāo)間 35 ㎡ — 40 ㎡ 720 間 推廣主題 中州地表 城市榮耀 周邊配套 建材市場(chǎng) 咖啡店 銀行 美容中心 學(xué)校 餐飲店 洗車行 移動(dòng)公司 藥店 賓館 煙酒店 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：建業(yè)這個(gè)大品牌使建業(yè)的產(chǎn)品升值巨大 ,同時(shí)項(xiàng)目緊臨鄭汴建材市場(chǎng)，為客戶帶來(lái)巨大的租房客。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析： 位于鄭州北環(huán)快速路北，緊鄰花園路，有多 路通往市內(nèi)空調(diào)交通狀況較好。同時(shí)以低價(jià)入市的策略，賺得不少客戶的關(guān)注。 2020 年 — 2020年整個(gè)鄭州市場(chǎng)小戶型的大致租賃趨勢(shì)示意： 40045048050052055060075080082090095020030040050060070080090010001 2 32020年2020年2020年2020年元 /間 據(jù)通過(guò)二手房中介詢問(wèn)調(diào)查，了解到鄭州市面積在 40－ 60 平方米的一室一廳、小兩室最受歡迎，其租金范圍為 1200 元至 1800 元，主要為解決基本居住問(wèn)題，需求人群多為 28 歲以下、月收入 5000 元以下的年輕人。 在當(dāng)時(shí)是小戶型的先河 ,填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白 ,受到廣大客戶的青睞。 三 、 已售 小戶型 個(gè)案 分析 29 小戶型在鄭州發(fā)展到今天，也有一個(gè)逐漸成熟的過(guò)程，在這其中有一些具有代表性的小戶型項(xiàng)目，如最早推出的純小戶型社區(qū)時(shí)尚 Party 是小戶型的先河 ,填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白 ,受到廣大客戶的青睞。 以投資為主的小戶型，多位于金水區(qū)和鄭東新區(qū) ，建筑面積在 3060 ㎡之間，功能定位為酒店式公寓或商務(wù)公寓，但大多只是概念性的營(yíng)銷，而并非真正的酒店公寓； 購(gòu)買人群分析： 主要是收入頗高、工作較為穩(wěn)定的成功人士，他們看中的是小戶型的 低投入，高回報(bào)。啟動(dòng)了鄭州市 真正 的小戶型市場(chǎng) ！同期，小戶型也在鄭州和上海被認(rèn)可。 20 第二章 鄭州投資市場(chǎng)研究分析 第 二 部分 小戶型 市場(chǎng) 研究 【小戶型概述】 21 廣義上認(rèn)為，總面積相對(duì)于市場(chǎng)主流戶型較小的精巧戶型或稱作標(biāo)準(zhǔn)戶型的都是小戶型。 鄭東新區(qū) CBD 商氣逐漸顯現(xiàn) .經(jīng)過(guò)３年半的建設(shè)，形象凸顯的鄭東新區(qū)已日漸成為鄭州市對(duì)外開(kāi)放的耀眼 ” 名片 ” 。 ? 2020 年 1 月 —— 10 月，單從上表數(shù)據(jù)，鄭州住宅市場(chǎng)銷售均價(jià)漲幅達(dá)到了%。 ? 傳統(tǒng)的銷售旺季，依然保持較高的銷售態(tài)勢(shì)， 3 月份 — 10 月份整體的銷量波動(dòng)并不大。 ? 4 月份、 6 月份、 9 月份 在鄭州市場(chǎng)是是住宅銷售的傳統(tǒng)旺季，從各個(gè)月的新增量來(lái)看， 各大開(kāi)發(fā)商及各個(gè)項(xiàng)目，都在抓 5 月和 10 月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季 集中 推出市場(chǎng) 。去年下半年以來(lái)， 西史趙、西關(guān)虎屯、燕莊 的改造相繼開(kāi)始，政府、企業(yè)合作拆遷改造的模式緩解了土地供需矛盾，成為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)。 ? 供應(yīng)主體市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀。 ? 雖然收入支出比相對(duì)穩(wěn)定，出現(xiàn)了年均 %的比例下降，正是這樣，反映出鄭州城鎮(zhèn)居民手中的閑散資金在逐年的增多，投資能力相反就能得到提高，投資可能性也相對(duì)增強(qiáng)。八大類價(jià)格中，除醫(yī)療保健、和個(gè)人用品、交通和通訊有所下降，其余六類均出現(xiàn)不同程度的上升。 8 ? 細(xì)則出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定 在“國(guó)六條”、尤其是九部委意 見(jiàn)出臺(tái)后，市場(chǎng)對(duì) 70%等幾個(gè)指標(biāo)、概念的爭(zhēng)議和猜測(cè)很多。 《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃 “ 一書(shū)兩證 ” 審批工作的通知》 鄭州市規(guī)劃局 凡 2020 年 3 月 1 日之后的 “ 一書(shū)兩證 ” 都要進(jìn)行批前、批后公示 ； 應(yīng)履行而未履行公示程序的不得發(fā)放 “ 一書(shū)兩證 ” 。 國(guó)六條及其細(xì)則 國(guó)務(wù)院、九 部委 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模 ， 整頓和規(guī)范房地產(chǎn) 市場(chǎng)秩序等。 《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地 ,支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》 國(guó)土資源部 穩(wěn)步推進(jìn)“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)和集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)”兩個(gè)試點(diǎn)的工作。 《通知》配套下發(fā)，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押貸款額的內(nèi)部審核等強(qiáng)調(diào)估價(jià)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立性的要求。 5 第一章 鄭州市場(chǎng)整體狀況分析 第一 章 鄭州市場(chǎng)整體狀況分析 【鄭州市場(chǎng) 綜述 】 2020 年是房地產(chǎn)史上以宏觀調(diào)控為主旋律的一年， 也就是我們常說(shuō)的“政策年”。 六、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體預(yù)測(cè) ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、鄭州酒店市場(chǎng)目前發(fā)展概況： ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年成交數(shù)據(jù)分析 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二）寫(xiě)字樓與酒店式公寓 SWOT 對(duì)比分析 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 五、 商住樓市場(chǎng)特征 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二）寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二）年度成交價(jià)格變化 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。兆豐大廈為中油地產(chǎn)在鄭東新區(qū)開(kāi)發(fā)的五朵金花之一，同時(shí)也是鄭東新區(qū)規(guī)劃中僅有的三個(gè)酒店項(xiàng)目之一，產(chǎn)品線涵蓋裙樓商業(yè)、中低層的星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、高層部分的高檔酒店式公寓，從產(chǎn)品形態(tài)上來(lái)說(shuō)本案可歸結(jié)為投資型物業(yè) 。 謹(jǐn)呈：鄭州市中油臵業(yè)有限公司 中油兆豐大廈 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查研究報(bào)告 Marketing Research 2 目目目 錄錄錄 第一章 鄭州市場(chǎng)整體狀況分析 .................................................. 5 一、宏觀政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ........................................................... 6 一） 2020 年上半年政策、法規(guī)發(fā)布與市場(chǎng)影響 .............................. 6 二） 鄭州經(jīng)