【正文】 樓盤名稱 盛世年華 售樓電話 68100000 地理位臵 鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交匯處向南 200 米 38 發(fā) 展 商 鄭州裕興臵業(yè)有限公司 代 理 商 / 建筑類別 高層 建筑樓層 17 層 總 戶 數(shù) 890 戶 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開盤時(shí)間 未定 入伙時(shí)間 工程進(jìn)度 封頂 建筑面積 20 萬 車位數(shù)量 1000 個(gè) 占地面積 102 畝 起 價(jià) 未定 均 價(jià) 3800 元 /平方米 物業(yè)公司 / 物業(yè)管理費(fèi) / 面積范圍 67 ㎡ — 143 ㎡ 主力面積 60 ㎡ — 90 ㎡ 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 一房 67 ㎡ 122 推廣主題 鄭東新區(qū) 精鉆小豪宅 周邊配套 鄭東新區(qū)屬新開發(fā)區(qū)域 ,周邊配套規(guī)劃中 小區(qū)內(nèi)部配套 :社區(qū)內(nèi)近 3000 平米東南亞特色風(fēng)情步行街 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢分析：位臵好，項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)，做為小戶型投資升值潛力大。 項(xiàng)目分析 生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。這樣的樓盤已出現(xiàn)，如鑫苑城市之家和如果〃愛等樓盤。 燕莊改造，完成拆遷，“鄭州曼哈頓廣場”的規(guī)劃隨即推出，引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。 同比增漲1 5 %元/ 平方米2020 2475 2699 2787 2731 2993 3063 3053 3007 3089 33551月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 06 年的鄭州商品住宅的價(jià)格，看似并未受到 05 年的宏觀政策的影響太深，呈現(xiàn)的是持續(xù)上仰的態(tài)勢，且同比增幅達(dá)到了 15%。 表六： 0406 年 鄭州住宅 投放量 分析 14 4905005105205305405502020年 2020年 2020年110月0 4 0 6 年鄭州住宅投放量分析 表 七 ： 2020 年 110 月份 鄭州住宅 各月新增投放量 2020年110月份商品住房各月新增投放量情況03060901201500 6 年1 1 0 月份商品住房新增投放面積累計(jì)：5 1 9 . 9 6 。 6 月底， 15 塊土地中位于隴海西路南、華山路西和位于隴海西路南、昆侖路東的兩塊以高價(jià)拍出，平均成交價(jià)格達(dá)到 214 萬元 /畝。 截止 5 月底，鄭州市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比年初增長 %，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額比年初增長 %；各項(xiàng)貸款余額為比年初增長 %。 明確 “國十五條”中模糊的概念和指標(biāo)，為各地的細(xì)則制定、政策執(zhí)行確立基礎(chǔ)。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》 國家稅務(wù)總局 一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅 毛利率，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售收入稅率提高 5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 二、 對(duì)本案的啟示 ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二）未來發(fā)展預(yù)測 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 六、 項(xiàng)目對(duì)比啟示 ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、寫字樓市場宏觀分析 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1 前言： 中油 一）鄭州寫字樓發(fā)展階段： ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）未來前景分析 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 專題二：投資型客戶調(diào)查問卷 分析 .............................................. 56 一、客戶個(gè)人資料分析： ............................................................ 57 二、投資意向分析 .................................................................... 60 三、投資依據(jù)分析 .................................................................... 63 四、客戶生活習(xí)慣分析 ............................................................... 64 五、投資物業(yè)要求 .................................................................... 67 六、付款方式傾向 .................................................................... 69 七、結(jié)論 ................................................................................ 69 專題三：高檔酒店專題研究 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附件一：投資客戶調(diào)查問卷 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 通過細(xì)化的稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場主體。 《 河南省實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見》 河南省建設(shè)廳 設(shè)定驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)定驗(yàn)收內(nèi)容，包括外觀、防水等初裝修住宅工程分戶驗(yàn)收的 8類 58個(gè)項(xiàng)目； 分戶驗(yàn)收數(shù)量和方法；分戶驗(yàn)收的組織實(shí)施；分戶驗(yàn)收的程序和其它要求 。 9 15 月，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 。與2020 年西區(qū)土地平均成交價(jià)格 130 萬元 /畝相比，完全超出 了市場對(duì)西區(qū)土地開發(fā)價(jià)值的預(yù)期。 同比增漲2 4 %萬平方米2020年 5201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 累計(jì) ? 2020 年 110 月份 住宅新增投放量 萬平米 ，同比增長幅度超過 24%，增長 幅度大于整體 商品房同比增幅 。 ? 雖然至 10 月份為止的整體銷售均價(jià)并未突破 3000，但是從月份看，自 6 月份銷售均價(jià)突破 3000 之后就相對(duì)平穩(wěn)，至 10 月份更是創(chuàng)下了歷史新高的 3355元 /平米。 金水大道拓寬工程的完成，未來大道的南北貫通，中州大道改造的完成， 一個(gè)集 財(cái)富中心、行政中心、商務(wù)中心和景觀中心匯聚 一起的大鄭州新城市核心區(qū) —— 黃金大三角板塊已經(jīng)崢嶸初顯。 購買人群分析： 主要是 單身白領(lǐng)和年輕夫婦 ，在鄭州這樣大中原區(qū)域中心城市，由于種種原因會(huì)出現(xiàn)部分的單身族或結(jié)婚但不想早生孩子的年輕夫婦，這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯?dú)立的空間，但收入不允許他們過多地投入。 樓盤名稱 時(shí)尚 Party 特點(diǎn) 鄭州第一個(gè)純小戶型社區(qū)，開創(chuàng)小戶型的先河 地理位臵 鄭州市金水路 76 號(hào)（大石橋） 所在區(qū)域 金水區(qū) 目前銷售情況 售完 開發(fā)商 鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 占地面積 33350 平方米 建筑面積 48000 平方米 項(xiàng)目類別 多層 交樓時(shí)間 20200901 銷售均價(jià) 1950 元 物業(yè)管理費(fèi) 元 物業(yè)公司 鄭州新世紀(jì)物業(yè)酒店式管理 租金價(jià)格 20 ㎡ 850 元 /月 出租率 60%（一部分自?。? 31 總戶數(shù) 1200 戶 主力戶型 標(biāo)間 一房一廳 主力面積 20— 60 周邊配套 銀行 醫(yī)院 公園 洗浴 圖書館 公交車 電影院 酒店 美容中心 超市 商場 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢分析： 2020 年 推出 ， 為鄭州 首家純小戶型社區(qū) 。 劣勢分析：就目前來看項(xiàng)目周邊配套尚未成熟，客戶存在一定的抵觸心理 39 樓盤名稱 水晶之戀 售樓電話 63520666/777/888 地理位臵 東風(fēng)路與豐慶路交叉口 發(fā) 展 商 鄭州明天實(shí)業(yè)有限公司 代 理 商 建筑類別 4 棟小高層 建筑樓層 12 層 總 戶 數(shù) 380 戶 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開盤時(shí)間 2020108 入伙時(shí)間 20201031 工程進(jìn)度 2020 年 11 月 ,已建至 8 層 建筑面積 13 萬 車位數(shù)量 地下停車位 未定 占地面積 90 多畝 起 價(jià) 2800 元 均 價(jià) 3200 元 /平方米 物業(yè)管理 明天物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 元 戶型 共 六種戶型 ，標(biāo)準(zhǔn)間、一室一廳、兩室一廳 主力面積 3945 平方米 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 標(biāo)準(zhǔn)間 39 40 15% 一室一廳 45 50 19% 二室一廳 58 70 27% 二室一廳 64 100 39% 推廣主題 東風(fēng)路旁，玲瓏小戶型 周邊配套 中小學(xué) :鶴力幼兒園、南陽路三小、文化路三小、六十中、三十一中 ,綜合商場 :羊毛 40 衫批發(fā)市場、鄭州花木城、床上用品批發(fā)市場、眼鏡批發(fā)市場、劉寨集貿(mào)市場、思達(dá)超市、北建材市場 ,銀行 :建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、商業(yè)銀行 ,醫(yī)院 :省中醫(yī)二附院 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢分析：有大成熟社區(qū)的依托，周邊配套相對(duì)成熟。 劣勢分析：鄭汴路東段是大家有目共睹的建材批發(fā)“一條龍”，對(duì)于一個(gè)住宅項(xiàng)目矗立其中，不免影響將來的居住環(huán)境及項(xiàng)目整體形象。收入中等，購買“一步到位”困難長期在鄭的高級(jí)打工者、流動(dòng)人員及在鄭設(shè)辦事處的公 司高級(jí)管理人員，倦于租民房和租住賓館。 23 以居住為主的 小戶型，多位于鄭州西區(qū)和北區(qū)，建筑面積從４０平方米 — １００平方米不等，分為一居室、二居室、三居室，不僅具備寢、臥、廚、衛(wèi)四大基本生活功能，更吸納了多層住宅設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離、干濕分離的精髓，定位為精致生活藍(lán)本。中華聯(lián)合保險(xiǎn)河南分公司在ＣＢＤ的大廈也正在建設(shè)中， “ 建成后肯定會(huì)搬進(jìn)去 ” ，該公司有關(guān)人士說。 18 三）價(jià)格分析 表 十三 ： 06 年 110 月住宅價(jià)格走勢 0 6 年1 1 0 月份各月商品住房價(jià)格走勢情況010002020300040000 6 年1 1 0 月份各月商品住房銷售均價(jià)：2 9 3 9 元/ 平方米。 ? 從投放量的這個(gè)表也能看的出來，各大開發(fā)商及各個(gè)項(xiàng)目，都在抓 5 月和 10 月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季。 12 ? 西區(qū)土地升值明顯。在總投資額中，房地產(chǎn) 投資完成 億元，同比增長 %。 需要調(diào)整套型比例的項(xiàng)目按要求調(diào)整后 發(fā)放施工許可證 。 該制度只適用于工業(yè)用地，將改寫工業(yè)用地協(xié)議出讓的歷史。 三）典型成功案例剖析 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）區(qū)域 SWOT 分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五）產(chǎn)品研究 ................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二部分 小戶型市場研究 ........................................................ 20 一、小戶型的發(fā)展 ................................................................................ 21 二、鄭州市場小戶型分析 ...................................................................... 23 一） 2020 年 — 2020 年市場售價(jià)變化： ...................................... 26 二） 2020— 2020 年小戶型投放量分析： .................................... 27 三）區(qū)域投放量分析： .......................................................... 27 三、已售小戶型個(gè)案分析 ...................................................................... 28 四、在售小戶型個(gè)案分析 ........................................