【導(dǎo)讀】形態(tài)上來(lái)說(shuō)本案可歸結(jié)為投資型物業(yè)?！耙允窞殍b，可知興亡！”為更好的做好本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷。的市場(chǎng)分析定位和營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)扎下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。司進(jìn)行批評(píng)指正。

　　

【正文】 樓盤名稱 時(shí)尚 Party 特點(diǎn) 鄭州第一個(gè)純小戶型社區(qū)，開(kāi)創(chuàng)小戶型的先河 地理位臵 鄭州市金水路 76 號(hào)（大石橋） 所在區(qū)域 金水區(qū) 目前銷售情況 售完 開(kāi)發(fā)商 鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 占地面積 33350 平方米 建筑面積 48000 平方米 項(xiàng)目類別 多層 交樓時(shí)間 20200901 銷售均價(jià) 1950 元 物業(yè)管理費(fèi) 元 物業(yè)公司 鄭州新世紀(jì)物業(yè)酒店式管理 租金價(jià)格 20 ㎡ 850 元 /月 出租率 60%（一部分自?。? 31 總戶數(shù) 1200 戶 主力戶型 標(biāo)間 一房一廳 主力面積 20— 60 周邊配套 銀行 醫(yī)院 公園 洗浴 圖書(shū)館 公交車 電影院 酒店 美容中心 超市 商場(chǎng) 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析： 2020 年 推出 ， 為鄭州 首家純小戶型社區(qū) 。 在當(dāng)時(shí)是小戶型的先河 ,填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白 ,受到廣大客戶的青睞。流行的建筑設(shè)計(jì) ,適用人群非常廣 劣勢(shì)分析：處于火車道旁噪音較大 樓盤名稱 響水灣 特點(diǎn) 鄭州首批市中心精裝修小戶型，因總價(jià)較低，受到廣大客戶的追捧 地理位臵 鄭州市銘功路與沿河路西 150 米 所在區(qū)域 二七區(qū) 目前銷售情況 售完 開(kāi)發(fā)商 鄭州榮成臵業(yè)有限公司 占地面積 50182 平方米 建筑面積 10 萬(wàn) 項(xiàng)目類別 多層、小高層 交樓時(shí)間 2020131 銷售均價(jià) 3000/元 物業(yè)管理費(fèi) 元 物業(yè)公司 榮成物業(yè)管理有限公司 租金價(jià)格 30 ㎡ 750 元 /月 出租率 40%（一部分自住） 總戶數(shù) 630 套 主力戶型 標(biāo)間 一房一廳 主力 面積 3959 配套 商業(yè) 金博大商圈在步行 10分鐘路程之內(nèi)，還有建新街菜市場(chǎng) 娛樂(lè) 人民公園在三分鐘路程之內(nèi)、奧斯卡影都、濱河公園 其他 新華書(shū)店、建新街小學(xué)、河醫(yī)大及附屬醫(yī)院 32 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析： 區(qū)位較好、位于鬧市中心、交通便利、環(huán)境較好，離火車站教近、出行方便。賣場(chǎng)包裝一般，銷售員接待水平教好。三期多為小戶型、因?yàn)槭请p氣接入、精裝修，價(jià)格不高，賣點(diǎn)明顯。 劣勢(shì)分析： 賣點(diǎn)較為單一、宣傳手段不多，賣場(chǎng)包裝一般、宣傳道具單一。因?yàn)殡x火車站較近，故不夠安靜。另延河路狹窄，不利于車行，容易堵塞， 尤其是上下班時(shí)候尤為嚴(yán)重。 樓盤名稱 錦江國(guó)際花園 特點(diǎn) 東區(qū)較有代表性小戶型樓盤，同時(shí)首家提出酒店式商務(wù)公寓概念 地理位臵 未來(lái)大道與緯五路交叉口 所在區(qū)域 金水區(qū) 目前銷售情況 售完 開(kāi)發(fā)商 河南天鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積 160000 平方米 規(guī)劃 小戶型兩棟 28 高，每一層 13 戶 項(xiàng)目類別 多層、小高層 交樓時(shí)間 2020 年 9 月底 銷售均價(jià) 4200/元 物業(yè)管理費(fèi) 元 物業(yè)公司 河南天鷹物業(yè)管理有限公司 租金價(jià)格 41 ㎡ 1200 元 /月 出租率 40%（一部分自?。? 33 總戶數(shù) 500 多戶 主力戶型 平方米占 % 主力面積 平方米 — 平方米 配套 地上、地下智能車庫(kù) 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析： ，盡享 CBD 繁華便利 ， 4000平米室內(nèi)海派休閑會(huì)所 +3000 平米奧林匹克中運(yùn)動(dòng)會(huì)所 +1000 平米私人沙龍 份地位的象征 ，智能化安保 劣勢(shì)分析： ，有很多不穩(wěn)定因素 ? 已售小戶型租金分析 租賃價(jià)格是小戶型房?jī)r(jià)的晴雨表，租金是支撐小戶型房?jī)r(jià)的脊梁。 2020 年 — 2020年整個(gè)鄭州市場(chǎng)小戶型的大致租賃趨勢(shì)示意： 40045048050052055060075080082090095020030040050060070080090010001 2 32020年2020年2020年2020年元 /間 據(jù)通過(guò)二手房中介詢問(wèn)調(diào)查，了解到鄭州市面積在 40－ 60 平方米的一室一廳、小兩室最受歡迎，其租金范圍為 1200 元至 1800 元，主要為解決基本居住問(wèn)題，需求人群多為 28 歲以下、月收入 5000 元以下的年輕人。 四 、 在售 小戶型 個(gè)案 分析 34 ： 通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè) 在售 小戶型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類、價(jià)格水平、營(yíng)銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)。 樓盤名 稱 卡薩 售樓電話 65758111 65758222 地理位臵 經(jīng)三路與農(nóng)科路交匯處 發(fā) 展 商 河南宏達(dá)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 代 理 商 前沿地產(chǎn) 建筑類別 高層 建筑樓層 22 層 總 戶 數(shù) 486 套 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開(kāi)盤時(shí)間 20201028 入伙時(shí)間 20201231 工程進(jìn)度 1 號(hào)樓 3 層 2 好樓 5 層 建筑面積 25203 平方米 車位數(shù)量 未定 占地面積 13 畝 起 價(jià) 3700 均 價(jià) 3980 物業(yè)公司 鄭州春城物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 元 面積范圍 20— 70 主力面積 48 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 比例 35 標(biāo)間 23 21 4% 一房一廳 39 21 4% 一房一廳 4547 380 78% 兩房一廳 7276 64 13% 推廣主題 經(jīng)三路 雙氣 絕版小戶型 周邊配套 學(xué)校 超市 銀行 酒樓 美容院 通信店 娛樂(lè)場(chǎng) 參觀 快餐 洗浴 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：地理位臵優(yōu)越，交通非常的便利 . 劣勢(shì)分析：小區(qū)規(guī)模小 ,環(huán)境差 ,基本沒(méi)有綠地 ,居住擁擠。前期負(fù)面影響較大。 樓盤名稱 天下城 售樓電話 63945888 63949888 地理位臵 鄭州市健康路 優(yōu)勝南路交叉口 發(fā) 展 商 河南開(kāi)祥臵業(yè)有限公司 代 理 商 / 建筑類別 小高層 高層 建筑樓層 11 層 總 戶 數(shù) 110 套 交樓標(biāo)準(zhǔn) 精裝 開(kāi)盤時(shí)間 2020— 12 入伙時(shí)間 2020— 1 26 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 建筑面積 4500 ㎡ 車位數(shù)量 無(wú) 占地面積 / 起 價(jià) 4900 均 價(jià) 5200 36 物業(yè)公司 河南天城物業(yè)有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 元 面積范圍 33— 63 租金價(jià)格 1200 元 /月 主力面積 33 ㎡ 63 ㎡ 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 一房 33 ㎡ 90 82% 兩房 63 ㎡ 20 18% 推廣主題 一切從簡(jiǎn) 尊貴不減 周邊配套 優(yōu)勝路小學(xué) 鄭州七中 體育館 時(shí)裝店 咖啡店 體育用品店 寫(xiě)字樓 餐飲店 賓館 圖書(shū)館 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：距市中心近 ,配套十分成熟 , 劣勢(shì)分析：整個(gè)社區(qū)人口太過(guò)密集 .交通道路為單行線 ,出行不便 . 樓盤名稱 建業(yè)臵地廣場(chǎng) 售樓電話 69168888 地理位臵 鄭汴路和建業(yè)路交叉口 發(fā) 展 商 建業(yè)住宅集團(tuán) (中國(guó) )有限公司 代 理 商 / 建筑類別 綜合體 建筑樓層 28 層 總 戶 數(shù) 720 套 交樓標(biāo)準(zhǔn) 精裝 37 開(kāi)盤時(shí)間 入伙時(shí)間 20 12 底 工程進(jìn)度 打樁 建筑面積 26 萬(wàn) (小戶型 28000 萬(wàn) ) 車位數(shù)量 987 占地面積 60 畝 起 價(jià) 5300 元 均 價(jià) 5500 元 物業(yè)公司 河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 1 元 面積范圍 35 ㎡ — 40 ㎡ 主力面積 35 ㎡ — 40 ㎡ 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 標(biāo)間 35 ㎡ — 40 ㎡ 720 間 推廣主題 中州地表 城市榮耀 周邊配套 建材市場(chǎng) 咖啡店 銀行 美容中心 學(xué)校 餐飲店 洗車行 移動(dòng)公司 藥店 賓館 煙酒店 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：建業(yè)這個(gè)大品牌使建業(yè)的產(chǎn)品升值巨大 ,同時(shí)項(xiàng)目緊臨鄭汴建材市場(chǎng)，為客戶帶來(lái)巨大的租房客。 劣勢(shì)分析：鄭汴路東段是大家有目共睹的建材批發(fā)“一條龍”，對(duì)于一個(gè)住宅項(xiàng)目矗立其中，不免影響將來(lái)的居住環(huán)境及項(xiàng)目整體形象。 樓盤名稱 盛世年華 售樓電話 68100000 地理位臵 鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交匯處向南 200 米 38 發(fā) 展 商 鄭州裕興臵業(yè)有限公司 代 理 商 / 建筑類別 高層 建筑樓層 17 層 總 戶 數(shù) 890 戶 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開(kāi)盤時(shí)間 未定 入伙時(shí)間 工程進(jìn)度 封頂 建筑面積 20 萬(wàn) 車位數(shù)量 1000 個(gè) 占地面積 102 畝 起 價(jià) 未定 均 價(jià) 3800 元 /平方米 物業(yè)公司 / 物業(yè)管理費(fèi) / 面積范圍 67 ㎡ — 143 ㎡ 主力面積 60 ㎡ — 90 ㎡ 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 一房 67 ㎡ 122 推廣主題 鄭東新區(qū) 精鉆小豪宅 周邊配套 鄭東新區(qū)屬新開(kāi)發(fā)區(qū)域 ,周邊配套規(guī)劃中 小區(qū)內(nèi)部配套 :社區(qū)內(nèi)近 3000 平米東南亞特色風(fēng)情步行街 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：位臵好，項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)，做為小戶型投資升值潛力大。 劣勢(shì)分析：就目前來(lái)看項(xiàng)目周邊配套尚未成熟，客戶存在一定的抵觸心理 39 樓盤名稱 水晶之戀 售樓電話 63520666/777/888 地理位臵 東風(fēng)路與豐慶路交叉口 發(fā) 展 商 鄭州明天實(shí)業(yè)有限公司 代 理 商 建筑類別 4 棟小高層 建筑樓層 12 層 總 戶 數(shù) 380 戶 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開(kāi)盤時(shí)間 2020108 入伙時(shí)間 20201031 工程進(jìn)度 2020 年 11 月 ,已建至 8 層 建筑面積 13 萬(wàn) 車位數(shù)量 地下停車位 未定 占地面積 90 多畝 起 價(jià) 2800 元 均 價(jià) 3200 元 /平方米 物業(yè)管理 明天物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 元 戶型 共 六種戶型 ，標(biāo)準(zhǔn)間、一室一廳、兩室一廳 主力面積 3945 平方米 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 標(biāo)準(zhǔn)間 39 40 15% 一室一廳 45 50 19% 二室一廳 58 70 27% 二室一廳 64 100 39% 推廣主題 東風(fēng)路旁，玲瓏小戶型 周邊配套 中小學(xué) :鶴力幼兒園、南陽(yáng)路三小、文化路三小、六十中、三十一中 ,綜合商場(chǎng) :羊毛 40 衫批發(fā)市場(chǎng)、鄭州花木城、床上用品批發(fā)市場(chǎng)、眼鏡批發(fā)市場(chǎng)、劉寨集貿(mào)市場(chǎng)、思達(dá)超市、北建材市場(chǎng) ,銀行 :建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、商業(yè)銀行 ,醫(yī)院 :省中醫(yī)二附院 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：有大成熟社區(qū)的依托，周邊配套相對(duì)成熟。同時(shí)以低價(jià)入市的策略，賺得不少客戶的關(guān)注。 劣勢(shì)分析：整個(gè)小區(qū)距主干道較遠(yuǎn)，出行不便，公交線路較少，另交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，大部分客戶為了省心省事，更愿意購(gòu)買精裝修物業(yè) 。 樓盤名稱 左岸國(guó)際 售樓電話 北環(huán)花園路 21 世紀(jì)社區(qū) 地理位臵 北環(huán)花園路 21 世紀(jì)社區(qū) 發(fā) 展 商 新世紀(jì)集團(tuán)鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 代 理 商 建筑類別 小高層 （二期 3樓 ） 建筑樓層 15 層 總 戶 數(shù) 480 套 交樓標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 開(kāi)盤時(shí)間 202085 入伙時(shí)間 2020121 工程進(jìn)度 已建到 8 層 建筑面積 一棟樓 41 車位數(shù)量 地上和地下，租金 120 元 /月 /個(gè) 占地面積 一棟樓 起 價(jià) 3600 元 均 價(jià) 4000 元 戶型 3265 平方米單間、一室一廳 主力面積 3249 平方米 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 標(biāo)間 32 115 24% 標(biāo)間 36 91 19% 一室一廳 49 188 39% 一室一廳 65 86 18% 推廣主題 新享樂(lè)主義專屬領(lǐng)地花園路首創(chuàng)小戶型 〃 金裝修 〃 酒店式公寓 周邊配套 社區(qū)配套完善，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所、小學(xué)等周邊有大型商場(chǎng)。生活便利。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析： 位于鄭州北環(huán)快速路北，緊鄰花園路，有多 路通往市內(nèi)空調(diào)交通狀況較好。 SOHU 式酒店式辦公居住，為鄭州北區(qū)的天榮國(guó)際、汽配大世界里的小公司、省內(nèi)外企業(yè)住鄭辦事處、分公司提供辦公條件。 劣勢(shì)分析： 目前鄭州北區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)辦公氣氛，北環(huán)外沒(méi)有成熟的商