【正文】 濟(jì)狀況概述 ............................................................ 8 三）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)） ........................................... 11 二、鄭州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析 ............................................................... 12 一）供應(yīng)分析 ..................................................................... 12 二） 需求分 析 ..................................................................... 15 三）價(jià)格分析 ..................................................................... 18 【 2020 年度市場(chǎng)熱點(diǎn)：】 ....................................................... 19 第二章 鄭州投資市場(chǎng)研究分析 ................................................. 20 第一部分 商業(yè)市場(chǎng)研究 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二部分 小戶型市場(chǎng)研究 ........................................................ 20 一、小戶型的發(fā)展 ................................................................................ 21 二、鄭州市場(chǎng)小戶型分析 ...................................................................... 23 一） 2020 年 — 2020 年市場(chǎng)售價(jià)變化： ...................................... 26 二） 2020— 2020 年小戶型投放量分析： .................................... 27 三）區(qū)域投放量分析： .......................................................... 27 三、已售小戶型個(gè)案分析 ...................................................................... 28 四、在售小戶型個(gè)案分析 ...................................................................... 33 五、小戶型市場(chǎng)特征分析 ...................................................................... 43 一）小戶型的類型特征分析 .................................................... 43 二）小戶型的客戶構(gòu)成分析 .................................................... 44 三）小戶型營(yíng)銷模式分析 ....................................................... 45 四）小戶型產(chǎn)品特征分析 ....................................................... 46 五）小戶型物業(yè)管理分析 ....................................................... 47 六）小戶型項(xiàng)目定位分析 ....................................................... 47 3 七）小戶型面積區(qū)間分析 ....................................................... 48 六、小 戶型市場(chǎng)特征分析 ...................................................................... 49 七、鄭州小戶型的發(fā)展趨勢(shì) ................................................................... 51 八、小戶型未來預(yù)測(cè) ............................................................................. 52 九、對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ............................................................................. 53 第三部分 寫字樓市場(chǎng)研究 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、 寫字樓市場(chǎng)特征分析 ......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五）產(chǎn)品研究 ................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）住宅市場(chǎng) ................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一）區(qū)域 SWOT 分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、項(xiàng)目區(qū)位以及投資條件分析 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三）典型成功案例剖析 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2020 年的前 10 個(gè)月，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策持續(xù)影響下，市場(chǎng)趨于理性，交易市場(chǎng)活躍，房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲但增幅回落，其中，鄭東新區(qū)投放和需求仍然強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。 該制度只適用于工業(yè)用地，將改寫工業(yè)用地協(xié)議出讓的歷史。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求結(jié)構(gòu)和控制房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，確定了“十 7 費(fèi)。 需要調(diào)整套型比例的項(xiàng)目按要求調(diào)整后 發(fā)放施工許可證 。 九部委意見中，營(yíng)業(yè)稅 5 年期限、中小戶型 70%比例指標(biāo)的市場(chǎng)影響最大。在總投資額中，房地產(chǎn) 投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 表一： 2020 年 — 2020 年鄭州國(guó)民生產(chǎn)總值變化情況 16500200400600800100012001400160018002020年 2020年 2020年GDP指數(shù)(億元) 表二： 0305 年鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化情況表 0305 年 鄭 州 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 10 83469364106400202040006000800010000120202020年 2020年 2020年系列1 表三： 03— 05 年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出變化情況612766197223540056005800600062006400660068007000720074002020年 2020年 2020年系列1 （ 注：本文所有 原始 數(shù)據(jù)均出自鄭州房管局年度 、 月度銷售報(bào)告 ） 消費(fèi)性指出占可支配收入比例變化： ? 03 年 — 05 年，鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭持續(xù)高漲，國(guó)民生產(chǎn)總值以年度平均 %的比例持續(xù)高速增長(zhǎng)！預(yù)示鄭州城鎮(zhèn)居民生活水平也在持續(xù)的提高。 12 ? 西區(qū)土地升值明顯。隨著建設(shè)部細(xì)則解釋出臺(tái)，建設(shè)部門與土地部門政策對(duì)接。 ? 從投放量的這個(gè)表也能看的出來，各大開發(fā)商及各個(gè)項(xiàng)目，都在抓 5 月和 10 月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季。 同比增漲28%萬平方米2020 年 5 0 . 0 6 3 2 . 3 6 6 3 . 7 7 7 7 . 8 1 6 9 . 7 8 66 5 0 . 6 2 8 1 . 9 4 6 3 . 0 4 5 9 . 8 8 6 1 5 . 31 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 累計(jì) ? 2020 年全年 商品房累計(jì) 實(shí)現(xiàn) 銷售 萬平方米 。 18 三）價(jià)格分析 表 十三 ： 06 年 110 月住宅價(jià)格走勢(shì) 0 6 年1 1 0 月份各月商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)情況010002020300040000 6 年1 1 0 月份各月商品住房銷售均價(jià)：2 9 3 9 元/ 平方米。 兩者相差幅度不大，出現(xiàn)的下降幅度僅為 %，可以歸結(jié)為正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。中華聯(lián)合保險(xiǎn)河南分公司在ＣＢＤ的大廈也正在建設(shè)中， “ 建成后肯定會(huì)搬進(jìn)去 ” ，該公司有關(guān)人士說。基本上為毛坯房或者簡(jiǎn)單裝修，功能單一，主要強(qiáng)調(diào)面積小、 總價(jià)低。 23 以居住為主的 小戶型，多位于鄭州西區(qū)和北區(qū)，建筑面積從４０平方米 — １００平方米不等，分為一居室、二居室、三居室，不僅具備寢、臥、廚、衛(wèi)四大基本生活功能，更吸納了多層住宅設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離、干濕分離的精髓，定位為精致生活藍(lán)本。在經(jīng)歷一年多的 “ 蕭條 ” 之后， 2020年年底，鄭州的小戶型市場(chǎng)再度爆發(fā)，尤其是進(jìn)入 2020 年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020年預(yù)計(jì)小戶型 投放 量 60 多萬 ㎡ ，按照鄭州的總的開發(fā)量講，這個(gè)小戶型是占到10%， 約 8000 多套，平均每套建筑面積為 ㎡ 。收入中等，購(gòu)買“一步到位”困難長(zhǎng)期在鄭的高級(jí)打工者、流動(dòng)人員及在鄭設(shè)辦事處的公 司高級(jí)管理人員，倦于租民房和租住賓館。因?yàn)殡x火車站較近，故不夠安靜。 劣勢(shì)分析：鄭汴路東段是大家有目共睹的建材批發(fā)“一條龍”，對(duì)于一個(gè)住宅項(xiàng)目矗立其中，不免影響將來的居住環(huán)境及項(xiàng)目整體形象。 SOHU 式酒店式辦公居住，為鄭州北區(qū)的天榮國(guó)際、汽配大世界里的小公司、省內(nèi)外企業(yè)住鄭辦事處、分公司提供辦公條件。 劣勢(shì)分析：就目前來看項(xiàng)目周邊配套尚未成熟，客戶存在一定的抵觸心理 39 樓盤名稱 水晶之戀 售樓電話 63520666/777/888 地理位臵 東風(fēng)路與豐慶路交叉口 發(fā) 展 商 鄭州明天實(shí)業(yè)有限公司 代 理 商 建筑類別 4 棟小高層 建筑樓層 12 層 總 戶 數(shù) 380 戶 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開盤時(shí)間 2020108 入伙時(shí)間 20201031 工程進(jìn)度 2020 年 11 月 ,已建至 8 層 建筑面積 13 萬 車位數(shù)量 地下停車位 未定 占地面積 90 多畝 起 價(jià) 2800 元 均 價(jià) 3200 元 /平方米 物業(yè)管理 明天物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 元 戶型 共 六種戶型 ，標(biāo)準(zhǔn)間、一室一廳、兩室一廳 主力面積 3945 平方米 戶型分配 戶型 面積 戶數(shù) 戶型分配 標(biāo)準(zhǔn)間 39 40 15% 一室一廳 45 50 19% 二室一廳 58 70 27% 二室一廳 64 100 39% 推廣主題 東風(fēng)路旁，玲瓏小戶型 周邊配套 中小學(xué) :鶴力幼兒園、南陽路三小、文化路三小、六十中、三十一中 ,綜合商場(chǎng) :羊毛 40 衫批發(fā)市場(chǎng)、鄭州花木城、床上用品批發(fā)市場(chǎng)、眼鏡批發(fā)市場(chǎng)、劉寨集貿(mào)市場(chǎng)、思達(dá)超市、北建材市場(chǎng) ,銀行 :建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、商業(yè)銀行 ,醫(yī)院 :省中醫(yī)二附院 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析：有大成熟社區(qū)的依托，周邊配套相對(duì)成熟。 樓盤名稱 錦江國(guó)際花園 特點(diǎn) 東區(qū)較有代表性小戶型樓盤，同時(shí)首家提出酒店式商務(wù)公寓概念 地理位臵 未來大道與緯五路交叉口 所在區(qū)域 金水區(qū) 目前銷售情況 售完 開發(fā)商 河南天鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 160000 平方米 規(guī)劃 小戶型兩棟 28 高，每一層 13 戶 項(xiàng)目類別 多層、小高層 交樓時(shí)間 2020 年 9 月底 銷售均價(jià) 4200/元 物業(yè)管理費(fèi) 元 物業(yè)公司 河南天鷹物業(yè)管理有限公司 租金價(jià)格 41 ㎡ 1200 元 /月 出租率 40%（一部分自?。? 33 總戶數(shù) 500 多戶 主力戶型 平方米占 % 主力面積 平方米 — 平方米 配套 地上、地下智能車庫 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析： ，盡享 CBD 繁華便利 ， 4000平米室內(nèi)海派休閑會(huì)所 +3000 平米奧林匹克中運(yùn)動(dòng)會(huì)所 +1000 平米私人沙龍 份地位的象征 ，智能化安保 劣勢(shì)分析：