中方圓東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)研報告-wenkub
2023-03-08 16:49:45 本頁面
【正文】 前 言 第一部分 鄭州東開發(fā)區(qū)的市場環(huán)境 第二部分 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境 第三部分 項目區(qū)域內(nèi)在售預(yù)售的寫字樓調(diào)查及分析 第四部分 投資及消費行為調(diào)查分析 第五部分 項目 SWOT 分析 第六部分 本項目開發(fā)建議報告 第七部分 本項目開發(fā)問題預(yù)測報告 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 2 前 言 房地產(chǎn)業(yè)是一個風(fēng)險與機會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。 2021 年管轄區(qū)域擴大為 53 平方公里。 ? 省、市政府“把鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建成鄭州市工業(yè)發(fā)展的龍頭、現(xiàn)代制造業(yè)基地、對外開放的窗口、現(xiàn)代化的新城區(qū)”的發(fā)展定位，將鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鎖定在工業(yè)開發(fā)區(qū)。 三、生活配套環(huán)境 ? 經(jīng)過 10 年的發(fā)展，鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋面積已達 12 平方公里，實現(xiàn)了供水、排水、燃氣、熱力、電信、通路的等七通一平，與政府的政策傾斜密不可分。 ? 在居住密集的區(qū)域有小型的集貿(mào)市場、超市、洗衣店等配套設(shè)施；臨近 107 處（即東開發(fā)區(qū)與舊城區(qū)交匯處）僅有一家銀行分理處和一所?？漆t(yī)院。東開發(fā)區(qū)規(guī)劃將并入鄭東新區(qū)板塊，并將成為鄭東新區(qū)后花園。名仕廣場正在推廣，銷售價格在 2600 元 /平方米；另外多個項目跟本公司情況類似，受管委會的要求，雖有動工跡象，但是工程進度緩慢，并且遲遲沒有對外推廣。 龍湖大廈、偉業(yè)財智廣場、未來國際、金成 處在未建和剛施工未消售狀態(tài)，具體情況正在通過其他方式調(diào)查中。 樓高： 15 層 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 工程進度：已經(jīng)封頂 交房日期： 2021 年 5 月 銷售均價： 2600 元 /平方米；以租代購的形式 ,租金為 元 /天 /平方米。 營銷包裝：基礎(chǔ)包裝到位，售房部、圍墻廣告、宣傳資料齊備，從設(shè)計、制作、用材中等檔次。 ? 項目規(guī)模較小。國際大廈、青青美廬商務(wù)樓、開元信息大廈。 ? 公司實力雄厚，品牌形象佳 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 8 項目名稱：青青美廬商務(wù)樓 開發(fā)公司：河南偉業(yè)建設(shè)投資有限公司 項目地址：鄭州市東開發(fā)區(qū)第二大街與經(jīng)南三路交叉口西南 項目規(guī)模： 21 棟樓，商務(wù)樓僅一棟 占地面積：共 150 畝， 樓高： 18 層 配樓：三層群房 工程進度：出地面 4 層 銷售情況：未開始銷售 項目名稱：創(chuàng)新大廈（東郡 ? 具有高檔樓盤的形象，起始銷售均價在 2600 元 /平方米，有高升值空間，吸引不少投資客戶。 ㎡ 主力面積： 120— 280 平方米 銷售率： 100% 均價： 3000 元 /㎡ 交房日期： 2021 年 7 月 樓盤的優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 12 ? 地處 CBD 內(nèi)圈，南 側(cè)緊鄰大地龍湖大廈和偉業(yè)財智廣場，東北分別是奧園 劣勢 ? 目前鄭東新區(qū)生活、辦公必備的基礎(chǔ)配套設(shè)施暫不完善，不宜在短期內(nèi)聚集人氣。國際公寓 開發(fā)公司： 河南宏光奧林匹克置業(yè)有限公司 物業(yè)位置： 鄭東新區(qū) CBD 內(nèi)環(huán) A— 50、 5 52 地 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格 樓高： 24 層 占地面積： 18 畝 建筑面積： 100000 平方米 物業(yè)公司： 鄭州奧園索克物業(yè)管理有限公司 主力戶型： 四室兩廳、三室兩廳 銷售率： 50% 主力面積： 135— 220 平方米 均價： 3200 元 /㎡ 交房日期： 2021 年 5 月底 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 14 第四部分 投資及消費行為調(diào)查分析 目標(biāo)客戶的研究是項目調(diào)查分析中的重要一環(huán)。 參考數(shù)據(jù)（ 2）：認(rèn)為項目位置好的客戶占 33%，認(rèn)為項目位置不好的占 67%。 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 17 目標(biāo)客戶的戶型需求： 參考數(shù)據(jù)（ 1）：目標(biāo)客戶所需要的建筑面積 100 平方米以下占 22%； 100—— 150 平方米占 31%； 150—— 200 平方米占 27%； 200 平方米以上占 20%； 100以下100——150150——200200以上需求建筑面積22%31%27%20%0%10%20%30%40% 參考數(shù)據(jù)（ 2）：對于廚衛(wèi)的要求：需要公共衛(wèi)生間的 43% 需要獨立衛(wèi)生間的 63% 需要廚房的占 8%。 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 19 參考數(shù)據(jù)（ 2）：租金范圍 元 /天 /平方米以下： 6% —— 1 元 /天 /平方米以下： 36% 1—— 元 /天 /平方米以下： 41% —— 2 元 /天 /平方米以下： % 2 元 /天 /平方米以上： % 0%10%20%30%40%50% —1 1— —2 2租金需求（元/天/平 方米） 通過圖表顯示租金在 —— /天 /平方米之間的需求最多，根據(jù)東開發(fā)區(qū)市場競爭項目調(diào)查結(jié)果顯示租金不超過 1元 /天 /平方米。 交房標(biāo)準(zhǔn)要求：全毛坯： % 一般裝修標(biāo)準(zhǔn)： % 精裝修： 5% 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 22 %5%%全毛坯 一般裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 對于辦公用房來講，大多數(shù)客戶希望能夠由開發(fā)商提供室內(nèi)一般裝修；同時，對于公共部分的裝修也提出了較高的要求，一定要高檔，最好要展現(xiàn)出 A 級
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