【正文】 休閑時尚 、文明和諧 的居住 生活 區(qū)， 徹底改善當?shù)鼐用竦纳顥l件 ， 順利實現(xiàn) 城鎮(zhèn)居住人口住房條件的改善 ， 實現(xiàn) 城鎮(zhèn) 景觀 和社會功能 的提升，達到人與自然和諧相處的目的 。 研究工作的范圍 本可行性研究報告主要對以下幾方面進行論述： （ 1）項目建設(shè)的必要性和可行性； （ 2） 項目 區(qū) 改造 的需求分析和規(guī)模確定； （ 3） 項目建設(shè)的資源、環(huán)境、社會和 實施配套條件； （ 4）對建設(shè)內(nèi)容進行 規(guī)劃 設(shè)計，確定建設(shè)方案 ，完善項目區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃 ； （ 5）規(guī)劃項目的消防、 建筑 節(jié)能及環(huán)境保護； （ 6）確定項目組織形式、資金管理形式及實施進度計劃； （ 7）編制項目投資估算，確定資金籌措方式 和資金使用計劃 ； （ 8）項目經(jīng)濟效益和社會效益分析 1． 2 項目 概 況 103 團保障性住房建設(shè) 項目 （ 潤邦凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 6 提升到 70％，形成由城市、中心城鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)、中心連隊構(gòu)成的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，城 鎮(zhèn) 基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施功能、產(chǎn)業(yè)聚集作用明顯改善，職工群眾幸福感將得到顯著提升。 但由于兵團生產(chǎn)體系以農(nóng)業(yè)為主，各團場又 大多 處于邊遠落后地區(qū)， 底子薄， 自我循環(huán)發(fā)展速度慢， 由于歷史上注重生產(chǎn)性投入， 在各民生工程上的歷史欠賬多，仍有大批 團場 農(nóng)工居住在普通 磚木 甚至 土 木 住房中，其住宅建設(shè)標準低， 抗震能力差， 配套條件差， 周圍環(huán)境處于自然狀態(tài)， 隨著聚居人口的增多，周邊環(huán)境不斷惡化。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 5 但在 經(jīng)濟發(fā)展 過程中， 存在由于受 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異、 教育程度和身體 健康 等原因 所形成 的弱勢群體， 其生活狀況 未 能實現(xiàn)與 經(jīng)濟發(fā)展同步發(fā)展， 其 收入水平長期在低水平上徘徊， 甚至走下坡路 。綠色沙漠通道以五家渠為起點 ,沿途良田萬頃、綠樹成排，道路寬闊、通暢、方便，所到之處，處處見景，又處處不同 ，特種旅游業(yè)發(fā)展 迅速 。 1952 年冬 ,五十一團駐此墾荒。醫(yī)院 1 所 ,病床 65 張。 2021 年 實現(xiàn)工業(yè) 總值 33867 萬元 ,其中第一產(chǎn)業(yè) 15174 萬元 ,第二產(chǎn)業(yè) 6701 萬元 ,第三產(chǎn)業(yè) 5840 萬元。有農(nóng)業(yè)連隊 15個 ，工業(yè)單位 6 個。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 3 5259 戶。 1961 年西戈壁農(nóng)場并入 ， 1969 年改名農(nóng)六師 103 團場。 1947 年 10 月在山西省組建 晉綏軍區(qū)補訓(xùn)團 ， 1948 年 2 月 ,編為西北野戰(zhàn)軍第六縱隊新四旅第三團 ,計 3 個營 12 個連 2500 余人。 全團東西寬 12— 18 公里，南北長 40 公里 。 25′ 5″ — 87176。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 2 （ 11）項目建設(shè)期計劃： 項目從 2021年初 年 開始 啟動， 分 兩 年 建設(shè)完畢 ， 于 2021年底 全部 建成投入使用。規(guī)劃新建 總建筑面積 平方米，其中住宅 面積 平方米， 1532 套住宅 （其中保障性住房 1500套 ） ，公共建筑 平方米 。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 1 第一章 總 論 1． 1 項目背景 項目 主要內(nèi)容 （ 1）項目名稱： 農(nóng)六師 五家渠市 103 團保障性住房建設(shè)項目 （ 2）項目性質(zhì)：新建 （ 3）項目社會屬性： 社會保障事業(yè) （ 4）項目主管部門： 農(nóng)六師五家渠市建設(shè)局 （ 5）項目主辦單位： 五家渠城市建設(shè)投資經(jīng)營有限公司 項目負責人： 王以勝（ 五家渠城市建設(shè)投資經(jīng)營有限公司總經(jīng)理） （ 6）項目建設(shè)地址： 潤邦凱旋城 小區(qū) 位于蔡家湖鎮(zhèn)中西 部 ， 北為團結(jié)路，南為勝利路，東為 西環(huán)路 ，西為西外環(huán)路 。 （ 9）項目建設(shè)總投資額： 計劃總投資 萬 元。 注：保障性住房以外的 32套住房建設(shè)列入二期建設(shè) 計劃 ，一期建設(shè)內(nèi)容主要針對保障性住房建設(shè)項目。 36′ 5″，北緯 44176。 東起老龍河同 102 團交界；西 起 鄧家大溝與共青團 農(nóng)場 接壤，南起猛進水 庫與 101團相連；北至望桿子向東延伸于北家海子。1949 年 1 月 ,改編為中國人民解放軍第一野戰(zhàn)軍二兵團第六軍十七師五十一團。駐場單位有郵電支局、工商所、稅務(wù)所、氣象站、新華書店、派出所、保險公司 、通信公司 等。其中漢族 萬人 ,回族 552 人 ,蒙古族 6 人 ,維吾爾族 2 人 ,其他民族 179 人。 團場 甜瓜每年種植 2550 公頃 ,成為著名的“ 中 國 甜瓜之鄉(xiāng)”，是 團場經(jīng)濟支柱 ， 同時大面積種植的作物還有棉花、糧食和油料作物，近年來工業(yè)番茄和辣椒種植異軍突起，發(fā)展很快 。 2021 年實現(xiàn)主營收入 17676 萬元，利潤總額 2985 萬元。連隊衛(wèi)生室 25 個 ,衛(wèi)生技術(shù)人員52 人 ,其中醫(yī)生 24人 。 2021 年 全鎮(zhèn)人口 2580 戶 ， 約8000人 ,現(xiàn)有 城鎮(zhèn) 住房總建筑面積 ，其中磚混樓房 萬平方米，各類平房住宅 萬平方米，鎮(zhèn)區(qū)人 均 居住房面積 平方米。同時， 103 團有著 “ 中國甜瓜之鄉(xiāng) ” 之稱，這里的哈密瓜香、甜、酥、脆、營養(yǎng)、安全、綠色產(chǎn)品遠銷國內(nèi)外 ，每年來收購和運輸甜瓜的人群為團場商貿(mào)發(fā)展增加了無限潛力 。 改革開放 30年來，在黨的富民政策的正確引導(dǎo)下，兵團農(nóng)牧團場職工居住條件和環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是 2021 年兵團推行職工危舊房改造工程以來， 隨著國家對兵團團場基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程投入的加大， 許多兵團團場職工告別了又小又矮的土坯房，住進了寬敞明亮，冬天有暖氣，夏天有菜園的新居。團場職工由于 自身收入低，依靠自身難以改變目前的居住狀態(tài)， 難以感受到社會進步所帶來的 變化 。 而 2021 年 ，兵團與國家簽訂保障性安居工程 工作的展開，為這一進 程的實現(xiàn)提供 了 強有力的動力。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 7 擬建地點 擬建地點位于 新疆 五家渠市 103 團蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃 范圍 的 中 西部 ，位于 西環(huán)路 、團結(jié)路、勝利路、西外環(huán)路所包圍的 地塊 。 主要 建設(shè)條件 （ 1） 國家保障性住房建設(shè) 已獲得許多成功經(jīng)驗。 城鎮(zhèn)低收入人群 長期生活在惡劣的環(huán)境中， 隨著吃穿問題的解決， 對改變自身的生活環(huán)境有著強103 團保障性住房建設(shè) 項目 （ 潤邦 團場保障性住房建設(shè) ， 使 保障性住房建設(shè)項目 得以順利啟動的前提條件。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 9 停車位 527 個 日照間距系數(shù) A 地塊用地經(jīng)濟技術(shù)指標 規(guī)劃建設(shè)用地面積 規(guī)劃總建筑面積 其 中 多層住宅建筑面積 規(guī)劃公共建筑面積 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 規(guī)劃居住戶數(shù) 1013 戶 規(guī)劃人數(shù) 3242 人 停車位 327 個 日照間距系數(shù) B 地塊用地經(jīng)濟技術(shù)指標 規(guī)劃建設(shè)用地面積 規(guī)劃總建筑面積 其 中 多層住宅建筑面積 規(guī)劃公共建筑面積 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 規(guī)劃居住戶數(shù) 558 戶 規(guī)劃人數(shù) 1786 人 停車位 200 個 103 團保障性住房建設(shè) 項目 （ 潤邦近年來，國務(wù)院就低收入家庭住房 問題 和解決棚戶區(qū)居民住房問題，做出了一系列決策部署。 因此當前 全國各地政府都在 加快當?shù)?保障性住房 建設(shè)的速度。但在城市住房建設(shè)大發(fā)展的同時還存在一些問題， 103團 城 鎮(zhèn) 居民中 還有很大一 部分困難群眾 和進城農(nóng)民工 居住在簡易平房中，居住條件惡劣，安全沒有保障 ； 市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴重匱乏和老化，道路破損嚴重，無天燃氣、垃圾隨意堆放、污水橫流，住宅通風、采光不足，不能滿足居民的人居需求。 保障性住房 工程，不是一項簡單的舊房改造工程，而是一項 城鎮(zhèn)改造和 建設(shè)工程，更是一項經(jīng)濟建設(shè)工程和社會 改造 工程， 是對城鎮(zhèn)發(fā)展的重新規(guī)劃， 對于改善 城鎮(zhèn) 低收入居民的居住和生活條件，優(yōu)化城鎮(zhèn) 發(fā)展環(huán)境，加快推進轉(zhuǎn)型 ， 振興和構(gòu)建和諧城區(qū)進程具有重要意義。 受諸多歷史因素的影響， 103團在團部集中建設(shè)了部分集中連片的居住區(qū)，近二十年來自發(fā)流動的外來人口又在鎮(zhèn)區(qū)周邊建設(shè)了部分居住建筑， 約有 ， 這些建筑均為磚木平房建筑，由于建設(shè)標準低，配套條件差，與現(xiàn)行的城鎮(zhèn)人居標準相比，差距太大，并且存在大量的不安全因素。因此當?shù)?政府要 集中 制定對 保障性住房的建設(shè) 計劃，通過 資金投入和改造，使居住在 場部 居民的住房困難得到妥善解決，住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施要有明顯改善。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 13 人群提供基本的居住條件。 本項目 保障性住房 建設(shè)的 保障性 用房，全部都是小戶型、低價位的普通住房，而且供應(yīng)對象基本上是回遷的、最需要 解決 住房 問題 的團場中 低收入家庭。 （ 4）是改善 城鎮(zhèn) 整體面貌、促進 城鎮(zhèn) 規(guī)劃方案落實的需要 103 團蔡家湖鎮(zhèn) 城區(qū) 2021 年實施 了兵團 58 個邊境團場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目以來，城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施有了較大水平的提高，但由于當?shù)亟ㄖ饕欠稚⒕幼〉钠椒拷ㄖ?由于效益比的原因，無法接入城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，使得各類設(shè)施使用率一直上不去，造成極大浪費；同時 由于城區(qū) 周邊大量 平房居住區(qū) 的存在， 使得城鎮(zhèn)土地利用率偏低， 城區(qū) 環(huán)境條件、配套設(shè)施等方面 還 需進一步提高和改善 ， 城鎮(zhèn)的聚集作用尚未得到較好發(fā)揮，需進一步加大城區(qū) 基礎(chǔ)性 住房 建設(shè) 力度， 按照規(guī)劃去實施， 使城區(qū)面貌得到質(zhì)的改變 。 2021 年提出了 1000萬 套 的建設(shè)目標 ，要求 “十二五”期間要建設(shè) 3600 萬套保障性住房， 。 （ 3） 項目 區(qū)居民的支持和積極參與 項目 區(qū) 的廣大人民群眾長期 居住在老舊的平房建筑中， 住房條件差，生活條件不方便， 建設(shè)標準低， 遇到地震極易造成人身傷害， 群眾 對改變自身的生活環(huán)境有著強烈的愿望，希望政府在不損害自身利益的前提下來組織區(qū)域改造 ，提高自身的生活水平 。由于 服務(wù)對象 均為 中 低收入人群，資金實力弱，需要政 府進行扶持補助。作為五家渠市的 一 部 分， 103 團蔡家湖鎮(zhèn)成為“烏昌都市區(qū)”的重要組成部分，給 103 團蔡家湖鎮(zhèn)的發(fā)展帶來了機遇。一、二、三產(chǎn)比例由“十五”末 57 ： 26 ： 17 調(diào)整到 48 ： 28 ： 24。大力更新農(nóng)作物品種，推廣各種先進的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)，積極開展科技豐產(chǎn)攻關(guān)活動，節(jié)水灌溉、棉花模式栽培等先進的科學(xué)技術(shù)得到了全面的推廣應(yīng)用，使團場的農(nóng) 業(yè)種植科技化，品種優(yōu)良化，團場各種作物單產(chǎn)比“十五”期間增長 50%。 2021 年 要 實現(xiàn)生產(chǎn)總值翻三番，年均增長 18%。 蔡家湖鎮(zhèn)作為五家渠 市 “一市二鎮(zhèn)”的組成部分， 將 緊緊依托五家渠北工業(yè)園迅速發(fā)展的有利態(tài)勢， 推進團場城鎮(zhèn)發(fā)展一體化，基礎(chǔ)設(shè)施一體化，公共服務(wù)一體化和社會管理一體化。 到“十二五”末，蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃面積達到 8 平方公里，全團城鎮(zhèn)化率達到 80%。 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃較混亂，平房建筑均聯(lián)排建設(shè)，樓房均采用見縫插針的方式進行建設(shè)， 鎮(zhèn)區(qū)功能分區(qū)不明確，環(huán)境條件差，沒有進行較好的綠化，平房建筑基本采用煤爐取暖，冬季對鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境污染大，與現(xiàn)行城市居住標準差距大。 103 團蔡家湖鎮(zhèn)以往重點發(fā)展區(qū)域在五蔡公路以東區(qū)域，分布著場部各辦公機構(gòu)、 學(xué)校、醫(yī)院及主要住宅區(qū)，整體已經(jīng)具備雛形。 擬拆遷總建筑面積 ，主要是居103 團保障性住房建設(shè) 項目 （ 潤邦 該區(qū)域 沒有什么公共建筑和 商業(yè) 建筑 ， 沒有沿街鋪面 ，居住人口均需到五蔡公路以東區(qū)域 場部核心區(qū) 進行生活物資采購、上學(xué)、就醫(yī) 。針對目前存在的資金、土地等突出問題，制定 合理安置補償方案 ，提出解決措施，確保拆遷安置工作按時 啟動和 完成。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報告 20 ，全部為居住建筑， 各 居住房屋建筑 均沒 有房產(chǎn)證。 2021年鎮(zhèn)區(qū)啟動了 大規(guī)模住宅建設(shè)的高潮，當年開工建設(shè)了 麗景佳苑住宅小區(qū)（一期 ）、 天成小區(qū) 、 光大家園住宅小區(qū)（一期） 等三個保障性住房工程 ，開發(fā)土地面積約 ，新建 住宅建筑面積約 ，共 1400套。凱旋城居住小區(qū) ，共計 1532套多層住宅 （其中保障性住房 1500套） 。 第四章 建設(shè)場址及建設(shè)條件 4． 1 場址現(xiàn)狀 地塊區(qū)位狀況 103團蔡家湖鎮(zhèn) 保障性住房建設(shè)項目建設(shè)場地位于 103團 場部中西部 。年均氣溫 ℃， 年平均降水量 毫米， 4— 10 月份生育期降水量 毫米。 工程地質(zhì)及地震設(shè)防 項目建設(shè)地點區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定，是第四世紀沉積物構(gòu)造，屬山前沖103 團保障性住房建設(shè) 項目 （ 潤邦 場地土質(zhì)屬氯鹽漬土，場地地下水 水位埋深 ～ ，地下水水位變幅 ， 且土質(zhì) 對鋼筋混凝土具有中等侵蝕作用，場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象，在對地基土采取相應(yīng)處理措施后，適宜進行本工程建設(shè)。 4． 3 配套條件 給水 103團蔡家湖鎮(zhèn) 現(xiàn)狀給水水源主要采用地下水，水質(zhì)符合國家標103 團保障性住房建設(shè) 項目 （ 潤邦 未來 規(guī)劃 將擴容改建到 3500立方 米 /天 。 由于近期城鎮(zhèn)住宅發(fā)展迅速，正