【正文】 引兒童、青少年及其家長，為惠州的旅游經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點(diǎn)。 2020 年 荊州 市接待國內(nèi)外游客 萬 人次，增長 ％；接待住宿游客 萬人次，增長％，其中國內(nèi)游客人數(shù) 萬人次，增長 ％。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年中國國內(nèi)旅游總?cè)舜? 億 人次 ,總花費(fèi) 億元 ,具體數(shù)據(jù)見下表： 08 年初步統(tǒng)計(jì)較上年增長 13%以上。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì) 項(xiàng) 目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 土地面積 主體建筑物性質(zhì) 商業(yè)裙樓加小高層 酒店公寓 建筑容積率 建筑覆蓋率 車 位 約 2020 個(gè) 總建筑面積 計(jì)容積率建筑面積 其中： 酒店公寓 商業(yè) 性質(zhì)兒童文化基地 車庫（未計(jì)容積率） 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 荊州 市 關(guān)羽祠 已辦理如 下手續(xù)及批文： ◎ 立項(xiàng)批文：《關(guān)于下達(dá) 關(guān)映企畫 .迷你三國動漫 城等項(xiàng)目基建前期工作計(jì)劃的通知》、《關(guān)于下達(dá)三國城配套 商住樓等項(xiàng)目基建前期工作計(jì)劃的通知》 ◎ 《 荊州 市土地使用出讓合同》 ◎《 補(bǔ)充協(xié)議》（注：包括宗地附圖及紅線圖） ◎ 《關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》 ◎ 《 荊州 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 文化產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的新興力量，其表現(xiàn)出越來越強(qiáng)大的市場潛力，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 580 億，香港文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 800 億，廣州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 710億，僅環(huán)珠三角一地，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)帶來的市場規(guī)模就高達(dá) 2020 億以上，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)越來越成為拉動經(jīng)濟(jì)的超強(qiáng)馬車，而且其年增長率高達(dá) 40%以上，顯示出其未來巨大的市場前景。 （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資估算 荊州市關(guān)公文化傳播有限公司 的國內(nèi)首部高清動漫電影以及 56 集高清動漫連續(xù)劇，總投資預(yù)計(jì) 億 元，擬通過公開發(fā)行、播放，貼片廣告等形式收回投資，其定位一定程度上契合本旅游與文化產(chǎn)業(yè)基地，上片中隱性宣傳本項(xiàng)目。公司無論從人力上與物力上，都已具備開發(fā)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件。 德源集團(tuán) 旗下 荊州市關(guān)公 文化傳播有限公司 （關(guān)羽祠） ，以倡導(dǎo)、傳播兒童成長理念，塑造 荊州 關(guān)公動漫 品牌為責(zé)任， 致力于兒童 德育 文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意、組織、執(zhí)行、引導(dǎo)，定位于中國兒童文化產(chǎn)業(yè)化理論執(zhí)行者身份，引導(dǎo)社會關(guān)注兒童需求，樹立兒童正確 心靈 健康成長價(jià)值，以《 關(guān)映企畫 關(guān)公文化發(fā)展公司 將 繼承關(guān)羽祠 一貫的 誠信經(jīng)營原則， 秉承打造核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地的中心思想 ,順應(yīng) 荊 州城市 發(fā)展 需要 ， 以對城市 未來高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，組織好人力物力，精心策劃，嚴(yán)謹(jǐn)施工，將《關(guān)映企畫 設(shè)立 廠房占地 15畝，員工二百余人，集耐火材料研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的現(xiàn)代化企業(yè)。 項(xiàng)目所處位置 為 荊州新南門 —— 城南開發(fā)區(qū) ，毗鄰 荊州博物 館，更處 荊州古城墻核心 文物保護(hù) 區(qū)與 護(hù)城河 的聯(lián)系紐帶 —— 城南大道 旁，隨著城市建設(shè)的步伐加速， 新南門 作為 關(guān)公旅游文化 發(fā)展的核心區(qū)域， 未來商業(yè)旅游前景巨大， 德 源投資集團(tuán) 選擇此時(shí)啟動本項(xiàng)目，不但是積極響應(yīng)中央政府 提出荊州為南方唯一的大遺址保護(hù)區(qū)， 以投資拉動 荊州旅游 經(jīng)濟(jì)的宏觀方針政策，更配合了 荊州 市委、市政府全面開發(fā) 荊州三國動漫文化 的城市發(fā)展 創(chuàng)新 戰(zhàn)略規(guī)劃 。兒童文化 產(chǎn)業(yè)基地 項(xiàng)目 地塊（地塊編號： ） 位于 荊州 市 荊州 區(qū) 新南門卸甲山遺址 ，地理位置十分優(yōu)越。 社會效益分析 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 敏感性分析 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 利潤估算 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評估 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 定員 ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 環(huán)境保護(hù)與有關(guān)環(huán)保措施 ......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 給排水 ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 工程技術(shù)方案 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 基地發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設(shè)置 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 項(xiàng)目地址選擇及建設(shè)條件 ...... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)的必要性 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 結(jié)論與建議 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 研究的依據(jù)與范圍 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 關(guān)映企畫迷你三國動漫 項(xiàng) 目 企 劃 書 二〇一二年十月 目 錄 第一章 總 論 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目概況 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 市場分析 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目地址選擇 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)方案 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 總體規(guī)劃 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 供電工程 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 節(jié)能與勞動安全 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十章 組織機(jī)構(gòu)與定員 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案 ............ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十二章 投資估算與資金籌措 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 分析評估依據(jù) ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 現(xiàn)金流量分析 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十四章 社會效益分析 ............. 錯(cuò)誤 !未定義書 簽。 第十五章 結(jié)論與建議 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。東鄰 老南門關(guān)帝廟 ，南臨 荊州名企四機(jī)廠社區(qū) ，西面是 新建規(guī)劃區(qū)域 ，北面為 荊州長江大學(xué)文理學(xué)院 ， 本項(xiàng)目 用地面積 約 平方米，是發(fā)展 旅游文博 業(yè)的繁華黃金地帶。 德 源投資集團(tuán) 通過長達(dá) 兩 年的前期調(diào)研與分析，結(jié)合 荊州 市的城市特點(diǎn)與區(qū)域優(yōu)勢，決定本項(xiàng)目綜合定位為以兒童 文化、 德育教育 為主題的 復(fù) 合旅游型 產(chǎn)業(yè)基地 ， 并以 中國東方楚文化特色 的建筑造型與 風(fēng) 格，其建成后不但將 成為荊 州的地標(biāo)性物業(yè) 、核心的人文景觀， 更是一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意聚集基地 。 經(jīng)過十余年的發(fā)展，從制造型企業(yè)逐步成長為一個(gè)綜合性 的實(shí)業(yè)公司，現(xiàn)以投資為主體，下轄多家分支企業(yè)，并擁有固定資產(chǎn)過億元。 迷你三國動漫 》建成 荊 州的地標(biāo)物業(yè)，嶄新的旅游名片， 必將取得良好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益 。 迷你三國動 漫 城 》為平 臺 ，探索兒童成長教育新思路，以期拉動兒童 成長 教育新思維。 項(xiàng)目 投資、 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施 用地面積 約 為 m2，容積率為 ，預(yù)計(jì)開發(fā)總建筑面積為 m2，其中 商業(yè)性質(zhì)兒童 體驗(yàn) 游樂場 建筑面積 約 m2； 酒店公寓 建筑面積 m2。并通過其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收 益。 近年來珠三角各地政府極大扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，相關(guān)支持政策與資源傾斜力量越來越大，而隨著人們生活水平的提高，對文化消費(fèi)的需求也越來越高。 總?cè)舜螖?shù) 出游率 總花費(fèi) (億元 ) 人均花費(fèi) (元 ) (億人次 ) (%) 全國合計(jì) 城鎮(zhèn)居民 農(nóng)村居民 城鎮(zhèn)居民 一季度 二季度 三季度 四季度 荊州 在珠三角以 楚紀(jì)南城 、 三國古城墻、關(guān)公文化園 作為城市 形象。旅行社組團(tuán)方面，國內(nèi)游 萬人次，增長 %；出境游 萬人次，下降 ％。 本項(xiàng)目不僅作為一個(gè)旅游項(xiàng)目，更綜合了兒童成長教育文化價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈，以寓教于樂的形式，集成兒童成長心智教育、兒童成長產(chǎn)品開發(fā)、主題旅游紀(jì)念品開發(fā)銷售、卡通動漫產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售、網(wǎng)絡(luò)教育推廣基地開發(fā)拓展、配套酒店、主題公寓、主題綜合購物商城的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地，其延伸價(jià)值的發(fā)掘是本項(xiàng)目的根本，預(yù)期附加產(chǎn)業(yè)鏈的市場規(guī)模將是直接旅游收入的三倍以上。 計(jì)劃 開發(fā)期 為 3 年 半 。并通過其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收益。 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 A、 從市場角度分析。 0500100015002020游客總量（萬人） 605 750 1217 1567國內(nèi)游客（萬人） 1116 1446境外游客（萬人） 23 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 惠州市 1998— 2020 年接待游客總量變化圖 從旅游產(chǎn)品多樣化和質(zhì)量判斷，惠州旅游處于快速發(fā)展的前期階段。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，惠州市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。 ☆ 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)迅速改善并將繼續(xù)完善，為惠州市旅游發(fā)展帶來機(jī)遇的同時(shí)也帶來挑戰(zhàn)，惠州市旅游面臨如何吸引并留住游客，防止旅游過境化問題。 ☆ 惠州市解決工業(yè)發(fā)展與旅游資源開發(fā)和保護(hù)的矛盾問題。 本項(xiàng)目位于 惠州 市 惠城區(qū) 惠南大道 三棟鎮(zhèn)段 ， 鄰近省運(yùn)會場館 ， 隨著 惠南大道 的建成通車，南部新城的日漸繁華 ， 根據(jù)市政規(guī)劃，未來五年內(nèi)南部新城居住人口將達(dá)到 80 萬人以上，本項(xiàng)目的的配套商業(yè)部分亦將成為南部新城最重要的商業(yè)服務(wù)區(qū)，輔以項(xiàng)目 特色 主題 旅游的定位，以及本項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)， 在 2020 年本項(xiàng)目如期建成的前提下， 在沒有競爭對手的 片區(qū) 市場上， 必將創(chuàng)造良好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益 。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表 序號 項(xiàng) 目 基本方案 1 占地面積（ M2） 57500 2 預(yù)計(jì)開發(fā)總建筑面積（ M2） 349383 3 項(xiàng)目總投資（萬元） 154226 4 項(xiàng)目 物業(yè) 收入（萬元 /年 ） 16985 5 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入（萬元 /年） 204800 6 營業(yè)稅及附加 （萬元 /年 ） 10240 7 產(chǎn) 業(yè)經(jīng)營利潤 總額（萬元 /年 ） 61440 8 所得稅（萬元 /年 ） 5154 9 物業(yè)租賃稅后利潤（萬元 /年） 16136 10 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 稅后利潤（萬元 /年 ） 15461 11 年平均投資利潤率 % 12 動態(tài)投資回收期（年） 由上表所列數(shù)據(jù)可知，項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，利潤 及 收益率等指標(biāo)在同類項(xiàng)目中屬于較好水平，財(cái)務(wù)上可行。 2020 年中國旅游業(yè)依舊保持了較快增長，三大市場全面增長。 2020 年 111 月，中國主要城市接待旅游人數(shù)為 39970340 人次，與上年同期相比增長了 ％。 2020 年 10 月份中國入境旅游總?cè)藬?shù)已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)下降，這表明金融危機(jī)對我國旅游業(yè)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。再加上中國宏觀調(diào)控力度空前， 2020 年 11月 5日國務(wù)院常務(wù)會議上，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，這些措施將使得旅游產(chǎn)業(yè)長期受益。盡管中國旅游業(yè) 的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢。 惠州 市投資宏觀背景 A、 惠州 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，突破千億元大關(guān)，增長 ％。 全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 ％，來源于惠州的財(cái)政總收入 307億元，增長 ％。稅收總收入 億元，增長 ％。 全年社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 ％。旅行社組團(tuán)方面，國內(nèi)游 萬人次，增長 %；出境游 萬人次，下降 ％。 2020 年投產(chǎn)項(xiàng)目有 10 項(xiàng)，其中至年末累計(jì)完成投資超過 5 億元的有 4 項(xiàng)：惠州 LNG 燃?xì)怆姀S、龍門龍華光大水泥項(xiàng)目、龍門塔牌旋窯水泥項(xiàng)目、惠州東江水利樞紐工程；續(xù)建項(xiàng)目有 23 項(xiàng)，其中本年度投資過億元的有 13 項(xiàng)，工業(yè)項(xiàng)目有：中海石油