【正文】 (2)對招標方、招標物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標的風(fēng)險。同時，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。 5．送交投標文件 全部投標文件編制好以后，投標人應(yīng)按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。 3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。 (1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況) 商務(wù)文件又稱商務(wù)標，主要包括： 1)公司簡介。 3．登記并取得招標文件 物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。 1)來自于招標人和招標物業(yè)的風(fēng)險有：招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關(guān)聯(lián)交易等。 6)競爭對手 對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實力；競爭對手現(xiàn)接管物業(yè)的社會影響程度；競爭對手與招標方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競爭對手對招標項目是否具有絕對優(yōu)勢；競爭對手可能采取的投標策略等。 5)招標條件和招標過程 對招標方要求的條件要進行深入分析，預(yù)測中標的可能性。目前設(shè)計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真分析招標文件的相關(guān)內(nèi)容。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對緊急事件的條件等。 2．項目評估與風(fēng)險防范 在獲取招標信息后，投標人應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預(yù)測中標成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標活動進行策劃，制訂相應(yīng)的投標策略和風(fēng)險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。 (1)項目評估 項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。 物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)置、費用測算等提供準確的依據(jù)。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場調(diào)研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點和管理措施提供決策依據(jù)。對在招標文件和招標過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調(diào)整招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。 7)企業(yè)自身條件的分析 對企業(yè)自身條件的分析內(nèi)容包括：招標項目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項目類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶；常規(guī)預(yù)測的盈利；項目風(fēng)險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。 2)來自于投標人的風(fēng)險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經(jīng)營；項目負責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補救措施的失誤；投標資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標人采取不正當?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格；未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。 4．準備投標文件 投標人應(yīng)嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。包括投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。 商務(wù)文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實反映企業(yè)的情況和詳細的報價。 6．接受招標方的資格審查 投標人應(yīng)按招標文件規(guī)定的要求準備相應(yīng)資料，接受招標方的資格審查。 投標結(jié)束后，要對投標活動進行分析總結(jié)，結(jié)算投標有關(guān)費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。 (3)正確編制標書。 (6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。投標人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風(fēng)險條件。 (3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。 1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標準規(guī)范。投標文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。投標文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理。除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。投標文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。 (2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。 2)保本報價。 (2)開標前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。 (2)慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。 附錄l：招標文件目錄 目錄 第一部分投標邀請函 投標邀請函 第二部分投標人須知 總則 1．項目說明 2．定義及解釋 3．合格的投標人 4．紀律與保密事項 5．保證 6．投標費用 招標文件 7．招標文件構(gòu)成 8．招標文件的澄清和修改 9．實地查驗物業(yè) 投標文件的編制 10．投標語言及計量 11．投標文件的構(gòu)成 12．投標函 13．投標報價說明 14．投標報價貨幣 15．證明投標人合格和資格的文件 16．投標保證金 17．投標人知悉 18．投標有效期 19．投標文件的式樣和簽署 20．知識產(chǎn)權(quán) 投標文件的遞交 21．投標文件的密封標記 22．投標截止時間 23．遲交的投標文件 24．投標文件的修改與撤回 開標與評標 25．開標 26．評標委員會 27．評標原則和評標方法 28．初步評審及詳細評審 29．投標文件的修正和澄清 30．中標人 31．拒絕任何或所有投標的權(quán)利 授予合同 32．合同授予標準 33．中標通知書 34．簽訂合同 35．中標服務(wù)費 36．履約保證金 第三部分物業(yè)管理服務(wù)需求書 1．概況 2．物業(yè)管理項目及范圍 3．物業(yè)管理要求 4．物業(yè)管理質(zhì)量指標要求 5．獎懲辦法 6．物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費支付時間 7．其他 第四部分物業(yè)管理服務(wù)合同格式 第五部分投標文件格式 格式一投標函格式 格式二投標報價表格式 格式三法定代表人授權(quán)書格式 格式四資格證明文件格式 格式五技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式 格式六物業(yè)管理投標方案文件格式 格式七履約保證金格式 格式八唱標信封 附錄2：投標邀請函格式 投標邀請函 ———： G市國際工程咨詢公司(以下簡稱“招標代理機構(gòu)”)受A省政府(以下簡稱“招標人”)的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標接受合格的國內(nèi)投標人提交密封投標。 1．發(fā)售招標文件地點：G市國際工程咨詢公司 2．遞交投標文件地點：A省政府采購中心 3．開標地點：A省政府采購中心 四、投標人必須提交金額為5萬元(人民幣)的投標保證金，投標保證金必須在投標截止時間之前到達招標代理機構(gòu)賬戶上。 六、本次招標在本招標文件規(guī)定的時間和地點公開開標，屆時請投標人法定 代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標會。 (二)投標人在投標文件中的投標報價總表上只允許有一個報價，任何有選擇的報價將不予接受。 二、評標原則和評標方法 (一)評標基本原則：評標工作應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》以及國家和地方政府有關(guān)政府采購和物業(yè)管理招標投標的規(guī)定，評標委員會只對確定為實質(zhì)響應(yīng)招標文件要求的投標進行評價和比較。評標委員會按招標文件規(guī)定核定各投標人的投標價格，再計算各投標人的價格得分。實質(zhì)上響應(yīng)的投標應(yīng)該是與招標文件要求的全部事項、條款和質(zhì)量要求相符合，沒有重大偏離或保留的投標。 評標委員會將允許修正投標文件中不構(gòu)成實質(zhì)性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標人相應(yīng)的名次排序。 (4)管理服務(wù)人員的配備方案(15％)： 1)人員配備(8％)； 2)人員資質(zhì)、培訓(xùn)(4％)； 3)人員考核(3％)。 (8)物業(yè)管理服務(wù)各項質(zhì)量指標的承諾、目標(15％)。 (4)履約能力(20％)： 1)投標人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤(8％)；