【正文】 * **** 二〇一七年七月目 錄競(jìng)聘函1資格、資質(zhì)證明文件2綜合說(shuō)明書(shū)17第一章管理服務(wù)的定位及目標(biāo)19第二章物業(yè)管理組織架構(gòu)20第三章物業(yè)管理制度情況21第四章物業(yè)管理服務(wù)方案22第一節(jié)安全消防管理25第二節(jié)交通和車(chē)輛管理30第三節(jié)裝修管理策劃33第四節(jié)房屋管理維護(hù)36第五節(jié)設(shè)施設(shè)備管理39第六節(jié)清潔保潔服務(wù)49第七節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)管理52第八節(jié)特約服務(wù)57第九節(jié)社區(qū)文化建設(shè)58第五章突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案61第六章物資裝備計(jì)劃70第七章勞動(dòng)力投入計(jì)劃72第八章物業(yè)服務(wù)承諾78第九章物業(yè)交接方案79第十章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算85競(jìng)聘函南京市******住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)：南京****物業(yè)管理有限公司授權(quán)****（總經(jīng)理）為全權(quán)代表，參加貴方組織的******住宅小區(qū)（選聘編號(hào)：2017NCMJWYXP1）選聘有關(guān)活動(dòng)，并對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)聘。4．我方保證遵守選聘文件中的有關(guān)規(guī)定，保證忠實(shí)地執(zhí)行甲乙雙方所簽的合同，并承擔(dān)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)。6．我方愿意向貴方提供任何與該項(xiàng)競(jìng)聘有關(guān)的數(shù)據(jù)、情況和技術(shù)資料，完全理解貴方不一定接受最低價(jià)的競(jìng)聘或收到的任何競(jìng)聘。月不含能耗費(fèi)2多層住宅￥5．競(jìng)聘報(bào)價(jià)原則按上述報(bào)價(jià)不變。競(jìng)聘企業(yè)全稱(chēng)（公章）：南京****物業(yè)管理有限公司法定代表人簽字：電話：86556344日期：2017年7月1日附：全權(quán)代表姓名：****身份證號(hào)碼：職務(wù)：總經(jīng)理詳細(xì)通訊地址：傳真：電話：郵政編碼：全權(quán)代表身份證復(fù)印件：3憑證號(hào)：9800000000010全稱(chēng)南京****物業(yè)管理有限公司全稱(chēng)付收賬號(hào)賬號(hào)款款開(kāi)戶(hù)行開(kāi)戶(hù)行金額人民幣：金額大寫(xiě)人民幣：伍萬(wàn)元整用途往來(lái)結(jié)算款******競(jìng)聘保證金記賬時(shí)間20170629 15:01:31交易流水號(hào)3135420170629687635780659544079A3B48640E10080002821020D*當(dāng)日回單不作為收、付款方交易確認(rèn)的最終依據(jù)，請(qǐng)勿重復(fù)記賬。競(jìng)聘企業(yè)全稱(chēng)（蓋章）：法定代表人或委托代理人（簽字或蓋章）：日期：2017年7月1日 第一章 管理服務(wù)的定位及目標(biāo)第一節(jié) 對(duì)******小區(qū)項(xiàng)目的管理服務(wù)定位****物業(yè)公司為樹(shù)立物業(yè)自身的品牌價(jià)值，使現(xiàn)有物業(yè)保值增值，用品牌效應(yīng)促進(jìn)發(fā)展，公司將對(duì)******小區(qū)進(jìn)行一體化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，充分體現(xiàn)公司與時(shí)俱進(jìn)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)干精神和前瞻意識(shí)。■“環(huán)境氛圍”：包括自然環(huán)境氛圍和人文環(huán)境氛圍?！觥肮芾矸諊?指物業(yè)管理公司通過(guò)先進(jìn)的管理運(yùn)作方式、完善的管理制度以及高素質(zhì)的管理人員等來(lái)營(yíng)造出一種規(guī)范、高效的工作、管理環(huán)境。實(shí)現(xiàn)合作雙方滿意，業(yè)主滿意，企業(yè)滿意，社會(huì)滿意。下設(shè)客戶(hù)服務(wù)部、工程維修部、秩序維護(hù)部、保潔部四個(gè)專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)，四個(gè)專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)配備符合物業(yè)功能特點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)人員，分別負(fù)責(zé)從客戶(hù)服務(wù)、設(shè)備管理、安全管理、環(huán)境管理等方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，****物業(yè)公司為該四個(gè)專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)提供品質(zhì)、人力資源、財(cái)務(wù)、后勤等支持。㈡ 公共區(qū)域清潔服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)： 生活垃圾每日清除，確保日產(chǎn)日清； 樓梯通道及扶手，以及電梯間清潔； 道路地面全天保潔，垃圾桶每周清洗一次，垃圾桶周?chē)孛鏌o(wú)垃圾，無(wú)污水； 每半年對(duì)窨井陰溝清掏一次，適時(shí)滅鼠； 定期對(duì)健身器進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保業(yè)主人身安全。㈣ 共用部位，公用設(shè)施日常管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 道路路面、路牙、窨井蓋定期對(duì)其實(shí)施巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)； 道路照明，檢查完好率達(dá)到100%，主干道燈亮率100%，走道燈，地下車(chē)庫(kù)及電梯燈完好率達(dá)95%以上；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)； 化糞池依據(jù)巡查狀態(tài)，適時(shí)清運(yùn)，保證化糞池出入口暢通。 周界出入口安全管理要點(diǎn)大廳和門(mén)崗是******小區(qū)的正常通道，大門(mén)設(shè)置刷卡進(jìn)出系統(tǒng)，既要保障小區(qū)業(yè)主的正常出入，又要有效阻止擅自闖入、誤入和蒙混過(guò)關(guān)的其它外來(lái)人員。服務(wù)中心每月組織進(jìn)行一次綜合安全檢查，大節(jié)假日五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)前進(jìn)行綜合大檢查。 出入人員和物資的管理（1）出入口實(shí)行24小時(shí)的人員、物資控制，業(yè)主裝修時(shí)與施工單位、裝修單位協(xié)調(diào)辦理《臨時(shí)出入證》。（5）搬出的物資必須嚴(yán)格跟蹤管理，需要經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意。3技能水平能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉小區(qū)環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。門(mén)崗6出入口值守各出入口24 小時(shí)有人值守，其中主出入口雙人值勤，6：0020：00立崗，并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄。巡邏崗9巡邏要求（1）安護(hù)人員手持巡更采集器，如無(wú)巡更器，夜間巡邏時(shí)兩人一組。（3）接受業(yè)主（使用人）求助，回答住戶(hù)的詢(xún)問(wèn)。（2）按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車(chē)輛行駛有規(guī)定路線，車(chē)輛停放有序。安全管理各項(xiàng)登記時(shí)一定要做到禮貌用語(yǔ)、文明用語(yǔ)、溫情服務(wù)、不可造成機(jī)關(guān)“門(mén)難進(jìn)”之印象。安保屏障構(gòu)成圖紅外周界報(bào)警系統(tǒng) 紅外周界報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)公司：突發(fā)事件的后備支援物業(yè)公司：突發(fā)事件的后備支援電視監(jiān)控系統(tǒng)門(mén)禁、門(mén)鈴、呼叫系統(tǒng)視門(mén)鈴業(yè)主如上圖所示，******小區(qū)項(xiàng)目的安全系統(tǒng)形成了封閉性的保護(hù)屏障。建立來(lái)訪人員、車(chē)輛物資出入登記制度，甄別登記簡(jiǎn)捷方便、有效、記錄完整。比如雨季，保潔人員隨時(shí)用干拖把拖凈走道地面的水跡，避免地滑造成人員滑倒。3） 認(rèn)真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級(jí)有關(guān)消防工作指示，開(kāi)展防火宣傳，普及消防知識(shí)。措施具體內(nèi)容成立義務(wù)消防隊(duì)制定消防檢查計(jì)劃，培訓(xùn)義務(wù)消防隊(duì)員，定期檢查，消除隱患。服務(wù)中心有統(tǒng)一指揮，對(duì)事件作出恰當(dāng)?shù)木o急處理措施，緊急情況有合理的處置預(yù)案并演練。九、空置房的維護(hù)措施大雨之后，要對(duì)空置房進(jìn)行檢查，查看房屋外圍墻體及屋頂是否有滲漏水等質(zhì)量情況；必要時(shí)對(duì)房屋內(nèi)部進(jìn)行烘干處理，防止墻面、天花發(fā)霉；每月對(duì)空置房的水、電表進(jìn)行讀數(shù)檢查，觀察讀數(shù)與上次檢查是否一致；秩序維護(hù)員及維修工巡樓時(shí)應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作，如發(fā)現(xiàn)空置房?jī)?nèi)有異常情況應(yīng)及時(shí)向服務(wù)中心報(bào)告。臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)入社區(qū)按指定線路行駛，服從秩序維護(hù)員管理，即停即走，不得長(zhǎng)時(shí)間停留。留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車(chē)輛情況，漏油車(chē)輛及載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車(chē)輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車(chē)營(yíng)運(yùn)或兩輪摩托車(chē)超載（含駕駛員超過(guò)兩人以上的）的車(chē)輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。（三）交通設(shè)施的管理秩序維護(hù)員在每班接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車(chē)線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門(mén)主管處理。（四）保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞交通設(shè)施的管理，除秩序維護(hù)部進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值安全的責(zé)任范圍；對(duì)有意或過(guò)失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償。車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)停放（1） 停車(chē)場(chǎng)只對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住戶(hù)、業(yè)主及來(lái)訪人員開(kāi)放，其余外來(lái)車(chē)輛不允許在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)停放。（5） 填寫(xiě)《小區(qū)車(chē)位使用牌》并貼于車(chē)輛明顯處。巡視（1） 車(chē)輛當(dāng)值車(chē)管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車(chē)輛的車(chē)況一次，發(fā)現(xiàn)漏油，未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)通知車(chē)主，并在值班記錄本上做好記錄，同時(shí)報(bào)告班組長(zhǎng)處理。二次裝修不當(dāng)，將會(huì)引起房屋滲漏，甚至危及房屋的安全，為此，必須加強(qiáng)對(duì)房屋二次裝修的科學(xué)管理，保證業(yè)主在滿足自身需要的同時(shí)，不致?lián)p害整個(gè)房屋的正常使用?。ㄒ唬┒窝b修的特點(diǎn)　二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，它與一般裝修有所不同。不得有違章搭建不得擅自安裝室外空調(diào)機(jī)組、太陽(yáng)能熱水器等可能影響外墻設(shè)施和裝飾。在施工中，不得違反裝修管理協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約及相關(guān)政府關(guān)于房屋安全、裝飾裝修管理方面的法律法規(guī)。裝修垃圾的清運(yùn)。（四）裝修管理流程工程主管預(yù)審裝修內(nèi)容，及有關(guān)裝修施工隊(duì)資料，需報(bào)請(qǐng)消防部門(mén)審批的必須有消防部門(mén)的批復(fù)。用戶(hù)提出裝修申請(qǐng)并填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》，提供有關(guān)裝修施工隊(duì)資料。第四節(jié) 房屋管理維護(hù)一、建筑本體管理的重點(diǎn)分析和管理思路（1）物業(yè)特征建筑設(shè)計(jì)新穎，清新、典雅；環(huán)境雅觀、別致，環(huán)境配套設(shè)施齊全，綠化覆蓋率高；配套設(shè)施齊全，停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、商鋪，應(yīng)有盡有；建筑質(zhì)量和設(shè)備安裝水準(zhǔn)一流，硬件高檔。 房屋管理維護(hù)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公共部位1房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專(zhuān)項(xiàng)維修。5屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。8涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對(duì)涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃的目的在于從全局的視覺(jué)出發(fā)對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中所存在的問(wèn)題或隱患進(jìn)行一次全面的計(jì)劃，使房屋及公共設(shè)施設(shè)備能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的分類(lèi)為使物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃有更強(qiáng)的針對(duì)性，能切中要點(diǎn)，起到應(yīng)有的作用，在制定計(jì)劃時(shí)需對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)制定。實(shí)行跟蹤回訪制度，并有回訪記錄，維修回訪率達(dá)到我公司承諾的100%。（6）房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。第五節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理一、設(shè)施設(shè)備配置和特點(diǎn)設(shè)施設(shè)備的管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，是做好物業(yè)管理的后勤保障。（2）每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。（6）委托專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志，物業(yè)公司應(yīng)有專(zhuān)人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理并對(duì)情況進(jìn)行記錄。（10）建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。（4）限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。（4）每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行二次宣傳。（3）暴氣機(jī)空氣過(guò)濾網(wǎng)每半年清洗一次。（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)一次，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1水箱消毒清洗，水質(zhì)檢測(cè)1次/半年水位，跑冒滴漏1次/天2浮球閥門(mén)有無(wú)銹蝕、密閉性檢修1次/月3水泵潤(rùn)滑，電機(jī)電流檢測(cè)1次/月跑冒滴漏1次/天4軟接頭、閥門(mén)密閉性檢修1次/半年跑冒滴漏1次/天5給水管道銹蝕狀況、聯(lián)接處檢查1次/半年跑冒滴漏1次/月6排水口清除雜物1次/月跑冒滴漏1次/天7排水管道銹蝕狀況、聯(lián)接處檢查1次/半年跑冒滴漏1次/天8集水井雜物清除、潛水泵進(jìn)水口清潔1次/月水位，跑冒滴漏1次/天9潛水泵電機(jī)電流、絕緣檢測(cè)1次/半年運(yùn)行狀況、1次