【正文】 1 公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是城市花園物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 xx 物業(yè)在長(zhǎng)達(dá)十一年的物業(yè)管理實(shí)踐中，十分注重這項(xiàng)工作，充分發(fā)揮工程部各類技術(shù)人員的專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，積累了豐富的公共設(shè)施房屋養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn)，既保障了廣大業(yè)主的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽(yù)。 對(duì)設(shè)備、設(shè)施的管理，我們的目標(biāo)承諾是： 房屋設(shè)施完好率 98%以上； 公共設(shè)備完好率 99%以上； 房屋零修及時(shí)率 99%以上； 急修及時(shí)率 100%。 在長(zhǎng)期的設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與管理實(shí)踐中，我公司總結(jié)和制定了一套行之有效的管理方法，概括而言，即對(duì)維修管理人員要求 “一清、二能、三 好、四會(huì)、五化、六查、七無”。 一清： 對(duì)設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)章制度要清楚； 二能： 對(duì)各種設(shè)備的性能、功能要明白； 三好： 對(duì)各種設(shè)備要做到管好、用好、修好； 四會(huì)： 對(duì)各種設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障； 五化： 設(shè)備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能化、施工管理規(guī)范 2 化； 六查： 對(duì)設(shè)備、設(shè)施及施工管理做到日查、巡查、檢查、督查、核查、復(fù)查； 七無： 機(jī)電設(shè)備無灰塵、設(shè)備運(yùn)行無故障、安全運(yùn)行無隱患、房屋外觀無礙觀、設(shè)施結(jié)構(gòu)無損壞、居住環(huán)境無障礙。 通過以上七個(gè)管理方法在實(shí)踐中的運(yùn)作，使我們?cè)O(shè)備、設(shè)施的管理在 99 年xx 管理年中得到好評(píng)。 一、本體維修基金與公用設(shè)施專用基金的建立與使用 在城市花園的公共設(shè)施及房屋修繕管理中，我們確立了“管養(yǎng)合一”的方針，制訂合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)制度，切實(shí)做到為住戶服務(wù)。在兩個(gè)基金的使用管理上，我們依據(jù)市住宅局頒發(fā)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合城市花園的實(shí)際情況，堅(jiān)持“取之于民、用之于民、專款專用、專人負(fù)責(zé)”的原則，實(shí)行房屋本體基金項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，即由管理處主任負(fù)責(zé)，定期向業(yè)主管委會(huì)匯報(bào)執(zhí)行情況，使兩項(xiàng)專用基金發(fā)揮最大效用，保障房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的，實(shí)現(xiàn)住戶滿意、 社會(huì)滿意、企業(yè)滿意。 （一）房屋本體維修基金的建立 1．根據(jù)市住宅局房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，自房屋竣工交付使用保修期滿后，我公司擬按 元 /每平方米月的標(biāo)準(zhǔn)收取城市花園房屋本體維修基金。 2． 2021 年中旬交付使用的城市花園一期中高層住宅建筑面積為 平 3 方米，按照房屋本體基金 元 /平方米月收取標(biāo)準(zhǔn)計(jì)，可得出下表： 城市花園房屋本體維修基金五年期的累計(jì)總值表 類別 年 次 費(fèi) 用 收 取 計(jì) 算 式 金額（萬元） 中 高 層 第二年 ㎡ 元 /㎡月 12月 第三年 萬元 2 第四年 萬元 3 第五年 萬元 4 第六年 萬元 5 3．管理處對(duì)本體基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專（記）帳管理，設(shè)專用帳號(hào)，存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。 4．利息歸入本體基金之內(nèi)。 （二）公用設(shè)施專用基金的建立與增值情況 1．城市花園公用設(shè)施專用基金的建立 （ 1）按照深住 [1997]39 號(hào)關(guān)于印發(fā)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》的文件要求，城市花園的開發(fā)建設(shè) 單位 —— xx 地產(chǎn)公司在城市花園移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資的 2%，一次性向小區(qū)管委會(huì)劃撥公用設(shè)施專用基金。遵循分期開發(fā)、分期使用的原則，城市花園一期應(yīng)付公用設(shè)施專用基金為 400 萬元。 （ 2）商業(yè)用房租金的 30%劃入公用設(shè)施專用基金。 4 （ 3）城市花園公用設(shè)施專用基金由住宅管理部門設(shè)立專門帳戶進(jìn)行管理。專用基金的收支帳目，由城市花園業(yè)主管委會(huì)、物業(yè)管理公司每三個(gè)月張榜公布一次。 2．城市花園公用設(shè)施專用基金增值情況一覽表（按銀行月息 ‰計(jì)，且不考慮物價(jià)和銀行調(diào)息等因素） 年 份 增值項(xiàng)目 計(jì)算式 合計(jì)（萬 元） 第一年 劃撥基金增值 400 萬元 ‰ 12 月 第二年 劃撥基金增值 400 萬元 ‰ 12 月 第一年增值額增值 萬元 ‰ 12 月 第三年 劃撥基金增值 400 萬元 ‰ 12 月 前二年增值額增值 （ +）萬元 ‰ 12 月 第四年 劃撥基金增值 400 萬元 ‰ 12 月 前三年增值額增值 （ ++）萬元 ‰ 12 月 第五年 劃撥基金增值 400 萬元 ‰ 12 月 前四年增值額增值 （ +++）萬元 ‰ 12月 五年總計(jì)增值 ++++ 5 （三）兩個(gè)基金的使用情況及分析 1．城市花園房屋本體基金費(fèi)用支出一覽表 單位：萬元 項(xiàng) 目 日常維修 定 期 維 護(hù) 管理費(fèi) 支出 基金 支出 管理費(fèi) 支出 基 金 支 出 2年 3年 4年 5年 6年 10年 15年 20年 25年 30年 35年 房屋本體共用房屋承重及抗震結(jié)構(gòu) 外墻面 公共屋面 18 18 電梯 775 機(jī)電設(shè)備 250 共用防盜監(jiān)控、信箱 公用照明 本體消防設(shè)施 600 公共通道、門廳梯間 6 部位 共用排煙 上、下水主管 合計(jì) 本體基金累計(jì)支出 145.1 775.8 1039.5 1199.1 2170.9 2．城市花園公共設(shè)施專用基金支出一覽表 單位：萬元 項(xiàng) 目 日常維修 定期維護(hù) 定期維護(hù) 管理費(fèi) 支出 管理費(fèi) 支出 基金支出 1 年 2 年 3 年 4 年 5 年 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 35 年 區(qū)內(nèi)道路 7 公 共 設(shè) 施 梯間照明 溝渠池井 園林綠化 文娛場(chǎng)所 停車場(chǎng) 消防設(shè)施 及排水管 公共標(biāo)志 連廊單車房 其它公共設(shè)施 公共智能系統(tǒng) 20 20 管理商業(yè)用房 合計(jì) 8 基金支出累計(jì) 6 備注 9 二、房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 按規(guī)定要求城市花園管理處負(fù)責(zé)住宅區(qū)房屋本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)， 其費(fèi)用從本體維修基金中支出。共用部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙道、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道、共用智能化等防盜監(jiān)控設(shè)施等。為更好地保護(hù)業(yè)主的利益，指導(dǎo)城市花園的工作 實(shí)際方案，我們結(jié)合以往管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋本體共用部位制定詳實(shí)的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。該計(jì)劃分日常維修和定期維護(hù)兩個(gè)方案，每個(gè)方案均從維修工作計(jì)劃、實(shí)施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施效果四個(gè)方面進(jìn)行科學(xué)的闡述。具體內(nèi)容如下： （一）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序 號(hào) 項(xiàng) 目 維修類別劃分 日 常 維 修 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1)局部受損 。 2)施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周巡查一次 ,特別是入住裝修階段要每天巡視 ,發(fā)現(xiàn)問題立即處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。 1）安全、正常使用； 2）功能完好。 10 報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)， 2）外墻面滲漏； 3）外墻面的全面維修 (25 年周期 ) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。 無鼓無脫、無滲水無違 章、整潔統(tǒng)一。 3 公共屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；維修費(fèi)用按逐年遞增 20%。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。 1）無積水、無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷網(wǎng)無間斷。 4 電梯 1）曳引繩張緊