【正文】 第一篇：物業(yè)服務(wù)中心管理制度服務(wù)中心管理制度經(jīng)理職責(zé)結(jié)合公司實際，組織制訂公司年度工作計劃，負(fù)責(zé)物業(yè)公司的全面工作。配合并負(fù)責(zé)落實總公司的各項行政、人事及財務(wù)管理制度，負(fù)責(zé)各項業(yè)務(wù)管理制度的執(zhí)行。制訂本公司各項管理制度、組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)，并監(jiān)督實施，保證各項管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。召集、主持公司會議，及時解決管理中暴露的問題。根據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計劃，并組織實施。負(fù)責(zé)對本公司基層人員任免和獎罰，對中層管理人員的任免有建議權(quán)。協(xié)調(diào)、解決管理處管理過程中出現(xiàn)的各種問題，加強(qiáng)對管理處的監(jiān)督。負(fù)責(zé)員工的思想教育，定期、不定期地聽取員工意見和建議，激發(fā)員工的工作熱情。有重點(diǎn)、定期或不定期地對一些設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題并及時解決處理。客戶服務(wù)部職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)的綜合管理工作。負(fù)責(zé)落實轄區(qū)各項規(guī)章制度的切實執(zhí)行。做好與業(yè)主房屋的交接驗收工作，出現(xiàn)問題及時通知相關(guān)部門。負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修審核、監(jiān)管工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)文化活動的籌備與安排。負(fù)責(zé)各種圖紙和業(yè)主檔案的管理工作。做好業(yè)主投訴、報修及各種應(yīng)急事件的處理。堅持物業(yè)管理要到位，服務(wù)要周到的原則，努力做到業(yè)主滿意。在財務(wù)部的監(jiān)督下，及時收取各項費(fèi)用，收取率應(yīng)達(dá)到95%以上。認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。秩序維護(hù)部職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)的安全防范工作。忠于職守，自覺貫徹國家的法規(guī)政策和公司的規(guī)章制度，按程序辦事。嚴(yán)守公司機(jī)密，不能說的不說，不能傳的不傳，有計劃有秩序地做好工作。嚴(yán)格交接班手續(xù)，做好值班記錄和交接班記錄。對所管轄區(qū)執(zhí)行巡邏任務(wù)，對進(jìn)出小區(qū)的外來人員按規(guī)定請其出示有關(guān)證件。對拉貨進(jìn)出車輛要認(rèn)真進(jìn)行檢查詢問并做好記錄。負(fù)責(zé)進(jìn)入小區(qū)車輛的管理工作。按時開關(guān)公共照明路燈。發(fā)生緊急事件時及時處理并上報有關(guān)負(fù)責(zé)人，做好現(xiàn)場保護(hù)工作，積極配合有關(guān)部門進(jìn)行搶救工作和處理善后。說服教育業(yè)主遵守小區(qū)各種規(guī)定。1認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工程維修部職責(zé)根據(jù)小區(qū)房屋及其附屬設(shè)施的實際情況，編制養(yǎng)護(hù)、維修計劃，報公司審批后組織貫徹實施。日常維修工作隨叫隨到，讓業(yè)主滿意。參與新接管物業(yè)項目前期驗收，接管工作。負(fù)責(zé)業(yè)主裝修驗收工作。全面負(fù)責(zé)樓宇的各種機(jī)電、消防、水電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修工作，保證各類設(shè)備正常運(yùn)行。定期檢查各種設(shè)備，根據(jù)存在的問題，提出維修解決辦法和制定維修方案，方案批準(zhǔn)后組織實施。認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。清潔綠化部職責(zé)做好轄區(qū)內(nèi)道路、樓道、各類照明設(shè)備、綠化帶等所有公共環(huán)境的清掃保潔。收集和清理轄區(qū)垃圾。管理綠化設(shè)備和各種清掃工具。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)園林綠化維護(hù)工作。認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。崗位職責(zé)服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé)認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營理念和管理規(guī)定，全權(quán)負(fù)責(zé)處理管理處工作中的一切事務(wù)，按時完成公司下達(dá)的年度經(jīng)營、質(zhì)量、安全目標(biāo)和利潤指標(biāo)。收集員工、住戶意見和建議，不斷完善各項規(guī)章制度、操作程序；部門人員的崗位職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督實施。制定部門年度計劃和月度計劃。主持每周管理處例會和晨會，聽取工作匯報，布置工作任務(wù)，解決實際問題，改進(jìn)管理方法。負(fù)責(zé)業(yè)主裝修手續(xù)審核審批工作。每日巡視轄區(qū)內(nèi)外各場所，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時糾正不合格服務(wù)。結(jié)合小區(qū)實際，精簡設(shè)置管理處組織機(jī)構(gòu)，協(xié)助公司建立、健全各項規(guī)章制度。按規(guī)定對員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核，做到獎罰分明。做好小區(qū)省、市級達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。協(xié)調(diào)管理處與轄區(qū)派出所和社區(qū)等有關(guān)部門的關(guān)系，便于開展工作。1按照物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，配合工程部，對小區(qū)房屋、公共設(shè)施進(jìn)行驗收接管。1受理重大業(yè)主投訴，涉及重大問題及時向上級反映。1按照檔案管理制度負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)竣工檔案、業(yè)主檔案、質(zhì)量記錄等文件資料的管理、發(fā)放、收集、存檔和保管工作。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。客服主管崗位職責(zé)協(xié)助管理處主任處理日常事務(wù)。根據(jù)管理處主任的安排，布置當(dāng)日工作，并負(fù)責(zé)檢查落實工作執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)檢查清潔、綠化的清理養(yǎng)護(hù)狀況。負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的房屋交接入住、裝修手續(xù)，負(fù)責(zé)住戶裝修巡視抽查工作。經(jīng)常走訪業(yè)主，與業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽取業(yè)主意見，并及時總結(jié)提高管理服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主排憂解難。負(fù)責(zé)搞好業(yè)主的接待工作，并合理解釋，及時解決業(yè)主提出的問題。熟悉各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成，熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，協(xié)助各種費(fèi)用的催繳工作。整理、記錄、落實業(yè)主反饋的信息和投訴情況，對當(dāng)日發(fā)生的問題及處理方法作詳實記錄,并將維修內(nèi)容及時傳遞相關(guān)部門。經(jīng)常向管理處主任提出有效建議。負(fù)責(zé)組織客戶滿意度調(diào)查和社區(qū)文化活動。及時完成上司交辦的其他工作。綜合維修工崗位職責(zé)熟悉小區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施。熟悉小區(qū)水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置。熟悉小區(qū)各種設(shè)備的性能和使用狀況。負(fù)責(zé)對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查、維修、養(yǎng)護(hù)。經(jīng)常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)轄區(qū)業(yè)主/住戶有關(guān)給排水報修項目的維修工作負(fù)責(zé)二次供水，水樣抽取和送檢工作，確保向用戶提供衛(wèi)生合格的判斷一般性應(yīng)急事件。配合管理員進(jìn)行業(yè)主驗房、裝修監(jiān)管工作。配合管理員做好消防安全管理工作。妥善保管好各種維修器具，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借，器具的更新以舊換新，確保合理使用年限。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。管理員工崗位職責(zé)熟悉小區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)，及業(yè)主家庭成員的基本情況。配合領(lǐng)導(dǎo)對小區(qū)樓宇進(jìn)行接管、驗收、交接工作；準(zhǔn)備入住資料。負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的房屋交接入住、裝修手續(xù)辦理。負(fù)責(zé)住戶裝修巡視檢查工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修及時制止，并向主管報告。經(jīng)常走訪業(yè)主，與業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽取業(yè)主意見，并及時總結(jié)提高管理服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主排憂解難。負(fù)責(zé)搞好業(yè)主的接待工作，并合理解釋，及時解決業(yè)主提出的問題。熟悉各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成，熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，協(xié)助各種費(fèi)用的催繳工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督、檢查工作。協(xié)助主任組織開展小區(qū)社區(qū)文化活動及宣傳工作，主動加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和聯(lián)系。負(fù)責(zé)工作牌及管理人員證件的發(fā)放、變更、保管等工作。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。接待收費(fèi)員崗位職責(zé)熟悉轄區(qū)樓棟號、單元數(shù)和面積，掌握各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計算辦法。負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、維修費(fèi)等各種費(fèi)用的核算、收繳及計算機(jī)輸入工作，及時編出各項費(fèi)用的應(yīng)收款總額，做好各項收費(fèi)的原始記錄的登記、保管工作，每月初制定上月財務(wù)報表，報公司財務(wù)部及物業(yè)處主任。熟悉轄區(qū)業(yè)主姓名，掌握各業(yè)主應(yīng)付各項費(fèi)用的收繳、欠付情況，做好備查記錄工作。配合領(lǐng)導(dǎo)對小區(qū)樓宇的接管、驗收、交接工作。做好業(yè)主/住戶資料的保管保密工作。協(xié)助接待業(yè)主來訪、投訴工作，職權(quán)范圍內(nèi)及時解決處理，職權(quán)之外者及時報管理處主管或主任，并做好記錄。負(fù)責(zé)小區(qū)各種圖紙和業(yè)主檔案的管理工作。及時收取各項費(fèi)用，收取率必須達(dá)到95%以上。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。秩序主管崗位職責(zé)安全管理主管在物管處主任的直接的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)的現(xiàn)場安全管理工作，對物管處主任負(fù)責(zé)。其職責(zé)如下：熟悉掌握小區(qū)的整體情況及各班隊員個人情況，并負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各班的工作。不定時檢查各班班長及隊員值勤情況及履行職責(zé)情況，做好《日檢記錄》，并督促檢查處理有關(guān)問題。遇緊急事故發(fā)生，及時與物管處主任聯(lián)系，并迅速調(diào)集人員前往事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理。負(fù)責(zé)上傳下達(dá)，及時將小區(qū)各班出現(xiàn)的治安問題和處理情況綜合整理，向物管處主任匯報。整理質(zhì)量各種記錄，保證各班質(zhì)量記錄的完整性，并及時交物管處存檔。依據(jù)《巡邏記錄表》及《日檢記錄》對隊員進(jìn)行考核及月工作總結(jié)。負(fù)責(zé)組織安全管理隊的軍訓(xùn)、培訓(xùn)及新隊員的入職培訓(xùn)工作。完成物管處主任臨時交派的其他工作。秩序管理員職責(zé)一、班長職責(zé)接受轄區(qū)主任和隊長的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共秩序工作的安排、落實、督促、檢查、考核記錄和糾正。在管理處組織公共秩序員培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，擬訂本班隊員每周的再培訓(xùn)計劃，并組織實施。熟悉門崗，巡邏崗職責(zé)和任務(wù)，掌握轄區(qū)治安、消防維護(hù)工作的規(guī)律和特點(diǎn)，對不符合管理制度要求的及不安全因素要隨時進(jìn)行跟蹤，并及時予以糾正。負(fù)責(zé)本班員工的考勤考核及執(zhí)勤班次、崗位安排。督促本班隊員搞好內(nèi)勤工作，協(xié)調(diào)本班隊員之間以及與其他班隊員的關(guān)系，搞好團(tuán)結(jié)。及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、一般隊員職責(zé)熟悉本崗位的職責(zé)要求、工作任務(wù)和工作程序，掌握突發(fā)事件的處理程序。監(jiān)守崗位，服從指揮，文明執(zhí)勤，禮貌待人，認(rèn)真做好執(zhí)勤記錄。著裝整齊，準(zhǔn)點(diǎn)上崗、整齊上崗。上崗后要檢查本崗設(shè)施、設(shè)備、通訊工具是否齊全、完好，填好交接班記錄，明確上一班隊員交辦的事項和本班的任務(wù)。執(zhí)勤中要始終保持高度的警惕性和認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，發(fā)現(xiàn)治安、消防等不安定因素要及時排除，并及時報告上一級領(lǐng)導(dǎo)，遇到搶劫、盜竊、斗毆、火情、酗酒、交通事故等突發(fā)事件要按突發(fā)事件的處理程序迅速、及時、果斷、妥善處理。發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要臨危不懼，及時報告請求支援，采取堅決有效的措施制止犯罪行為和抓獲犯罪分子。熟悉轄區(qū)的消防措施，掌握消防設(shè)施使用方法。積極向業(yè)主/住戶進(jìn)行治安和消防知識的宣傳。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、門崗職責(zé)熟悉安全管理隊員一般職責(zé)，熟悉小區(qū)基本情況、業(yè)主及家庭成員、房號、車輛牌號。負(fù)責(zé)來訪人員的接待及登記工作，凡說不清業(yè)主房號，姓名者，嚴(yán)禁其入內(nèi)。負(fù)責(zé)大件物品的檢查及放行工作，對離開小區(qū)的大件物品，必須憑物管處簽發(fā)的《物品出門登記表》放行，否則不予放行。負(fù)責(zé)業(yè)主及辦公室特種報刊，信函，郵件的接收工作。負(fù)責(zé)檢查裝修人員及臨時人員的證件，無物管處辦理的《施工人員出入證 》或《臨時出入證》，有權(quán)制止其進(jìn)入小區(qū)。對不遵守門崗制度的強(qiáng)行進(jìn)入者，有權(quán)制止，必要時可采取行動。禁止小商小販及閑雜人員進(jìn)入小區(qū)或在門口逗留。不允許當(dāng)班時間串崗，聊天，打鬧，睡覺。發(fā)現(xiàn)問題及時向班長匯報。保持門崗周圍的環(huán)鏡衛(wèi)生，要求桌上物品擺放整齊，門外車輛擺放整齊，嚴(yán)禁在建筑物上胡涂亂畫。1負(fù)責(zé)進(jìn)出車輛出入卡的收發(fā)、登記，凡無出入證的車輛一律禁止出入。1待人接物要熱情禮貌，嚴(yán)格遵守公司規(guī)定的文明禮貌用語。1不允許隊員穿工裝及帶公用物品外出。1做好交接班工作。1完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其它任務(wù)四、巡邏崗位職責(zé)熟悉安全管理隊員一般職責(zé)，全面了解小區(qū)情況，能處理各種突發(fā)事件。負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范工作。按規(guī)定時間、路線，對轄區(qū)進(jìn)行巡邏。巡邏時注意小區(qū)衛(wèi)生和公共設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)不合格及時通知相關(guān)人員并進(jìn)行處理。保持通訊設(shè)備暢通。負(fù)責(zé)車輛停放管理工作。做好巡邏記錄。做好交接班工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。一、保潔員崗位職責(zé)綠化保潔員崗位職責(zé)服從領(lǐng)導(dǎo)安排，自覺遵守公司各項規(guī)章制度。負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共部位，公共設(shè)施的清掃保潔工作。負(fù)責(zé)單元內(nèi)樓梯間樓梯地面、扶手、電子門、消防箱、電表箱、有線電視接線盒、聲控?zé)簟㈤_關(guān)等的清潔衛(wèi)生。負(fù)責(zé)花草樹木、殘枝敗葉等雜物的清除工作。清掃完畢，不得擅自離崗。熱愛本職工作，任勞任怨，積極熱情聽取別人意見，盡心盡力完成自己的本職工作。認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二、綠化員職責(zé)按時對轄區(qū)內(nèi)的綠地、花木進(jìn)行適量澆水。定期對花木和綠地進(jìn)行修剪、除雜草、施肥、修補(bǔ)、病蟲害防治和防風(fēng)護(hù)苗等養(yǎng)護(hù)工作。負(fù)責(zé)按計劃要求進(jìn)行綠化的改造施工。熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法，并正確熟悉使用園林機(jī)具。保管維護(hù)好綠化設(shè)備和工具，做到定期保養(yǎng)、維護(hù)，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借綠化設(shè)備和工具。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。管 理 制 度員工儀表一、員工工作期間應(yīng)著工裝，佩戴胸卡。二、員工言行舉止大方，著裝干凈整潔。三、男員工不得留長發(fā)、怪發(fā)、留長須，保持頭發(fā)整潔；女員工不得留怪異發(fā)型，不得穿超短裙。四、員工上班期間嚴(yán)禁穿短褲、拖鞋等不文雅的服飾。行為規(guī)范一、愛崗敬業(yè)、工作務(wù)實、有事業(yè)心、有責(zé)任心。二、為人正直，辦事公正，不存私心，不謀私利。三、團(tuán)結(jié)一致，互相支持，顧全大局，自立、自重、自愛、自信。四、說老實話，辦老實事，做老實人，誠實謙虛，不驕傲，不自滿，不胡干，虛心做人，不居功自傲。五、忠于職守，保障公司利益，維護(hù)公司形象，不斷提高個人道德修養(yǎng)和文化修養(yǎng)。六、不得索取、收受他人提供的利益、報酬。七、未經(jīng)批準(zhǔn)，公司員工不得在外兼職工作。八、工作場所應(yīng)講普通話。九、提倡禮貌用語：“您好”“早上好”“再見”等用語。十、工作中時刻注意自己言談、舉止，保持良好的形態(tài)、用語禮貌。十一、出席會議須準(zhǔn)時，因故不能按時到會者，應(yīng)提前1小時向會議主持人請假。十二、監(jiān)守工作崗位不要串崗。十三、不準(zhǔn)在辦公場所大聲喧嘩、吵鬧，言語文明，不準(zhǔn)粗言穢語或講低級的笑話。十四、辦公桌上應(yīng)保持整潔并注意辦公室的安靜。十五、上班期間嚴(yán)禁公司電話聊天，無特別事宜，盡量不打私人電話。十六、保守公司機(jī)密。員 工 紀(jì) 律一、按時上下班，不遲到、不早退、不曠工，有事須請假。