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物業(yè)服務(wù)中心管理制度-預(yù)覽頁

2024-11-09 22:32 上一頁面

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【正文】 區(qū)情況,能處理各種突發(fā)事件。保持通訊設(shè)備暢通。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。負(fù)責(zé)花草樹木、殘枝敗葉等雜物的清除工作。二、綠化員職責(zé)按時(shí)對轄區(qū)內(nèi)的綠地、花木進(jìn)行適量澆水。保管維護(hù)好綠化設(shè)備和工具,做到定期保養(yǎng)、維護(hù),不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意,不得外借綠化設(shè)備和工具。三、男員工不得留長發(fā)、怪發(fā)、留長須,保持頭發(fā)整潔;女員工不得留怪異發(fā)型,不得穿超短裙。三、團(tuán)結(jié)一致,互相支持,顧全大局,自立、自重、自愛、自信。七、未經(jīng)批準(zhǔn),公司員工不得在外兼職工作。十一、出席會議須準(zhǔn)時(shí),因故不能按時(shí)到會者,應(yīng)提前1小時(shí)向會議主持人請假。十五、上班期間嚴(yán)禁公司電話聊天,無特別事宜,盡量不打私人電話。三、服從領(lǐng)導(dǎo)安排,聽從指揮,接受任務(wù)不準(zhǔn)討價(jià)還價(jià)、講條件、講客觀、遇難而退,不得聽到批評找原因。七、接待來賓講究禮儀,熱情周到,不說有損公司形象的話,不做有損公司利益的事,員工之間要互相尊重。罰款規(guī)定脫崗30元/次睡崗60元/次崗上喝酒100元/次被業(yè)主投訴10元/次院內(nèi)有紙屑5元/次扶手不擦5元/次曠工按天工資2倍計(jì)算自 檢 管 理 辦 法 及 程 序?yàn)榇_保為業(yè)主/住戶提供滿意的管理服務(wù),特制定本辦法:一、自檢形式日檢、周檢、月檢。三、周檢管理處主任對分管的項(xiàng)目每周必須定時(shí)組織班長以上人員進(jìn)行一次全面的檢查,并對檢查的情況進(jìn)行記錄,檢查結(jié)束后,召開例會進(jìn)行講評,對不合格服務(wù)工作提出整改措施和期限。五、自檢的方法及內(nèi)容按日常管理服務(wù)的內(nèi)容逐一進(jìn)行,防止疏漏。環(huán) 境 衛(wèi) 生 管 理 制 度一、衛(wèi)生制度不準(zhǔn)在樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備區(qū)域及值班室堆放垃圾雜物。生活垃圾日產(chǎn)日清。綠化帶不準(zhǔn)有雜物,垃圾箱表面要干凈。消防栓、滅火器要保持干凈。三、接班人員要詳細(xì)了解上一班的執(zhí)勤情況和接班應(yīng)注意的事項(xiàng)。七、交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理值班場地衛(wèi)生。電腦硬件故障保證接到通知三日內(nèi)解決,軟件故障保證接到通知一日內(nèi)解決。各微機(jī)需安裝軟件時(shí),應(yīng)由微機(jī)使用人提出書面報(bào)告,經(jīng)企管中心批準(zhǔn)后,由專人進(jìn)行安裝。電腦及網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)查明原因,屬于正常損壞的,由企管中心專管人員負(fù)責(zé)解決;由于操作不當(dāng)引起的損壞和故障,由本部門自行解決。人 力 資 源 管 理 制 度一、考勤制度考勤是公司管理工作的基礎(chǔ),是計(jì)發(fā)工資、勞保福利等待遇的主要依據(jù)。工作時(shí)間:冬時(shí)制:(10月1日至次年3月31日):夏時(shí)制:(4月1日至9月30日):上午: 8:00—12:00上午:8:00—12:00 下午:14:00—18:00下午:14:30—18:30 注:保安、保潔員、維修工按實(shí)際工作需要確定作息時(shí)間。因公事外出不能打卡(或簽到)的,事先到負(fù)責(zé)人處登記,特殊情況于次日下班前補(bǔ)辦外出登記手續(xù),否則視為曠工。、早退一次扣發(fā)10元(含公司組織的各種會議、活動)。:員工因病不能上班者,應(yīng)該向部門經(jīng)理說明,填寫請假條送交考勤員;特殊情況,病情嚴(yán)重者可電話、口頭請假,病愈后應(yīng)及時(shí)到崗,填寫請假條,否則按曠工處理。配偶生育,給予男員工護(hù)理假5天,護(hù)理假期間工資照常計(jì)發(fā)。出差期間遇休息日、工作日延長工作時(shí)間的不計(jì)為加班。相關(guān)程序、調(diào)休及加班前應(yīng)到考勤員處領(lǐng)取相關(guān)表格認(rèn)真填寫,經(jīng)部門經(jīng)理或主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,送交考勤員備案。 物業(yè)中高層、一般管理人員、專業(yè)維修工有地產(chǎn)公司企管中心負(fù)責(zé)招聘,并負(fù)責(zé)檔案信息的保管。錄用,由企管中心通知新員工入職時(shí)間。試用期限,特殊情況需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。轉(zhuǎn)正,并填寫由人事負(fù)責(zé)人提供的轉(zhuǎn)正考核表,報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。辭職申請?zhí)峤黄洳块T負(fù)責(zé)人或上級領(lǐng)導(dǎo)審批。,應(yīng)填寫《員工離職表》,按相關(guān)程序簽字,并做好交接工作。,報(bào)主管經(jīng)理和副總決定。,正常上班,否則按曠工記錄考勤。適用于物業(yè)服務(wù)中心對客戶的意見進(jìn)行調(diào)查與分析工作?!稘M意度調(diào)查表》,并負(fù)責(zé)收回,然后將《滿意度調(diào)查表》進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。,應(yīng)上例會討論,找出解決方案,做到件件有落實(shí),事事有回音。,填寫《客戶投訴處理表》。,作出補(bǔ)救措施,經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理助理確認(rèn),經(jīng)與投訴人溝通后,根據(jù)投訴的程度等級(輕微、一般、嚴(yán)重)由客戶服務(wù)部主管或項(xiàng)目經(jīng)理助理敦促相關(guān)班組盡快付諸實(shí)施責(zé),客戶服務(wù)部填寫處理報(bào)告,由客戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系,報(bào)告處理結(jié)果,直到客戶滿意為止。.相關(guān)表格 《客戶投訴處理表》《糾正預(yù)防措施實(shí)施驗(yàn)證報(bào)告》鑰匙委托管理制度規(guī)范鑰匙委托管理工作,確保妥善保管好托管的鑰匙。,管理員應(yīng)按《客戶托管鑰匙委托書》(一式兩聯(lián))要求填寫日期、單位編號、客戶姓名、鑰匙數(shù)量、托存原因及領(lǐng)取鑰匙的要求等項(xiàng)目。,由客戶服務(wù)部管理員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后,將鑰匙交給借用人。,管理員領(lǐng)鑰匙人的身份證移交鑰匙給領(lǐng)鑰匙人?!犊蛻敉泄荑€匙登記表》 《鑰匙借用登記表》客戶檔案管理制度根據(jù)公司、物業(yè)服務(wù)中心檔案管理要求,為加強(qiáng)部門檔案管理,嚴(yán)守客戶資料,有效地利用檔案資源,特制訂本制度。;,查閱人員應(yīng)出具相關(guān)證明。 適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心工程管理部值班工作。 程序要點(diǎn) 交接班操作 交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備: ; 做好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 接班人查看上班的《工程值班記錄》,檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。 值班操作要點(diǎn),按交接班程序進(jìn)行交接班。,并保持值班室衛(wèi)生。、物品放置是否整齊,鑰匙是否齊全。、工具、機(jī)房鑰匙及本部相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量與清單上記錄不符時(shí)。、保養(yǎng)并做好記錄。,工程管理部經(jīng)理抽查簽認(rèn),內(nèi)容包括:設(shè)備設(shè)施完好情況。:由項(xiàng)目經(jīng)理或公司工程管理部、品質(zhì)管理部隨時(shí)檢查設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)情況。 在用電梯實(shí)行定期檢驗(yàn)制度,檢驗(yàn)有效期為一年,未經(jīng)檢驗(yàn)或超過檢驗(yàn)周期或經(jīng)檢驗(yàn)不合格的電梯不得繼續(xù)使用。 新裝、大修、改造電梯前,應(yīng)到市或轄區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理告之手續(xù)后即可開工,經(jīng)檢驗(yàn)合格后到當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門辦理注冊登記手續(xù),方可交付使用。、運(yùn)行工作狀況的抽查。,認(rèn)真填寫“巡檢質(zhì)量報(bào)告”,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,處理不了的問題及時(shí)上報(bào)主管人員,由電梯主管人員組織人員解決。,及時(shí)調(diào)整存在的問題,作到本單位管理的電梯100%報(bào)檢,對于合同中要求維保單位報(bào)檢的電梯,主管人員在《安全運(yùn)行許可證》到期的一個(gè)月通知維保單位,以便能及時(shí)地向特種設(shè)備技術(shù)檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)報(bào)檢。限位開關(guān)動作是否正常。、清潔。、滑塊清潔。、指示燈工作是否正常。 檢查鋼絲繩張力并調(diào)整。 檢查制動器鐵芯拆洗調(diào)整。7.1《北京市電梯定期檢驗(yàn)記錄》(見北京市勞動安全管理部門文件)7.2《、維修保養(yǎng)工程及檢測工作記錄簿》(北京市勞動安全管理部門文件) 《電梯自檢記錄》《電梯維保月考核評價(jià)表》 機(jī)房管理制度 消防水泵房管理制度1)未經(jīng)工程管理部經(jīng)理批準(zhǔn),外來人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房。5)每周查看水箱水位,注意檢查浮球開關(guān),以防水箱沒水或水外溢。8)相關(guān)表格 《維保記錄臺帳》《消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄表》 《消防水泵月保養(yǎng)記錄表》 公共能源計(jì)量管理制度 對水、電等公共能源計(jì)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、核對,保證物業(yè)服務(wù)中心所轄物業(yè)水、電能源計(jì)量的準(zhǔn)確性,并提倡和培養(yǎng)合理利用、節(jié)約能源的良好習(xí)慣。、電表進(jìn)行核查。,編號清晰,顯示準(zhǔn)確。適用范圍適用于工程管理部的工具管理。管理規(guī)定 各維修員根據(jù)工作需要,可以配備個(gè)人常用工具及小組公用工具,個(gè)人工具由本人負(fù)責(zé)保管,公用工具由主管或指定專人負(fù)責(zé)保管。 所有工具堅(jiān)持交舊領(lǐng)新的原則,在領(lǐng)用新工具時(shí)必須交回舊的工具,交回的工具統(tǒng)一由客戶服務(wù)部處理,不準(zhǔn)外流。 所有工具實(shí)行丟失賠償?shù)脑瓌t。誰領(lǐng)用誰負(fù)責(zé)和損壞賠償制度?!对O(shè)備工具領(lǐng)用登記》 《報(bào)廢工具登記表》 公共照明管理規(guī)定 目的保證小區(qū)內(nèi)公共照明燈具的完好。2.各工種需制定本專業(yè)維修操作規(guī)程和安全檢查制度。部門領(lǐng)導(dǎo)需到現(xiàn)場。9.重點(diǎn)設(shè)備要有保養(yǎng)檢修制度,并按期執(zhí)行。4.發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障,及時(shí)匯報(bào)、及時(shí)處理,減少能源浪費(fèi)。8.工程管理部對員工的節(jié)約態(tài)度及其效果要定期給予獎懲。,負(fù)責(zé)安保工作的全面監(jiān)控調(diào)度。、吃零食、看書、看報(bào)、收聽錄音機(jī)、睡覺、打電話聊天或做其他與工作無關(guān)的事情。 檢查所有設(shè)備運(yùn)行是否正常,所有按紐應(yīng)在規(guī)定位置。當(dāng)班時(shí)如發(fā)現(xiàn)監(jiān)控中心設(shè)備有異常情況,立即通知保安管理部領(lǐng)導(dǎo)或工程管理部安排檢修。:頭發(fā)經(jīng)常修剪,保持整潔,男保安管理員不準(zhǔn)留大包頭、大鬢角,不準(zhǔn)留胡須,不準(zhǔn)留長指甲。:端正穩(wěn)重、盡職盡責(zé)為客戶提供方便、快捷的服務(wù);處理問題要有耐心,不急躁,當(dāng)小區(qū)客戶、員工、顧客生命財(cái)產(chǎn)、安全受到威脅或可能受到損失時(shí),要機(jī)智、靈活、妥善地采取應(yīng)急措施,全力保護(hù)客戶、員工、顧客的生命、財(cái)產(chǎn)安全,力爭將各種投訴事件降低為零?!侗0补芾碇蛋嘤涗洷怼贰?安防請示報(bào)告制度,應(yīng)隨時(shí)向保安管理主管或項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告。、裝備管理規(guī)定、裝備由保安管理部主管統(tǒng)一領(lǐng)取。3.5.5用裝備器材者要愛護(hù)裝備,如不是因公損壞,須照價(jià)賠償,并給予嚴(yán)格處理。,一人一頁有序存放,編碼清楚,相應(yīng)資料齊全。 培訓(xùn)中違反紀(jì)律,將按公司規(guī)定處罰。 業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德的培訓(xùn)。 根據(jù)崗位上出現(xiàn)的問題進(jìn)行糾正和專項(xiàng)培訓(xùn)。 安全出口、通道是否暢通。,對小區(qū)整個(gè)消防安全進(jìn)行月檢,填寫《消防巡邏記錄表》。 控制攜帶易燃、易爆物品進(jìn)入小區(qū)。 保安管理部將定期對工作人員及客戶進(jìn)行防火教育及防火學(xué)習(xí)。禮貌待人。,不收取客戶的錢物。農(nóng)藥使用管理制度 目的正確使用農(nóng)藥,防止藥害發(fā)生。待到天晴后噴殺效果比較好。避免發(fā)生藥物中毒。、污水井等結(jié)合井中,或其他非作業(yè)區(qū)域。 職責(zé) 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督及抽查培訓(xùn)實(shí)施情況、驗(yàn)證培訓(xùn)效果。,并上報(bào)人力資源部審批。 清潔知識技能的培訓(xùn)。 地面清潔保養(yǎng)培訓(xùn):a)地面日常保養(yǎng)的注意事項(xiàng); b)地面清潔的頻率。 安全培訓(xùn)由保潔管理部主管負(fù)責(zé),必要時(shí)邀請相關(guān)人士共同進(jìn)行。,正常情況下切勿使用緊急按鈕,以免干擾電梯門及設(shè)備,使用電梯搬運(yùn)物品時(shí),應(yīng)使用載貨電梯,切勿利用棍棒等物品插入電梯門等候,以免損壞電梯,造成危險(xiǎn)。,電梯會抖動一下就停下來,電梯轎廂的燈也會因沒電而短暫熄滅,請不要驚慌,等待維修人員前來救助。住宅區(qū)內(nèi)謝絕下列行為: 、占用綠化地、景觀、小品。、涂劃園林藝術(shù)品。、法規(guī)及市政府禁止的行為。請不要將樓內(nèi)的門鎖密碼告訴送貨等非居住人員。,請留意有無陌生人士跟隨,提防其偷隨而入。廣告管理制度、張貼廣告,確需展示的,請?zhí)崆芭c服務(wù)中心聯(lián)系,征得同意后在指定位置張貼。、淫穢或不雅內(nèi)容的招牌。損毀或欠妥的招牌應(yīng)及時(shí)修固、翻新,招牌如無需再用,請及時(shí)拆除。,請勿讓寵物在公眾場所或樓宇的公共地方便溺,如便溺,請即時(shí)妥善清理。,晨練時(shí)請盡量關(guān)小音響的音量、降低晨練產(chǎn)生的噪音(特別是星期六、星期日),以免影響他人休息。2.0消防安全管理要求2.1消防管理以預(yù)防為主,物業(yè)服務(wù)中心必須將消防管理責(zé)任落實(shí)到人,保障消防安全。2.5物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)每兩個(gè)月在眾人聚集的商業(yè)范圍、公共宣傳欄進(jìn)行一次防火、滅火、疏散逃生方法的消防宣傳。2.7倉庫內(nèi)貨物、物資分類及存放應(yīng)當(dāng)符合安全規(guī)定,配備消防器材,庫房內(nèi)燈泡規(guī)定60瓦以下,燈距、堆距、堆放高度、通風(fēng)、室溫要符合防火安全要求。3.2一級檢查3.2.1物業(yè)服務(wù)中心每個(gè)員工每天應(yīng)當(dāng)對本崗位、本地段進(jìn)行一次火情安全檢查,排除本身能夠排除的一般不安全因素,上報(bào)自己不能解決的火情隱患及不安全因素。3.3.2物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)組織處理小區(qū)內(nèi)的火險(xiǎn)隱患及整改,對員工進(jìn)行培訓(xùn)。4.2.2消防泵、花灑泵有定期點(diǎn)動記錄。4.2.6消防閥門、管道完好。4.3.4各防煙、防火門無封鎖。4.4.4排煙系統(tǒng)無損壞,改動。4.6內(nèi)部電話、對講機(jī)系統(tǒng)通訊暢通。適用于滅火救災(zāi)之有關(guān)職能部門和人員。、滅火的需要,通知人員疏散和報(bào)告公安消防部門。,執(zhí)行通報(bào)程序、消防設(shè)備使用程序,向各有關(guān)部門和人員通報(bào)并向公安消防部門報(bào)警。、隊(duì)員接警后,立即在火災(zāi)發(fā)生點(diǎn)集合,聽從義務(wù)消防隊(duì)長統(tǒng)一指揮,分配救火任務(wù)。,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。:,隨時(shí)接受任務(wù)。3.0物業(yè)服務(wù)中心消殺管理工作。噴灑時(shí)操作人員要注意做好預(yù)防措施,穿長衣、長褲,配戴口罩,完工后換衣褲,并用肥皂洗手。《消殺服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)表》 《消殺服務(wù)過程記錄表》防火安全工作管理規(guī)定本制度旨在加強(qiáng)本公司的防火安全工作,哦戶通信設(shè)備、企業(yè)財(cái)產(chǎn)及工作人員生命安全,保障各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。并組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行消防演練。,都要及時(shí)、準(zhǔn)確的向保安管理部門或消防機(jī)關(guān)報(bào)警(119),并積極投入撲救,物業(yè)服務(wù)中心接到火災(zāi)報(bào)警后,應(yīng)及時(shí)組織力量,配合消防機(jī)關(guān)進(jìn)行撲救。、摩托車、單車的管理,維護(hù)本區(qū)交通保安,保障區(qū)內(nèi)車輛安全和公共保安。,有權(quán)核查有關(guān)車輛、人員的證件及其他情況,對破壞本小區(qū)治安保安的人、事有權(quán)勸阻、制止,直到移交公安機(jī)關(guān)處理。、?舉報(bào)破壞本小區(qū)治安保安或造成治安隱患的人和事,并協(xié)助保安管理人員處理。 保安管理員的法律義務(wù),嚴(yán)禁打罵和無故刁難居民; ;,不得亂罰款,不得收款不給票據(jù);,不得毆打和擅自審訊,只能嚴(yán)加看管,盡快移交有關(guān)部門處理; 、消防、交通案件不得自行處理,只能移交有關(guān)部門處理。,只允許鑿毛。非廚、衛(wèi)房間不得改為廚房、衛(wèi)生間。如需改動天然氣管道,須向天燃?xì)夤旧暾?,由天燃?xì)夤緦I(yè)人員實(shí)施改造。、窗、墻洞、尺寸、位置、式樣、顏色等均不要做任何改動。,違者物業(yè)公司有權(quán)要求其無條件拆除,損失自負(fù)。裝修垃圾的集中清運(yùn)時(shí)間為每天下午14:0016:00,做好袋裝處理擺放在物業(yè)公司指定的位置,并及時(shí)清運(yùn)。,違者將進(jìn)行處理,并由肇事者承擔(dān)由此導(dǎo)致的全部責(zé)任。,裝修單位須繳納裝修管理費(fèi)。、裝修負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司三方同意,并辦理暫住登記后
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