【正文】 度。 消防管理制度 嚴(yán)禁損壞、挪用消防器材，禁止將消防用水做民用。 《培訓(xùn)計(jì)劃》 《培訓(xùn)記錄》 《簽到表》（五）消防器材管理規(guī)定 目的：把各種能引起火災(zāi)的隱患苗頭消除在萌芽狀態(tài)。 每次培訓(xùn)建立培訓(xùn)人員檔案，并做好《培訓(xùn)記錄》。 《巡檢記錄》 《車(chē)輛進(jìn)出登記表》 《保安管理交接班記錄表》 《保安管理值班記錄表》 《保安管理月考核評(píng)價(jià)表》（三）來(lái)訪人員暫住管理規(guī)定 ，掌握轄區(qū)流動(dòng)人口情況，維護(hù)轄區(qū)正常的治安保安。，發(fā)現(xiàn)重大情況應(yīng)立即向保安管理主管或物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并認(rèn)真填寫(xiě)在《保安管理交接班記錄表》、《保安管理值班記錄表》上。按公司《員工手冊(cè)》進(jìn)行處罰。，不得違規(guī)操作，嚴(yán)禁收錄放與工作無(wú)關(guān)的音樂(lè)、游戲、錄像等嚴(yán)禁用對(duì)講電話聊天，做與工作無(wú)關(guān)的事情。各專(zhuān)業(yè)要絕對(duì)服從部門(mén)關(guān)于節(jié)能工作的統(tǒng)一安排。節(jié)能規(guī)定1．工程管理部是節(jié)能措施的重點(diǎn)部門(mén)，要將節(jié)能工作當(dāng)作重點(diǎn)工作。3．加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，使員工提高安全意識(shí)及對(duì)危險(xiǎn)工作和突發(fā)事件的處理能力。，并進(jìn)行缺陷記錄。 較大型的專(zhuān)業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。職責(zé)、發(fā)放控制、使用的監(jiān)督檢查。 、電能源計(jì)量設(shè)備進(jìn)行普查，核實(shí)，逐級(jí)編號(hào)，并建立《公共計(jì)量抄表記錄》。6)系統(tǒng)按有利于工作和安全原則，在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門(mén)和電氣開(kāi)關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 檢查各安全裝置動(dòng)作并調(diào)整。： 檢查電動(dòng)機(jī)、曳引機(jī)。，檢查控制柜是否清潔。、潤(rùn)滑。對(duì)電梯進(jìn)行安全性能檢查，填“自檢記錄報(bào)告”，使電梯安全性能滿足特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)有關(guān)電梯檢驗(yàn)規(guī)程的檢驗(yàn)要求。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)“整改意見(jiàn)書(shū)”，制定糾正和預(yù)防措施，保證檢查工作的實(shí)效性。 《電梯安全檢驗(yàn)合格證》應(yīng)粘貼在電梯轎廂內(nèi)明顯位置，每臺(tái)電梯都應(yīng)有明顯的《安全乘梯須知》或《電梯使用須知》。: 。必要時(shí)立即通知工程管理部經(jīng)理處理： 。，不得串崗。 接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。、復(fù)制、翻印、拆毀、調(diào)換、抽取檔案資料，任何人不得在檔案上附加標(biāo)注。：，對(duì)相關(guān)檔案資料進(jìn)行收集、整理、立卷、保管和使用。鑰匙借用手續(xù)的辦理程序?yàn)椋航栌萌嗽凇惰€匙借用登記表》中如實(shí)填寫(xiě)借用日期、鑰匙編號(hào)、數(shù)量、預(yù)借期、借鑰匙原因、借用人聯(lián)系電話等內(nèi)容、然后簽名確認(rèn)。，客戶未入住時(shí)由發(fā)展商托管的鑰匙。 對(duì)重大問(wèn)題的投訴，物業(yè)服務(wù)中心處理不了需經(jīng)公司協(xié)調(diào)的問(wèn)題，直接反饋公司品質(zhì)管理部解決。% %?！稘M意度調(diào)查表》進(jìn)行分析后，形成意見(jiàn)調(diào)查報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括： 1）客戶意見(jiàn)調(diào)查結(jié)果概述（包括調(diào)查表發(fā)放份數(shù)、回收份數(shù)、回收率、總滿意率及分項(xiàng)滿意率）。編后說(shuō)明物業(yè)公司人力資源其他方面的制度根據(jù)公司實(shí)際情況，必要時(shí)可參照地產(chǎn)公司的《人力資源管理制度》執(zhí)行。a、本部門(mén)：文件資料交接、工作交接b、辦公用品用具、與工作有關(guān)的鑰匙，工作服裝、電腦、軟硬件及公司配備的交通、考勤核對(duì)c、企管中心：工資結(jié)算、檔案調(diào)轉(zhuǎn)d、財(cái)務(wù)部：工資結(jié)算審核、借款支票、借款現(xiàn)金 e、手續(xù)填寫(xiě)完畢后把此手續(xù)單送交企管中心存檔、保潔等基層員工由管理處負(fù)責(zé)填寫(xiě)《員工離職表》，并做好交接工作，經(jīng)主管經(jīng)理簽字后報(bào)財(cái)務(wù)結(jié)算。，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。保安、保潔等基層員工由管理處主任確認(rèn)后試崗。，應(yīng)到考勤員處銷(xiāo)假，以方便考勤統(tǒng)計(jì)。：?jiǎn)T工在處理其配偶、父母、子女直系親屬的喪事時(shí)，家在省內(nèi)的員工公司給予5天的喪期，在處理祖父母、外祖父母和配偶父母等親屬喪事時(shí)，公司給予3天的喪假；期間崗位工資照常計(jì)發(fā)。，請(qǐng)假超過(guò)2天（含2天）均需報(bào)總經(jīng)理審批。月底匯總并由部門(mén)負(fù)責(zé)人核查簽字，于次月3日前交主管負(fù)責(zé)人。為規(guī)范勞動(dòng)考勤管理，提高員工工作效率，特制定本制度。未經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，不得從網(wǎng)上隨意下載與工作無(wú)關(guān)的任何資料。八、交接班完畢后由接班人員在交接班本上簽字。垃圾及時(shí)清理。二、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)道路、樓梯、設(shè)備區(qū)域及值班室不許有垃圾。查看管理處的各種記錄；檢查現(xiàn)場(chǎng)操作人員服務(wù)規(guī)范；看地面及周?chē)男l(wèi)生狀況；看設(shè)備和實(shí)施的保養(yǎng)完好情況。二、日檢員工每日在完成每一項(xiàng)服務(wù)之后，按工作標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行自檢，發(fā)現(xiàn)失誤立即進(jìn)行整改，并做好當(dāng)日日志。四、文明上崗、禮貌待人，不準(zhǔn)和業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。十二、監(jiān)守工作崗位不要串崗。四、說(shuō)老實(shí)話，辦老實(shí)事，做老實(shí)人，誠(chéng)實(shí)謙虛，不驕傲，不自滿，不胡干，虛心做人，不居功自傲。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。清掃完畢，不得擅自離崗。負(fù)責(zé)車(chē)輛停放管理工作。1待人接物要熱情禮貌，嚴(yán)格遵守公司規(guī)定的文明禮貌用語(yǔ)。負(fù)責(zé)業(yè)主及辦公室特種報(bào)刊，信函，郵件的接收工作。執(zhí)勤中要始終保持高度的警惕性和認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，發(fā)現(xiàn)治安、消防等不安定因素要及時(shí)排除，并及時(shí)報(bào)告上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，遇到搶劫、盜竊、斗毆、火情、酗酒、交通事故等突發(fā)事件要按突發(fā)事件的處理程序迅速、及時(shí)、果斷、妥善處理。熟悉門(mén)崗，巡邏崗職責(zé)和任務(wù)，掌握轄區(qū)治安、消防維護(hù)工作的規(guī)律和特點(diǎn)，對(duì)不符合管理制度要求的及不安全因素要隨時(shí)進(jìn)行跟蹤，并及時(shí)予以糾正。遇緊急事故發(fā)生，及時(shí)與物管處主任聯(lián)系，并迅速調(diào)集人員前往事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理。做好業(yè)主/住戶資料的保管保密工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督、檢查工作。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。熟悉小區(qū)水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置。經(jīng)常走訪業(yè)主，與業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，并及時(shí)總結(jié)提高管理服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主排憂解難。1按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，配合工程部，對(duì)小區(qū)房屋、公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收接管。制定部門(mén)年度計(jì)劃和月度計(jì)劃。認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。說(shuō)服教育業(yè)主遵守小區(qū)各種規(guī)定。忠于職守，自覺(jué)貫徹國(guó)家的法規(guī)政策和公司的規(guī)章制度，按程序辦事。負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修審核、監(jiān)管工作。根據(jù)政府和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計(jì)劃，并組織實(shí)施。召集、主持公司會(huì)議，及時(shí)解決管理中暴露的問(wèn)題。做好與業(yè)主房屋的交接驗(yàn)收工作，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)。秩序維護(hù)部職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)的安全防范工作。發(fā)生緊急事件時(shí)及時(shí)處理并上報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，積極配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行搶救工作和處理善后。定期檢查各種設(shè)備，根據(jù)存在的問(wèn)題，提出維修解決辦法和制定維修方案，方案批準(zhǔn)后組織實(shí)施。收集員工、住戶意見(jiàn)和建議，不斷完善各項(xiàng)規(guī)章制度、操作程序；部門(mén)人員的崗位職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督實(shí)施。協(xié)調(diào)管理處與轄區(qū)派出所和社區(qū)等有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，便于開(kāi)展工作。負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的房屋交接入住、裝修手續(xù)，負(fù)責(zé)住戶裝修巡視抽查工作。綜合維修工崗位職責(zé)熟悉小區(qū)各類(lèi)房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施。妥善保管好各種維修器具，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借，器具的更新以舊換新，確保合理使用年限。熟悉各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成，熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，協(xié)助各種費(fèi)用的催繳工作。配合領(lǐng)導(dǎo)對(duì)小區(qū)樓宇的接管、驗(yàn)收、交接工作。不定時(shí)檢查各班班長(zhǎng)及隊(duì)員值勤情況及履行職責(zé)情況，做好《日檢記錄》，并督促檢查處理有關(guān)問(wèn)題。在管理處組織公共秩序員培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，擬訂本班隊(duì)員每周的再培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。上崗后要檢查本崗設(shè)施、設(shè)備、通訊工具是否齊全、完好，填好交接班記錄，明確上一班隊(duì)員交辦的事項(xiàng)和本班的任務(wù)。負(fù)責(zé)大件物品的檢查及放行工作，對(duì)離開(kāi)小區(qū)的大件物品，必須憑物管處簽發(fā)的《物品出門(mén)登記表》放行，否則不予放行。1負(fù)責(zé)進(jìn)出車(chē)輛出入卡的收發(fā)、登記，凡無(wú)出入證的車(chē)輛一律禁止出入。保持通訊設(shè)備暢通。負(fù)責(zé)花草樹(shù)木、殘枝敗葉等雜物的清除工作。保管維護(hù)好綠化設(shè)備和工具，做到定期保養(yǎng)、維護(hù)，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借綠化設(shè)備和工具。三、團(tuán)結(jié)一致，互相支持，顧全大局，自立、自重、自愛(ài)、自信。十一、出席會(huì)議須準(zhǔn)時(shí)，因故不能按時(shí)到會(huì)者，應(yīng)提前1小時(shí)向會(huì)議主持人請(qǐng)假。三、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，聽(tīng)從指揮，接受任務(wù)不準(zhǔn)討價(jià)還價(jià)、講條件、講客觀、遇難而退，不得聽(tīng)到批評(píng)找原因。罰款規(guī)定脫崗30元/次睡崗60元/次崗上喝酒100元/次被業(yè)主投訴10元/次院內(nèi)有紙屑5元/次扶手不擦5元/次曠工按天工資2倍計(jì)算自 檢 管 理 辦 法 及 程 序?yàn)榇_保為業(yè)主/住戶提供滿意的管理服務(wù)，特制定本辦法：一、自檢形式日檢、周檢、月檢。五、自檢的方法及內(nèi)容按日常管理服務(wù)的內(nèi)容逐一進(jìn)行，防止疏漏。生活垃圾日產(chǎn)日清。消防栓、滅火器要保持干凈。七、交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理值班場(chǎng)地衛(wèi)生。各微機(jī)需安裝軟件時(shí)，應(yīng)由微機(jī)使用人提出書(shū)面報(bào)告，經(jīng)企管中心批準(zhǔn)后，由專(zhuān)人進(jìn)行安裝。人 力 資 源 管 理 制 度一、考勤制度考勤是公司管理工作的基礎(chǔ)，是計(jì)發(fā)工資、勞保福利等待遇的主要依據(jù)。因公事外出不能打卡（或簽到）的，事先到負(fù)責(zé)人處登記，特殊情況于次日下班前補(bǔ)辦外出登記手續(xù)，否則視為曠工。配偶生育，給予男員工護(hù)理假5天，護(hù)理假期間工資照常計(jì)發(fā)。相關(guān)程序、調(diào)休及加班前應(yīng)到考勤員處領(lǐng)取相關(guān)表格認(rèn)真填寫(xiě)，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理或主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，送交考勤員備案。錄用，由企管中心通知新員工入職時(shí)間。轉(zhuǎn)正，并填寫(xiě)由人事負(fù)責(zé)人提供的轉(zhuǎn)正考核表，報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。，應(yīng)填寫(xiě)《員工離職表》，按相關(guān)程序簽字，并做好交接工作。，正常上班，否則按曠工記錄考勤?！稘M意度調(diào)查表》，并負(fù)責(zé)收回，然后將《滿意度調(diào)查表》進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。，應(yīng)上例會(huì)討論，找出解決方案，做到件件有落實(shí)，事事有回音。，作出補(bǔ)救措施，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理助理確認(rèn)，經(jīng)與投訴人溝通后，根據(jù)投訴的程度等級(jí)（輕微、一般、嚴(yán)重）由客戶服務(wù)部主管或項(xiàng)目經(jīng)理助理敦促相關(guān)班組盡快付諸實(shí)施責(zé)，客戶服務(wù)部填寫(xiě)處理報(bào)告，由客戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系，報(bào)告處理結(jié)果，直到客戶滿意為止。，由客戶服務(wù)部管理員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后，將鑰匙交給借用人?！犊蛻敉泄荑€匙登記表》 《鑰匙借用登記表》客戶檔案管理制度根據(jù)公司、物業(yè)服務(wù)中心檔案管理要求，為加強(qiáng)部門(mén)檔案管理，嚴(yán)守客戶資料，有效地利用檔案資源，特制訂本制度。；，查閱人員應(yīng)出具相關(guān)證明。 程序要點(diǎn) 交接班操作 交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備： ； 做好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 值班操作要點(diǎn)，按交接班程序進(jìn)行交接班。、物品放置是否整齊，鑰匙是否齊全。、保養(yǎng)并做好記錄。，工程管理部經(jīng)理抽查簽認(rèn)，內(nèi)容包括：設(shè)備設(shè)施完好情況。 在用電梯實(shí)行定期檢驗(yàn)制度，檢驗(yàn)有效期為一年，未經(jīng)檢驗(yàn)或超過(guò)檢驗(yàn)周期或經(jīng)檢驗(yàn)不合格的電梯不得繼續(xù)使用。、運(yùn)行工作狀況的抽查。限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作是否正常。、滑塊清潔。 檢查制動(dòng)器鐵芯拆洗調(diào)整。5)每周查看水箱水位，注意檢查浮球開(kāi)關(guān)，以防水箱沒(méi)水或水外溢。、電表進(jìn)行核查。適用范圍適用于工程管理部的工具管理。 所有工具堅(jiān)持交舊領(lǐng)新的原則，在領(lǐng)用新工具時(shí)必須交回舊的工具，交回的工具統(tǒng)一由客戶服務(wù)部處理，不準(zhǔn)外流。誰(shuí)領(lǐng)用誰(shuí)負(fù)責(zé)和損壞賠償制度。2．各工種需制定本專(zhuān)業(yè)維修操作規(guī)程和安全檢查制度。9．重點(diǎn)設(shè)備要有保養(yǎng)檢修制度，并按期執(zhí)行。8．工程管理部對(duì)員工的節(jié)約態(tài)度及其效果要定期給予獎(jiǎng)懲。、吃零食、看書(shū)、看報(bào)、收聽(tīng)錄音機(jī)、睡覺(jué)、打電話聊天或做其他與工作無(wú)關(guān)的事情。當(dāng)班時(shí)如發(fā)現(xiàn)監(jiān)控中心設(shè)備有異常情況，立即通知保安管理部領(lǐng)導(dǎo)或工程管理部安排檢修。：端正穩(wěn)重、盡職盡責(zé)為客戶提供方便、快捷的服務(wù)；處理問(wèn)題要有耐心，不急躁，當(dāng)小區(qū)客戶、員工、顧客生命財(cái)產(chǎn)、安全受到威脅或可能受到損失時(shí)，要機(jī)智、靈活、妥善地采取應(yīng)急措施，全力保護(hù)客戶、員工、顧客的生命、財(cái)產(chǎn)安全，力爭(zhēng)將各種投訴事件降低為零。 安防請(qǐng)示報(bào)告制度，應(yīng)隨時(shí)向保安管理主管或項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告。3．5．5用裝備器材者要愛(ài)護(hù)裝備，如不是因公損壞，須照價(jià)賠償，并給予嚴(yán)格處理。 培訓(xùn)中違反紀(jì)律，將按公司規(guī)定處罰。 根據(jù)崗位上出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行糾正和專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)。，對(duì)小區(qū)整個(gè)消防安全進(jìn)行月檢，填寫(xiě)《消防巡邏記錄表》。 保安管理部將定期對(duì)工作人員及客戶進(jìn)行防火教育及防火學(xué)習(xí)。，不收取客戶的錢(qián)物。待到天晴后噴殺效果比較好。、污水井等結(jié)合井中，或其他非作業(yè)區(qū)域。，并上報(bào)人力資源部審批。 地面清潔保養(yǎng)培訓(xùn)：a）地面日常保養(yǎng)的注意事項(xiàng)； b）地面清潔的頻率。，正常情況下切勿使用緊急按鈕，以免干擾電梯門(mén)及設(shè)備，使用電梯搬運(yùn)物品時(shí)，應(yīng)使用載貨電梯，切勿利用棍棒等物品插入電梯門(mén)等候，以免損壞電梯，造成危險(xiǎn)。住宅區(qū)內(nèi)謝絕下列行為： 、占用綠化地、景觀、小品。、法規(guī)及市政府禁止的行為。，請(qǐng)留意有無(wú)陌生人士跟隨，提防其偷隨而入。、淫穢或不雅內(nèi)容的招牌。，請(qǐng)勿讓寵物在公眾場(chǎng)所或樓宇的公共地方便溺，如便溺，請(qǐng)即時(shí)妥善清理。2．0消防安全管理要求2．1消防管理以預(yù)防為主，物業(yè)服務(wù)中心必須將消防管理責(zé)任落實(shí)到人，保障消防安全。2．7倉(cāng)庫(kù)內(nèi)貨物、物資分類(lèi)及存放應(yīng)當(dāng)符合安全規(guī)定，配備消防器材，庫(kù)房?jī)?nèi)燈泡規(guī)定60瓦以下，燈距、堆距、堆放高度、通風(fēng)、室溫要符合防火安全要求。3．3．2物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)組織處理小區(qū)內(nèi)的火險(xiǎn)隱患及整改，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。4．2．6消防閥門(mén)、管道完好。4．4．4排煙系統(tǒng)無(wú)損壞，改動(dòng)。適用于滅火救災(zāi)之有關(guān)職能部門(mén)和人員。，執(zhí)行通報(bào)程序、消防設(shè)備使用程序，向各有關(guān)部門(mén)和人員通報(bào)并向公安消防部門(mén)報(bào)警。，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。噴灑時(shí)操作人員要注意做好預(yù)防措施，穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲，配戴口罩，完工后換衣褲，并用肥皂洗手。并組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行消防演練。、摩托車(chē)、單車(chē)的管理，維護(hù)本區(qū)交通保安，保障區(qū)內(nèi)車(chē)輛安全和公共保安。、?舉報(bào)破壞本小區(qū)治安保安或造成治安隱患的人和事，并協(xié)助保安管理人員處理。，只允許鑿毛。如需改動(dòng)天然氣管道，須向天燃?xì)夤旧暾?qǐng)，由天燃?xì)夤緦?zhuān)業(yè)人員實(shí)施改造。，違者物業(yè)公司有權(quán)要求其無(wú)條件拆除，損失自負(fù)。，違者將進(jìn)行處理，并由肇事者承擔(dān)由此導(dǎo)致的全部責(zé)任。、裝修負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司三方同意，并辦理暫住登記后