【正文】 第一篇：安置房物業(yè)管理探討淺析城市長效管理與安置小區(qū)物業(yè)管理的銜接從90年代開始，隨著住房制度改革的深化、住宅建設的迅猛發(fā)展以及城市化速度的加快，專業(yè)化物業(yè)管理應運而生并迅速發(fā)展，物業(yè)管理范疇已從單一的住宅小區(qū)擴展到商務大廈、機關企事業(yè)單位、公共場所、學校醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)、安置小區(qū)；服務內(nèi)容從最初的清掃保潔、綠化養(yǎng)護、門衛(wèi)值崗擴展到房屋和配套設施設備的維修管理、車輛車庫管理、園藝綠化、家政服務、居家養(yǎng)老、環(huán)境秩序、社區(qū)活動、特約服務和會展服務等，這一發(fā)展歷程表明：物業(yè)管理自“出生”起，始終擔負著城市基層管理的主要職責，是城市管理的重要組成部分。一、物業(yè)管理在城市長效管理中的地位物業(yè)管理是城市管理的基礎物業(yè)管理的范圍是一個個相對獨立的小區(qū)、大廈，城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規(guī)模較大的區(qū)域，規(guī)范地管理起來，提升了城市品位。物業(yè)管理是城市管理的延伸物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位，通過物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業(yè)實行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔或協(xié)助政府完成，許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護綠、保護環(huán)境、文化娛樂、愛心捐助等活動，填補了政府對公共環(huán)境和公共設施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了城市管理功能。物業(yè)管理是城市管理的縮影物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個舒適的居家環(huán)境；高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個便捷的工作空間；商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理，都密切關系到人們的日常工作和生活?？梢哉f，物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。二、物業(yè)管理在城市長效管理中的作用物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟基礎上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務，強化了城市管理的其他功能；而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。物業(yè)管理有利于長效管理城市從“重建設、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段，亟待建立長效管理機制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場，將利用其專業(yè)能力，實行長效管理；對于業(yè)主房產(chǎn)最重要的私有財產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化，這種市場化運作機制是實現(xiàn)城市長效管理的基本保證。物業(yè)管理拉動了消費需求今后一段時期，住房仍將是居民消費的熱點。一方面，良好的物業(yè)管理具有品牌效應，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時的一個很有份量的砝碼，從而成為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證；另一方面，物業(yè)管理對擴大消費，拉動經(jīng)濟增長也有重要作用，物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟總值將越來越多。物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建設物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關注建筑實體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。他們一方面 以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用；另一方面，他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區(qū)建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導作用。三、安置小區(qū)的物業(yè)管理安置小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎配套、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容，也是廣大拆遷安置群眾十分關注的一個熱點問題，目前安置小區(qū)的物業(yè)管理存在的問題主要表現(xiàn)在：一是在建設層面：主要是建設手續(xù)不規(guī)范、標準不高、設備設施配套不到位、質(zhì)量遺留問題整改不及時等；二是在服務層面：主要是服務標準較低，規(guī)范化、市場化程度不夠。三是在管理層面：交付使用后小區(qū)長效管理措施落實不到位，綠地種菜、違章搭建、公共場所私占、破墻開店、亂停亂放、毀損設施、環(huán)境臟亂差現(xiàn)象比較嚴重。四是投訴多：安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，既是人民群眾投訴的熱點，也是各級政府和人大代表、政協(xié)委員關注的焦點。五是協(xié)作配合差：物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，涉及不同利益訴求，矛盾錯綜復雜，僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨斗，沒有強有力的行政干預、社區(qū)組織的積極配合和廣大業(yè)主的大力支持是很難搞好安置小區(qū)的物業(yè)管理。因此政府在指導和實施安置小區(qū)的物業(yè)管理時：建立健全管理體制一是按照“政府扶持、屬地管理、專業(yè)服務”的原則，建立物業(yè)管理工作機構(gòu)，設立安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室，根據(jù)需要組建物業(yè)管理公司。安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室負責本轄區(qū)內(nèi)安置小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理的組織實施、經(jīng)費保障、糾紛協(xié)調(diào)、督查考核，全面履行安置小區(qū)物業(yè)管理工作的主體職責。二是建立健全社區(qū)組織。針對目前農(nóng)民拆遷安置后存在村、社區(qū)多種行政體制并存的過渡狀態(tài)，對達到一定聚居人口，應依法建立社區(qū)居委會，同時，對安置房小區(qū)的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費、領導體制與工作機制等進行明確規(guī)范。三是要提升社區(qū)服務水平。社區(qū)管理組織要逐步把物業(yè)管理事務從社區(qū)管理中脫出來，交給物業(yè)管理企業(yè)去管理，從而更加注重社區(qū)的管理和服務，完善社區(qū)服務的各項服務平臺，為社區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和服務，增加居民對社區(qū)的認同感、歸屬感和同住同建的意識。同時要加強與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，幫助居民或物管企業(yè)協(xié)調(diào)處理在物業(yè)管理中的矛盾，保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進。把握安置小區(qū)的工作重點在安置小區(qū)實施物業(yè)管理過程中，要重點把握好以下幾個關鍵點。一是要根據(jù)安置小區(qū)的實際情況，合理確定物業(yè)管理模式，制定相應的服務等級和收費標準。條件較好的安置房小區(qū)，要推行政府指導下的市場化管理，通過招投標的方式，選聘優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)，按小區(qū)核定的服務等級實施專業(yè)化管理；不具備條件的安置房小區(qū)，由鎮(zhèn)（街道）組建的物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)進行管理，確保基本的保安、保潔、保綠和維修工作到位。二是要規(guī)范物業(yè)管理項目的交接。在小區(qū)竣工前后要與選聘或組建的物管企業(yè)做好交接工作，完備手續(xù)、完善相應的管理制度，只有如此才能更好地保證物管企業(yè)實施高效的小區(qū)物業(yè)管理，同時也能盡量避免今后可能出現(xiàn)的一系列不必要的矛盾。三要確保物業(yè)管理經(jīng)費落實，安置房小區(qū)管理服務經(jīng)費保障機制，通過財政補貼、配套設施收益、業(yè)主繳納物業(yè)費等途徑多渠道籌集管理服務資金，設立專戶并實行收支兩條線管理。四、拓展安置小區(qū)物業(yè)管理新思路政府物業(yè)，利弊不一政府物業(yè)即鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府所開辦的物業(yè)公司，享受政府財政撥款，管理與服務水平一般，大多數(shù)沒有資質(zhì)或者只有三級資質(zhì)，主要服務于本區(qū)域范圍內(nèi)的安置小區(qū)和老小區(qū)物業(yè)管理，目前大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）都是這么做的。其利在自家物業(yè)自家管，肥水不外流，隨時能調(diào)動、應急。其弊在政企不分，政府事事包辦，財政包袱加重，且安置戶不理解物業(yè)管理所引發(fā)的矛盾、社會輿論、企業(yè)用人等風險四起，政府可謂吃力不討好，你物業(yè)投入再大、管得再好，麻煩事情還是不少。作為政府分管城市管理和物業(yè)管理工作的領導，我認為發(fā)展政府物業(yè)不確定因素較多，難以體現(xiàn)領導崗位個人業(yè)績。除非政府物業(yè)所聘請的職業(yè)經(jīng)理人很專業(yè)且敬業(yè)，不僅能管好自己的安置小區(qū)物業(yè)，同時還有能力承接其他物業(yè)；不僅能減少政府財政補貼，還能為企業(yè)創(chuàng)造效益；不僅使安置小區(qū)業(yè)主滿意、政府滿意，同時還能襯托主管領導的政績。讓企業(yè)擔當，政府既當裁判又坐莊安置小區(qū)的物業(yè)管理，