【正文】 物業(yè)管理方案 物業(yè)管理手冊(cè) 一、物業(yè)簡(jiǎn)介 （略） 二、服務(wù)宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。 三、追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 電子文檔： GLFA003 物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 人性化的管理方針?shù)伡転闃I(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“ 一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。 一、一種模式 針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。 管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。 二、二項(xiàng)承諾 一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。 “省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。 三、三個(gè)重點(diǎn) 、誠(chéng)信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住 (工作 )環(huán)境 。 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住 (工作 )環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。 、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊 密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。 四、四項(xiàng)措施 ，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 ，使員工翻開(kāi)手冊(cè) 即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 ，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。 。采用“培訓(xùn) — 上崗 — 再培訓(xùn) — 再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。 電子文檔： GLFA004 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置， 以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。 (1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備人才。 (2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。 (3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 (4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴 ，并提供協(xié)助。 (5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。 (7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 (8)組織、開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)。 (1)負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。 (2)負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。 (3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 (7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。 (8)負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和 遷出協(xié)調(diào)工作。 (9)建立業(yè)戶檔案管理工作。 (10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動(dòng)提供必要的幫助。 (11)開(kāi)展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。 (12)配合綜合管理部開(kāi)展員工培訓(xùn)工作。 (13)總經(jīng)理指派的其他工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 (2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 (3)成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。 (4)建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。 (5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi) 布置。 (7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 (8)負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的安全秩序管理工作。 (9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。 (10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (11)總經(jīng)理指派的其他工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 (2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 (3)制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電 室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。 (7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。 (8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 (10)總經(jīng)理指派的其他工作。 (1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。 (2)建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。 (3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管 理費(fèi)用。 (4)征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。 (5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。 (6)按員工工資表發(fā)放員工工資。 (7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購(gòu)、入庫(kù)工作。 (8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。 (9)總經(jīng)理指派的其他工作。 二、物業(yè)管理崗位編制 暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。 (1)由 1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。 (2)綜合管理部經(jīng)理 名，要求 具有多年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力 強(qiáng)。 (3)文員兼?zhèn)}庫(kù)管理員 名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫(kù)保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。 (4)資料管理員 名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 (5)業(yè)戶接待員 名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。 (1)由 1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。 (2)清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi) 外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適量放低些。 (3)員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。 (4)業(yè)戶服務(wù)員 名，開(kāi)展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。 (5)會(huì)所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。 (1)由 1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成， 24小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。 (2)安全管理經(jīng)理 名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。 (3)文員兼資料員 名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。 (4)主管 名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。 (5)監(jiān)控值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。 (6)大堂值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。 (7)外圍值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。 (8)商場(chǎng)值班由 名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。 (9)停車場(chǎng)值班由 名員工 組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)出入口的值班工作。 (10)巡邏值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。 (1)由 1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。 (2)工程管理部經(jīng)理 名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。 (3)文員兼資料管理員 名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉(cāng)庫(kù)管理員的