【正文】 20xx 年重慶樓市房地產(chǎn)地產(chǎn)研究報告 20xx 年重慶樓市房地產(chǎn)地產(chǎn)研究報告 目錄 1. 市場關(guān)注 ?????????????????????????????????2 熱點聚焦 ??????????????????????????????????????2 市政動態(tài) ??????????????????????????????????????4 宏觀政策 ??????????????????????????????????????6 地產(chǎn)資訊 ????????????????????? ?????????????????7 解 析 ? ? ?? ?? ? ?? ?? ? ?? ?? ? ?? ? ?? ?? ? ?? ?? ? ?? 8 市場綜述 ??????????????????????????????????????9 批準預(yù)售 ??????????????????????????????????????10 成交量分析 ????????????????????????????????????..10 成 交 價 格 分析 ?? ?? ??? ?? ?? ??? ?? ?? ??? ?? ?? ??? ?? ?? ??? ?11 08 年新增項目及區(qū)域分析 ??????????????????????????????.12 ?????????????????????????????????24 市場綜述 ?????????????????????????????????????24 供應(yīng)分析 ?????????????????????????????????????25 20xx年 度 重慶 樓市 動態(tài)報告 第一章 市場關(guān)注 1. 熱點聚焦 ■ 樓市 博弈，破局乏力 “ 現(xiàn)金流 ” 成為 4 月 樓市 關(guān)注的焦點，尤其是各大地產(chǎn)股年報全面公開后，近半公司資產(chǎn)負債率超過 60%，再加上政府雙嚴的政策基調(diào)，央行再次提高存款準備金率 個百分點，資金緊缺已經(jīng)成為開發(fā)商心中最大的痛。資金鏈的緊繃使得很多實力孱弱的 房地產(chǎn) 企業(yè)均面臨 “ 優(yōu)勝劣汰 ” 的生死考驗。拓展籌資渠道、變賣不良資產(chǎn)成為資金緊缺開發(fā)商的無奈選擇，以最快的方式獲得現(xiàn)金流已經(jīng)成為營銷策略的關(guān)鍵。 就 重慶 樓市 而言 4 月份的 樓市 是一個動蕩的 樓市 ，各方集中發(fā)力，市場硝煙彌漫。兩個奧園之爭依然持續(xù)，龍湖與金科亦爭論不休， 樓市 全面出擊，各開發(fā)商紛紛使出渾身解數(shù)促銷樓盤，大幅折扣已經(jīng)成為主流營銷策略，有的樓盤甚至打出了 “ 保價購房、跌價補償 ” 的價格策略，力求打破目前的市場僵局，實現(xiàn)資金回流。 同品觀點： 樓市 各方的博弈目前仍處于僵持階段，開發(fā)商破局依然乏力。大家均寄望于 5 月份的春交會，希望借房交會進行促銷。預(yù)計 5 月份的 樓市 依然硝煙彌漫，促銷依然是主旋律。 ■ 地震震動全國，春交會短期拉動 樓市 回暖 20xx 年 5月 12 日，四川汶川發(fā)生 級特大地震，對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生毀滅性的破壞，由于 全國大部分地區(qū)有明顯震感，全國人民感同身受，一時間，舉國同哀。 20xx 年 5月 16 日，備受矚目的春交會如期在陳家坪展覽中心舉行。受場地、交通條件的限制，又逢特大地震災(zāi)害的影響，參展單位和購房者均有所減少，從一定程度上影響了房交會的成交。但本屆房交會是稅費優(yōu) 惠幅度是有史以來最大的一年，于是，很多購房者可能在 4 月就定了要買的房子，都等到5 月春交會期間來簽訂合同以享受優(yōu)惠。為期 4 天的房交會共成交房屋 8690 件，成交建筑面積 萬平方米，成交金額 億元。 同品觀點：價格的指揮棒永遠具有點石成金的效果，房交會在短期推動了市場成交，但相對于整個市場的供應(yīng)來講，起色并不明顯。突如其來的地震，進一步加重了 重慶 樓市 的觀望心理，對于購房者來說，除價格之外，房屋的安全性、抗震性也成為購房重點考慮的因素，許多人更是選擇取消或延遲購房。而未來放量的猛增背后是市場需求的相對減少，產(chǎn)品供應(yīng)的大 量弱化，未來 樓市 不容樂觀。 ■ 重慶 北部新區(qū)有望成中國第三新區(qū) 繼上海浦東、天津濱海之后，我市北部新區(qū)近期有望成為中國第三新區(qū)。 為落實胡錦濤總書記為 重慶 作出的定位，讓 重慶 盡快成長為西部地區(qū)重要的增長極，作為 重慶 改革開放前沿的北部新區(qū)正面臨空前的機遇。近期可能出臺的中央支持 重慶 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗區(qū)建設(shè)的系列優(yōu)惠政策中有一項重要內(nèi)容，就是要把北部新區(qū)提檔升級，比照上海浦東、天津濱海兩大新區(qū)，將其打造成中國第三新區(qū)，帶動 重慶 ，乃至西部經(jīng)濟社會發(fā)展，縮短東西差距。 據(jù)介紹，北部新區(qū)一旦成為中國第三新區(qū)，將成為全國內(nèi)陸開放示范區(qū)，只要是浦東、濱海兩大新區(qū)擁有的優(yōu)惠政策，北部新區(qū)同樣擁有。另外，有關(guān)方面對北部新區(qū)進行調(diào)研后還提出擴容方案，有意將其轄區(qū)面積從目前的 100 多平方公里擴大到 900 平方公里。 為抓住這一空前機遇，北部新區(qū)已在著手一些前期工作，如轉(zhuǎn)變政府職能，強化服務(wù)功能；轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，在做大制造業(yè)的同時，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；打造總部經(jīng) 濟，吸引跨國公司、大型民企在此設(shè)立中國西部的研發(fā)中心、區(qū)域總部。目前，新加坡已有意在此投資 70 億美元建設(shè)新加坡工業(yè)園。 據(jù)悉，北部新區(qū)之所以被委以重任，主要得益于其在 重慶 獨特的區(qū)域優(yōu)勢，是中國內(nèi)陸最大的水、陸、空綜合運輸紐樞，可以充當(dāng) 重慶 經(jīng)濟社會發(fā)展的發(fā)動機。一旦 重慶 崛起，這個承東啟西的城市 就可帶動周邊省區(qū)，乃至整個西部發(fā)展。在這方面，上海浦東帶動長三角，天津濱海帶動環(huán)渤海，以及先期發(fā)展的廣東深圳帶動珠三角，都有先例在前。 同品觀點：政策打造新的刺激點， 樓市 盤整期或?qū)⑻崆敖Y(jié)束 當(dāng)實驗區(qū)成為歷史整 1 年， 重慶 樓市 還未真正緩過神兒來， 重慶 市北部新區(qū)又將成為繼上海浦東、天津濱海之后，中國第三新區(qū)。漲價成為當(dāng)下最流行的詞語，一條利好政策對 樓市 發(fā)展的促進刺激作用家喻戶曉，第三新區(qū)的確立將成為 重慶 樓市 新的刺激點，為沉悶的市場再掀起一股熱浪。消息一出，北部新區(qū)就已經(jīng)有樓盤立即順勢宣傳近期漲價，每平方米漲 50100 元，硝煙已隱約可見，等區(qū)域升位成功，相關(guān)政策具體出臺，回歸理性的消費者是否能繼續(xù)理性認識，決定 樓市 盤整期或?qū)⑻崆敖Y(jié)束。 ■ 重慶 市財政局 :60 億買商品房安置危舊房拆遷戶 將集中購買一批普通商品房、二手房、尾房及存量房用作安置房 10 月 8 日， 重慶 市財政局透露，其已完成主城區(qū)危舊房拆遷改造市級融資準備工作，這意味著，正常情況下該平臺能拿到 60 億元的危舊房改造資金，近期投入 樓市 。不少 開發(fā)商認為這能緩解資金鏈緊張的燃眉之急。當(dāng)然，最能得到實惠的還是危舊房居住區(qū)的市民，他們的居住條件即將得到改善。 對盤活開發(fā)商現(xiàn)金流有利 重慶 市財政局透露，為解決 重慶 市主城區(qū)危舊房融資難問題，財政局擬通過市級融資平臺，聯(lián)手 重慶 國際信托籌集資金 60 億元，目前各項準備工作已完成。 重慶 市政府新聞發(fā)言人文天平表示， 重 慶 利用市級融資平臺融資后，將集中購買一批普通商品房、二手房、銷售尾房及存量房，一次性解決三年危舊房改造對安置房源的需求。對整個 樓市 來說， 60 億元僅占上半年投資額的十分之一不到，但在目前的觀望情緒較濃的情況下，一些中小開發(fā)商會選擇把樓盤整體打包賣給政府。雖然利潤低一些 ，但政府付的是現(xiàn)款，開發(fā)商就不用去找典當(dāng)行或者擔(dān)保公司以高額的代價融資就能盤活現(xiàn)金流，在目前情況下對開發(fā)商是利好消息。 同品觀點：這樣的方式對品牌開發(fā)商并不會帶來較大的沖擊。首先危舊房改造中，需要拆遷的安置戶其購房能力大部分不強，大多會選擇普通、便宜的商品住房。這部分購房者鮮有人能購買一線開發(fā)商的房子，因此此舉對一線開發(fā)商并無影響。 2. 市政動態(tài) ■ 地鐵 6 號線和軌軌 3 號線延伸段提前到 08 年破土 全市規(guī)劃建設(shè)管理環(huán)保工作會 1 月 14 日召開，地鐵 6 號線和軌軌 3號線延伸段（二期工程），將提前到 08 年開工建設(shè)。 輕軌 3 號線 07 年正式動工，其延伸段（二期工程）為龍頭寺火車站到江北機場一線，途經(jīng)江北機場 —航站大樓 — 桐子溝 — 工業(yè)園區(qū)。按計劃，延伸段原本力爭 08 年開工，現(xiàn)在則確定將開工建設(shè)。 未來 5 年我市將投資 455 億元，完成軌道 6 號線一期工程建設(shè)。我市軌道交通通車里程將達到 116 公里。 同品觀點：地鐵 6 號線是連接南岸區(qū)與北碚區(qū)的重要軌道交通干線，途經(jīng)江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)等地，原計劃于 20xx 年開工建設(shè)。隨著該線路及 3 號線延長段的提前開工，預(yù)示著 重慶 “ 九線一環(huán) ” 軌道布局的快速推進，將大大促進其途經(jīng)區(qū)域的發(fā)展，密切各區(qū)域間的聯(lián)系。 ■ 重慶 將建中國內(nèi)陸首個保稅港區(qū) 7 月 17 日，出席加工貿(mào)易暨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進 重慶 活動的海關(guān)總署副署長孫松璞表示，將全力支持 重慶 建立內(nèi)陸地區(qū)第一個保稅港區(qū)，在兩個方面全力支持 重慶 承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展加工貿(mào)易。 海關(guān)總署將全力支持 重慶 試驗區(qū)以及海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)建設(shè)，建立公路、水路、航空三位一體的，具有內(nèi)陸特色的 重慶 保稅港區(qū)。同 時，支持 重慶 西永微電子工業(yè)園建立保稅倉庫和出口監(jiān)管倉庫。 海關(guān)總署正在制定幫助加工貿(mào)易企業(yè)搬遷工作細則，方便加工貿(mào)易企業(yè)向中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時進行搬遷過程中，遇到的各種海關(guān)監(jiān)管問題，促進加工貿(mào)易企業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。 同品觀點：保稅港區(qū)的建立進一步的提高了 重慶 的經(jīng)濟，試驗區(qū)和第三區(qū)的成立，都標志著 重慶 未來的發(fā)展，也間接的影響著 重慶 樓市 的走向。 ■ 主城 780 萬平米舊房將改造 未來綠地率達 50% 主城大量建設(shè)新型住宅的同時 ,危舊房也將全面改造。市建委等日前宣布 ,主城還有 786 萬平方米危舊房 ,將在 3 年內(nèi)拆遷、 5 年完成改造 ,以改善居民的居住條件。尤其值得關(guān)注的是 ,危舊房改造后 ,原址 “ 綠地率 ” 指標將達到 50%！ 據(jù)介紹 ,主城區(qū)危舊房改造范圍包括渝中區(qū)、江北區(qū)、南