北路項(xiàng)目思路溝提案中聯(lián)宏業(yè)公寓式酒店寫字樓營銷策劃(已修改)
2025-03-16 11:10 本頁面
【正文】 七一路項(xiàng)目思路溝提案 地塊位置 地塊位于北市區(qū) ? 南臨七一中路 ? 東臨恒祥北大街 ?南北延伸復(fù)興路、天鵝路、五四路 ? 東西延伸瑞祥大街、陽光大街蓮池大街 北部新城門戶地段。對 外交通便利，商住價(jià)值潛力大。 項(xiàng)目位置及地塊條件 七一中 路 天 鵝 中 路 恒祥北大街 陽 光 北 大 街 瑞祥大街 項(xiàng)目位于七一路北側(cè)： ? 現(xiàn)狀：以居住區(qū)為主 ? 未來：以居住區(qū)和學(xué)區(qū)為主 地塊周邊人口構(gòu)成 特點(diǎn) 政府部門 居住區(qū) /學(xué)區(qū) ? 周邊政府部門居住區(qū)較多 ? 距離傳統(tǒng)商圈較遠(yuǎn)，周邊商業(yè)以沿街商鋪為主，屬于社區(qū)型商業(yè) N 居住區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 學(xué)區(qū) 居住區(qū) 周邊物業(yè)類型 ? 區(qū)位優(yōu)勢明顯，北部新城的打造，將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)、商務(wù)氛圍的成熟。 ? 周邊全部為成熟的居住區(qū)，人流車流較大。 ? 市政大配套齊全 ? 處于十字路口的把腳處，具有便利的交通優(yōu)勢和視野。 優(yōu)勢 機(jī)會(huì) ? 北部仍是未來幾年發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)塊價(jià)值不斷提升。 ? 過高的房價(jià)及限購政策，住宅投資受限較多，商業(yè)地產(chǎn)增值保值表現(xiàn)強(qiáng)勁，不受政策影響，投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。 ? 高檔商業(yè)項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)稀缺 劣勢 威脅 ? 周邊居住氛圍濃厚，但商務(wù)商住形象欠缺，且消費(fèi)者對辦公商務(wù)印象偏重于高新區(qū)。 ? 項(xiàng)目規(guī)模小，容積率高 ? 高新區(qū)內(nèi)的中小戶型公寓將是本項(xiàng)目的競爭對手，會(huì)分流本項(xiàng)目的目標(biāo)或潛在客戶群 策略四（規(guī)避策略） 避免暴露項(xiàng)目的劣勢，同時(shí)避免威脅與劣勢并存的局面。 不可回避的弱點(diǎn)只有以提升自身品質(zhì)來彌補(bǔ)，以減少起負(fù)面影響。 策略一（提升策略） 主打中心區(qū)與北部新城的優(yōu)勢，借北部新城發(fā)展之勢 主打投資概念，成熟區(qū)域罕有的高尚酒店公寓物業(yè) 對酒店公寓生活前景演繹，描繪時(shí)尚生活藍(lán)圖 完美配套延展，成熟區(qū)行政、文化、商業(yè)、商務(wù)配套齊全 策略二（弱化策略） 利用成熟區(qū)物業(yè)的升值性，使投資客忽略項(xiàng)目規(guī)模小、容積率高的不良影響 通過酒店公寓品質(zhì)的演繹使客戶弱化園林環(huán)境的欠缺 策略三（借助策略） 發(fā)揮優(yōu)勢，弱化劣勢，抓住項(xiàng)目所處片區(qū)的機(jī)遇，讓項(xiàng)目獨(dú)占細(xì)分市場并取得無競爭優(yōu)勢。 SWOT分析 市中心稀缺地段 /商務(wù)氛圍尚不成熟 /投資型商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目 屬性界定 北部新城門戶 密集型居住新區(qū) 商務(wù)辦公氛圍培育區(qū) 市中心板塊 /泛 CBD地段 寫字樓市場研究及結(jié)論 商業(yè)項(xiàng)目研究 寫字樓城市模塊化 關(guān)心區(qū)域、發(fā)展空間 關(guān)心產(chǎn)品類別、配套環(huán)境 關(guān)心面積、價(jià)格 計(jì)劃型生產(chǎn)辦公 核心競爭力完成期城市 核心競爭力塑造期城市 自由經(jīng)濟(jì)發(fā)展期 傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代 復(fù)合型 全面發(fā)展型城市 創(chuàng)業(yè)型公司 成長期企業(yè) 企業(yè)核心競爭力塑造期 企業(yè)擴(kuò)張期 集團(tuán)化 13年 38年 1520年 815年 20年以上 起步創(chuàng)業(yè)階段，對寫字樓產(chǎn)品認(rèn)識(shí)不足，只需要一個(gè)辦公場所。 關(guān)心寫字樓的租金，價(jià)格。滿足基本辦公空間是其目的， 有一定的周邊辦公配套大環(huán)境。 成長期階段，處于公司資本的原始積累階段，追求業(yè)務(wù)的多元化和利潤實(shí)現(xiàn)， 方便快捷的辦公環(huán)境，提高企業(yè)辦公效率 。 選擇的辦公空間為高檔寫字樓的小空間辦公或次辦公區(qū)的大空間辦公。 企業(yè)核心競爭力塑造期， 以提升競爭力，追求企業(yè)業(yè)務(wù)的精確性， 選擇的辦公環(huán)境一方面能體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力，一方面能刺激員工高效精確的業(yè)務(wù)開展。 公司在核心業(yè)務(wù)上獲得成功 ，要求高檔辦公空間和辦公環(huán)境，其目的為顯示企業(yè)實(shí)力。 以集團(tuán)業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展為核心，自身創(chuàng)造其標(biāo)準(zhǔn)的辦公配套環(huán)境 寫字樓客群分析 如下圖： 火車站附近商圈 燕趙附近商圈 高開區(qū)商圈 朝陽路轉(zhuǎn)盤以北 2 4 6 寫字樓市場調(diào)研 —— 分布區(qū)域現(xiàn)狀 誠明大廈 朝陽龍座 項(xiàng)目 戶型面積 主力戶型 裝修程度 凱悅國際 45240 毛坯 朝陽財(cái)智中心 45248 5060， 8090， 130 精裝 恒通財(cái)富中心 40200 精裝 世紀(jì)大廈 50200 6090 普裝 誠明大廈 40200 100 普裝 嘉昌財(cái)富廣場 4090 40， 60 毛坯 國貿(mào)大樓 40160 50,80 普裝 百世開利大樓 40200 80120 普裝 產(chǎn)品設(shè)計(jì)形態(tài) 保定寫字樓的戶型面積均在 40250平之間，主力戶型為 5090平的偏小戶型。精裝概念存在于恒通
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