【正文】 “膠州灣 ?財(cái)富中心” 廣告推廣策劃提案 我們總是懷著敬畏的心情來審視膠州， 8世紀(jì)，當(dāng)歐洲尚處于蒙昧的中世紀(jì)時(shí)期，盛世中國早已開始了征服世界的航程。沿著膠州灣廣袤的海域，一批批商界的精英、勇敢的冒險(xiǎn)者開啟了唐宋時(shí)期最偉大的航程。 對(duì)待這塊具有濃厚歷史地脈、商脈文化的土地，我們必須堅(jiān)持必要的崇敬，如果不能設(shè)身處地的感受來自于上古膠州灣的沖擊，將無法讀懂膠東大地的驕傲和歷史文脈尊嚴(yán)，如果不能對(duì)其繼承、創(chuàng)新，東方古埠的歷史將無法與現(xiàn)代的商業(yè)文明相融合。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 一、 區(qū)域市場(chǎng)背景 穿越千年，審視膠州 膠州是華夏文明發(fā)祥地之一，歷史悠久 ,文化燦爛。 商業(yè)貿(mào)易相當(dāng)發(fā)達(dá)，唐宋時(shí)期曾是全國五大商埠之一、長(zhǎng)江以北唯一的通商口岸，素有“金膠州”之美稱。 膠州人杰地靈，創(chuàng)造了世界聞名的新石器時(shí)代原始氏族社會(huì)的三里河文化。 結(jié)論： 膠州具有悠久的歷史文明，是人類發(fā)源地之一。 具有可挖掘文化 。 商賈云集，船舶輻輳 膠州史志記載： 自塔埠頭至淮子口水域，別名少海。唐宋以來，福建、淮浙商船，扶桑、高麗客輪停泊于此 ?? 秋冬之交，商客云集，千帆林立，甚是壯觀。 “去往帆檣日幾回，潮聲人語競(jìng)喧沸。試從沽客閑相問，可是船從返照來。 ” 結(jié)論： 膠州具有濃厚的商業(yè)氛圍，具有鼎盛的古商埠文化，千載商脈氣息， 于此綿延不絕。項(xiàng)目推廣應(yīng)充分考慮到對(duì)古商埠文化的繼承與發(fā)揚(yáng)。 一、 區(qū)域市場(chǎng)背景 崛起的金膠州 膠州位于膠州灣畔，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通發(fā)達(dá)，膠濟(jì)鐵路、膠黃鐵路、膠新鐵路橫貫境內(nèi)，濟(jì)青、環(huán)膠灣、同三高速公路、 204國道縱橫交錯(cuò)，是大青島格局中重要的組成部分，也是整個(gè)膠東地區(qū)重要的交通樞紐。 改革開放以來，膠州市進(jìn)入全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣市行列，先后被命名為國家衛(wèi)生城市、全國科技工作先進(jìn)城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市，是山東省首批小康縣（市）之一。 結(jié)論：今日膠州，經(jīng)濟(jì)繁榮、商業(yè)興隆，投資氛圍濃厚，城市環(huán)境 優(yōu)越。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 二、 宗地歷史背景 宗地介紹 項(xiàng)目宗地位于膠州市人口密集的老城區(qū)商業(yè)中心。商業(yè)廣場(chǎng)用地的東南西北側(cè)分別為膠州市交通和商業(yè)最繁華的蘇州路、蘭州路、廣州路和鄭州路，廣州路和鄭州路為膠州市主城區(qū)南北向和東西向中心交通樞紐，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立。膠州市汽車站隔鄭州路、廣州路與廣場(chǎng)相對(duì)。共有 20多條公交線路可達(dá)項(xiàng)目。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 結(jié)論：項(xiàng)目位于膠州傳統(tǒng)城市商業(yè)核心，地段優(yōu)勢(shì)明顯，是社會(huì)公眾心目中最優(yōu)秀的商業(yè)中心。所以在項(xiàng)目推廣過程中勿需花過多精力宣傳項(xiàng)目的配套等常規(guī)內(nèi)容，僅在傳統(tǒng)商業(yè)文化基礎(chǔ)上提升項(xiàng)目的國際化形象即可。 二、 宗地歷史背景 宗地文化 項(xiàng)目位于山東省膠州市老城區(qū)商業(yè)最發(fā)達(dá)、最繁華的核心地帶，毗鄰素有 “ 膠州八景 云溪晚釣 ” 之稱的云溪河以及青島市級(jí)文物古代城隍廟（現(xiàn)博物館）。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 板橋鎮(zhèn) ：項(xiàng)目所處位置史稱“板橋鎮(zhèn)”，在唐宋時(shí)期就鼎盛一時(shí)， 是北方最大的海運(yùn)碼頭，從膠州灣可直通板橋鎮(zhèn)，是當(dāng)時(shí)鹽商匯集之地，板橋鎮(zhèn)見證了膠州老城當(dāng)年的輝煌與昌盛。項(xiàng)目平整土地挖掘出 100余枚銀元寶及十余張木質(zhì)房契，便可作為當(dāng)時(shí)該地域商業(yè)繁榮的佐證。 結(jié)論：板橋鎮(zhèn)的鼎盛是現(xiàn)代商業(yè)文明溯源之旅的根本，項(xiàng)目宣傳推廣中應(yīng)注重現(xiàn)代商業(yè)文明與地脈、商脈的結(jié)合、繼承。 城隍廟： 膠州城隍廟 ， 始建于明洪武二年 (公元 1369年 ) 。 結(jié)論：城隍廟在項(xiàng)目推廣中，可以巧妙使用，但要避免迷信色彩過重，脫開傳統(tǒng)意義上城隍的封建內(nèi)涵，使用其對(duì)美好生活守望的象征意義。城隍廟在歷史中還代表著傳統(tǒng)民間的城隍廟會(huì)，是當(dāng)時(shí)商業(yè)文明最集中的體現(xiàn)，這與項(xiàng)目商業(yè)氛圍渲染的目的不謀而合。 二、 宗地歷史背景 宗地文化 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 云溪晚釣： 宋、元年間，即有 “膠州八景 ”之說， “云溪晚釣 ”等八處景觀被世代傳誦。 同時(shí)項(xiàng)目毗鄰云溪河，具有很好的象征意義，上風(fēng)、上水。 結(jié)論：作為以商業(yè)為主的綜合類建筑業(yè)態(tài)，風(fēng)水的學(xué)說對(duì)項(xiàng)目的推廣具有強(qiáng)烈的影響作用。在傳統(tǒng)意義上水意味著“風(fēng)生水起、聚水生財(cái)”，項(xiàng)目推廣中利用“云溪晚釣”的社會(huì)知名度，并宣揚(yáng)云溪河的景觀（現(xiàn)在尚未整治，需謹(jǐn)慎對(duì)待）及水的積極寓意作用。 白水泉： 白水泉是項(xiàng)目周邊的一個(gè)泉水 ， 相傳 “ 泉涌潺潺 ， 碧水瓢飲 ” 。 泉 ， 象征了財(cái)源滾滾 。 結(jié)論：白水泉，不適合作為項(xiàng)目的一個(gè)重要文化支撐和賣點(diǎn)，但由于其很好的象征意義以及其在民間的知名度，可以輔助使用，在營銷活動(dòng)中可以考慮。 三、市場(chǎng)狀況分析 什么是建筑綜合體？ 城市建筑綜合體，又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為 “ 城中之城 ” 。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 結(jié)論：項(xiàng)目推廣應(yīng)集中所有形態(tài)的優(yōu)勢(shì)，利用“建筑綜合體”的沖擊力，集中宣傳。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目“城中城”的概念。 三、市場(chǎng)狀況分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 膠州市場(chǎng)中 ， 目前在售樓盤眾多 ， 囊括多層 、 高層 、 別墅 、 商業(yè)等多種業(yè)態(tài) 。 主要有新城 水岸府邸 ， 將軍花園 、 馨佳苑 、 順馳 藍(lán)水假期 、 盛福山莊 、 中源 翡翠湖岸 、 三杰人家 、KK 香港城 、 金色行政家園 、 錦源 新街坊 、 世紀(jì)花園 、 龍秀山莊 、 諾貝爾山莊 、 香港花園等 。 市場(chǎng)中在售樓盤雖然很多 ， 但由于我們項(xiàng)目首期主推商業(yè)項(xiàng)目 ，大多數(shù)項(xiàng)目不能形成競(jìng)爭(zhēng)沖突 。 主要競(jìng)爭(zhēng)的樓盤是： KK 香港城 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 結(jié)論：市場(chǎng)中存在相當(dāng)量的各色產(chǎn)品，但與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)較少，主動(dòng)率先投放市場(chǎng)中較少的商業(yè)類型，避開激烈的住宅業(yè)態(tài)的膠著競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于項(xiàng)目所提出“城市綜合體”概念，在青島市場(chǎng)中業(yè)已存在，作為突出代表的“ TOP 頤和國際”已經(jīng)具有較高的社會(huì)知名度。在青島市場(chǎng)中宣傳推廣時(shí)，應(yīng)注意與其形成差異化風(fēng)格，突出膠州當(dāng)?shù)貪夂竦奈幕厣屯顿Y潛力。 四、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析 商場(chǎng)分割后，小鋪位銷售難度較大 針對(duì)膠州區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)環(huán)境的分析 ， 我們可以發(fā)現(xiàn)以下存在的問題： 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 所以建議項(xiàng)目主要以大中型客戶為主，通過大型客戶的入住吸引中、小投資業(yè)主，針對(duì)大中型客戶的推廣主要采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷式，而針對(duì)小投資業(yè)主主要通過對(duì)大中型業(yè)主的入住進(jìn)行渲染，通過更為廣泛的媒介組合來提升該人群對(duì)項(xiàng)目的投資信心和投資熱情 鋪位劃分過細(xì)、過小不利經(jīng)營者使用 所以我們的商業(yè)應(yīng)該采取更靈動(dòng)的空間布局，可以彈性分割。對(duì)于銷售的面積可以多種形式以供選擇。 街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛 所以，我們建議項(xiàng)目要采取有別去臨街商鋪的宣傳方式，將項(xiàng)目整體包裝，做“城市綜合體”概念，通過整體規(guī)模和經(jīng)營新模式來抵制傳統(tǒng)商業(yè)模式的影響和沖擊。 第二部分：項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 膠州灣財(cái)富中心位于山東省膠州市老城區(qū)商業(yè)最發(fā)達(dá)、最繁華的核心地帶，毗鄰素有 “ 膠州八景 云溪晚釣 ” 之稱的云溪河以及青島市級(jí)文物 古代城隍廟（現(xiàn)博物館），總建筑面積約 25萬平方米，集商業(yè)、酒店、文化、休閑、居住等多功能于一體，現(xiàn)代建筑文明與古商埠文化相結(jié)合，形成有特色的現(xiàn)代城市綜合生活區(qū)，將成為膠州市的城市標(biāo)志。 項(xiàng)目集成： 財(cái)富匯 、 財(cái)富酒店 、 酒店式公寓 、 財(cái)富公寓 商業(yè)規(guī)劃： 零售部分 、 休閑配套 、 餐飲配套 、 商業(yè)配套 二、項(xiàng)目 SWOT分析（商業(yè)部分） 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 天時(shí)： 繼承傳統(tǒng)古商埠文化的今日膠州，社會(huì)繁榮、百業(yè)興盛，投資環(huán)境日益完善，現(xiàn)代商業(yè)氛圍業(yè)已形成。膠州市政府加大招商引資力度，古老的膠州正以開放的姿態(tài)迎來新的發(fā)展機(jī)遇； 優(yōu)勢(shì)分析 地利： 位于膠州市人口密集的