【正文】 島在世界經(jīng)濟(jì)中的地位日益增強(qiáng) ， 跨海大橋 、海底隧道 、 環(huán)膠州灣高速公路 ， 構(gòu)筑出了大青島的割據(jù) ， 膠州灣正沿著歷史的榮譽(yù) ，迎來(lái)新的財(cái)富機(jī)遇 。 寫(xiě)字樓 財(cái)富中心秉承膠州商埠文化，再現(xiàn)東方古埠盛世繁榮。 財(cái)富中心守望百年城隍，繼承千年商業(yè)文明，為膠州灣再造一座城中城。 前期文化形象鋪墊 1200年前，這里是東方的鹿特丹 荷蘭鹿特丹港，世界上最大的通商港口； 4000年文明孕育金膠州，唐宋時(shí)期既是全國(guó)五大商埠之一，江北唯一的通商口岸，“商賈薈萃、船舶輻輳”，堪稱東方鹿特丹。 三、區(qū)域媒介分析 第四部分： 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 其他媒介 除了傳統(tǒng)的媒介形式 ， 還包括很多非常規(guī)傳播方式 ， 比如配合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的手機(jī)短信廣告 、車(chē)體廣告等建議 ， 在項(xiàng)目推廣過(guò)程中 ， 根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段和銷(xiāo)售進(jìn)度 ， 可以輔助使用 第五部分：階段性廣告推廣策略 一、廣告目的 第五部分： 階段性推廣策略 06— 07年廣告推廣的主要目的包括 利用對(duì)老膠州傳統(tǒng)商業(yè)文明的繼承啟動(dòng)市場(chǎng) 培植城市建筑綜合體的形象 推廣項(xiàng)目前期商業(yè)部分的銷(xiāo)售 形成整個(gè)項(xiàng)目的高端形象，并開(kāi)啟項(xiàng)目星級(jí)酒店的運(yùn)做、經(jīng)營(yíng)， 并在此基礎(chǔ)上為項(xiàng)目酒店式公寓積累一定的客戶資源 二、推廣階段劃分 第五部分： 階段性推廣策略 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)部分的體量，工程的進(jìn)展?fàn)顩r以及目前市場(chǎng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的消化能力， 06— 07年度，項(xiàng)目的推廣將完成一期商業(yè)部分的推廣，并順利推進(jìn)酒店式公寓的客戶積累預(yù)約登記。 新聞?lì)愊⒑陀袃r(jià)值 、 有組織的策劃社會(huì)主題報(bào)道是其主要的內(nèi)容 ， 多年來(lái)該報(bào)連續(xù)策劃組織了幾次比較有影響的報(bào)道 ， 該報(bào)廣告投放比較其他報(bào)紙更為有序 ， 但讀者群更多集中在中老年 ， 與 《 半島都市報(bào) 》 消費(fèi)群主要集中在青少年有一個(gè)區(qū)隔 。 隨著分眾傳媒對(duì)聚眾傳媒的收購(gòu) ， 樓宇廣告進(jìn)入了規(guī)?；A段 ， 該媒介具有針對(duì)性強(qiáng) ， 傳播快 ， 更新方便等優(yōu)勢(shì) ， 可以針對(duì)項(xiàng)目的各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) ， 有針對(duì)性地利用 。 雜志廣告具有權(quán)威性強(qiáng) 、 針對(duì)性強(qiáng) 、 說(shuō)理明白 、 保存期長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì) ， 恰當(dāng)?shù)碾s志比較適合外銷(xiāo)類型地產(chǎn)項(xiàng)目的信息傳播 。 但是在實(shí)際中地方頻道的忠實(shí)觀眾有限 ， 收視率較低 。 定點(diǎn)傳播 ， 重點(diǎn)擊破： 由于項(xiàng)目很多區(qū)域內(nèi)沒(méi)有明顯的媒介資源可以 利用 ， 報(bào)紙 、 電視等資源不適合利用 ， 所以可以使用針對(duì)性強(qiáng)的 DM點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式傳播 ， 另外 ， 針對(duì)項(xiàng)目的核心客戶 ， 大的企業(yè)客戶群 體 ， 可以通過(guò)公關(guān)等活動(dòng)進(jìn)行實(shí)效營(yíng)銷(xiāo) 。 高端的項(xiàng)目形象：項(xiàng)目屬于膠州灣最高檔的商業(yè)場(chǎng)所 ， 無(wú)論經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 、 還是管理模式都是市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者 。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的了解以及參考集團(tuán)總部對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃定位，我們認(rèn)為將項(xiàng)目的商業(yè)部分命名為：財(cái)富匯 膠州灣 ?財(cái)富中心 財(cái)富匯 一、品牌核心概念 核心傳播主題 輔助主題： 膠州灣財(cái)富引擎 沿著膠州灣，財(cái)富世界 城市 CPU，財(cái)富原動(dòng)力 25萬(wàn)平米大型城市綜合體 東方古埠 財(cái)富世界 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 一、品牌核心概念 VI創(chuàng)意及延展 第三部分： 項(xiàng)目核心傳播概念 第四部分：項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 一、項(xiàng)目整體推廣思路 第四部分： 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 “整體推進(jìn)，商業(yè)先行 ” （整體形象 —— 商業(yè)街區(qū) —— 星級(jí)酒店 —— 酒店式公寓 —— 財(cái)富公寓） 我們項(xiàng)目作為一個(gè)城市建筑綜合體來(lái)推向市場(chǎng) ， 雖然是一個(gè)整體形象 ， 但是也有一個(gè)組合策略和推進(jìn)梯度 。 從上邊的分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)就是項(xiàng)目地下和地上兩方面，地下是千年商業(yè)文明源源流長(zhǎng)，是膠州千年的古商埠文化；地上是能代表當(dāng)今世界流行的建筑集成形式，代表最先進(jìn)的商業(yè)文明，當(dāng)東方古商埠文化與現(xiàn)代世界商業(yè)文明產(chǎn)生碰撞后，就是膠州灣財(cái)富中心的出現(xiàn)。 威脅點(diǎn)（ Threat） 宏觀政策對(duì)市場(chǎng)影響，目前心理影響大于實(shí)際影響 從市調(diào)資料中我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然具有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，但是都認(rèn)為自己城市的房?jī)r(jià)偏高，最主要的是在“新六條”出臺(tái)后， 76%的人群選擇了觀望。而且商業(yè)部分，在售的項(xiàng)目基本進(jìn)入了尾盤(pán)銷(xiāo)售期，對(duì)項(xiàng)目的影響不大。 劣勢(shì)分析 概念植入： “城市綜合體”在青島地區(qū)基本上還屬于新概念，尤其在膠州當(dāng)?shù)?，市?chǎng)對(duì)新概念的推廣具有先天的抵制現(xiàn)象。具有濃厚的商業(yè)氛圍，擁有鼎盛 的古商埠文化，千載商脈氣息，于此綿延不絕； 優(yōu)勢(shì)分析 商情： 項(xiàng)目毗鄰云溪河，坐擁云溪河秀麗景觀，同時(shí)具有很好的象征意義，上風(fēng)、上水，聚水生財(cái)、風(fēng)生水起。 項(xiàng)目集成： 財(cái)富匯 、 財(cái)富酒店 、 酒店式公寓 、 財(cái)富公寓 商業(yè)規(guī)劃： 零售部分 、 休閑配套 、 餐飲配套 、 商業(yè)配套 二、項(xiàng)目 SWOT分析（商業(yè)部分） 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 天時(shí)： 繼承傳統(tǒng)古商埠文化的今日膠州，社會(huì)繁榮、百業(yè)興盛，投資環(huán)境日益完善，現(xiàn)代商業(yè)氛圍業(yè)已形成。 四、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析 商場(chǎng)分割后，小鋪位銷(xiāo)售難度較大 針對(duì)膠州區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)環(huán)境的分析 ， 我們可以發(fā)現(xiàn)以下存在的問(wèn)題： 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 所以建議項(xiàng)目主要以大中型客戶為主，通過(guò)大型客戶的入住吸引中、小投資業(yè)主，針對(duì)大中型客戶的推廣主要采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷(xiāo)式，而針對(duì)小投資業(yè)主主要通過(guò)對(duì)大中型業(yè)主的入住進(jìn)行渲染，通過(guò)更為廣泛的媒介組合來(lái)提升該人群對(duì)項(xiàng)目的投資信心和投資熱情 鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò)小不利經(jīng)營(yíng)者使用 所以我們的商業(yè)應(yīng)該采取更靈動(dòng)的空間布局，可以彈性分割。 香港城 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 結(jié)論：市場(chǎng)中存在相當(dāng)量的各色產(chǎn)品，但與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)較少，主動(dòng)率先投放市場(chǎng)中較少的商業(yè)類型，避開(kāi)激烈的住宅業(yè)態(tài)的膠著競(jìng)爭(zhēng)。 香港城 、 金色行政家園 、 錦源 主要有新城 因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為 “ 城中之城 ” 。 白水泉： 白水泉是項(xiàng)目周邊的一個(gè)泉水 ， 相傳 “ 泉涌潺潺 ， 碧水瓢飲 ” 。 二、 宗地歷史背景 宗地文化 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 云溪晚釣： 宋、元年間，即有 “膠州八景 ”之說(shuō)， “云溪晚釣 ”等八處景觀被世代傳誦。 結(jié)論：板橋鎮(zhèn)的鼎盛是現(xiàn)代商業(yè)文明溯源之旅的根本，項(xiàng)目宣傳推廣中應(yīng)注重現(xiàn)代商業(yè)文明與地脈、商脈的結(jié)合、繼承。所以在項(xiàng)目推廣過(guò)程中勿需花過(guò)多精力宣傳項(xiàng)目的配套等常規(guī)內(nèi)容，僅在傳統(tǒng)商業(yè)文化基礎(chǔ)上提升項(xiàng)目的國(guó)際化形象即可。商業(yè)廣場(chǎng)用地的東南西北側(cè)分別為膠州市交通和商業(yè)最繁華的蘇州路、蘭州路、廣州路和鄭州路，廣州路和鄭州路為膠州市主城區(qū)南北向和東西向中心交通樞紐，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立。 一、 區(qū)域市場(chǎng)背景 崛起的金膠州 膠州位于膠州灣畔，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通發(fā)達(dá)，膠濟(jì)鐵路、膠黃鐵路、膠新鐵路橫貫境內(nèi)，濟(jì)青、環(huán)膠灣、同三高速公路、 204國(guó)道縱橫交錯(cuò)，是大青島格局中重要的組成部分，也是整個(gè)膠東地區(qū)重要的交通樞紐。 “去往帆檣日幾回，潮聲人語(yǔ)競(jìng)喧沸。 結(jié)論： 膠州具有悠久的歷史文明，是人類發(fā)源地之一。 對(duì)待這塊具有濃厚歷史地脈、商脈文化的土地，我們必須堅(jiān)持必要的崇敬，如果不能設(shè)身處地的感受來(lái)自于上古膠州灣的沖擊，將無(wú)法讀懂膠東大地的驕傲和歷史文脈尊嚴(yán)，如果不能對(duì)其繼承、創(chuàng)新，東方古埠的歷史將無(wú)法與現(xiàn)代的商業(yè)文明相融合。沿著膠州灣廣袤的海域，一批批商界的精英、勇敢的冒險(xiǎn)者開(kāi)啟了唐宋時(shí)期最偉大的航程。 膠州人杰地靈，創(chuàng)造了世界聞名的新石器時(shí)代原始氏族社會(huì)的三里河文化。唐宋以來(lái)，福建、淮浙商船，扶桑、高麗客輪停泊于此 ?? 秋冬之交，商客云集，千帆林立，甚是壯觀。項(xiàng)目推廣應(yīng)充分考慮到對(duì)古商埠文化的繼承與發(fā)揚(yáng)。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查