【正文】 新合鑫 睿智花園三期企劃思路提報(bào)我們的做法，與傳統(tǒng)企劃提案有所不同 ……在西區(qū)，我們是游戲規(guī)則的制定者因此，城市競爭版塊的洞察，是一切工作的前提東辰達(dá)，在追索市場的需求中尋求制勝之道本次提案大綱，鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理，競爭市場版塊分析，項(xiàng)目核心價(jià)值提煉，目標(biāo)客群洞察，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)高屋建瓴，確立核心戰(zhàn)略定位，觀念創(chuàng)新促進(jìn)銷售2023鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理 107年 1— 10月鄭州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀均價(jià)走向： 110月，鄭州商品房均價(jià)上漲了 854元。雖然兩年來國家為穩(wěn)定房價(jià)過快增長制定了一系列的宏觀調(diào)控政策，力度之大，范圍之廣可謂前所未有，而這一系列 “ 組合拳 ” 似乎對鄭州房價(jià)不產(chǎn)生作用。但從 10月份成交量下來了。成交套數(shù)： 從成交套數(shù)來看，上半年除了春季期間相對較低之外，其他趨向于平衡，說明在商品房上呈現(xiàn)供需兩旺的狀況。但到了 10月開始有明顯下滑，這與 9月新政密切相關(guān)，目前市場呈現(xiàn)出 “ 有價(jià)無市 ” 局面。土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，成交僅 4宗07上半年，土地儲備中心顯示的土地成交數(shù)僅 4宗。 6月中旬， “ 市區(qū)內(nèi)新增建設(shè)用地不再蓋商品房 ” 的消息剛一公布，市場氣氛頓時(shí)更加緊張。其中 6月底二度公開掛牌的 2宗土地共計(jì)約 10萬平方米，預(yù)計(jì)會在明年進(jìn)入市場。從以上 4宗售出土地看，均在城市邊緣地區(qū)，以往一直被開發(fā)商視作 “ 骨頭 ” 。城中村改造成為熱點(diǎn)鄭州有 133個(gè)城中村，目前已經(jīng)有 47個(gè)村列入改造計(jì)劃，占城中村總數(shù)的 1/3多，今年大型改造的城中村項(xiàng)目包括：王胡寨、王寨、金洼村、老鴉陳、南陽寨等。在市場土地缺乏的情況下，雖然城中村改造有相當(dāng)難度，但已成為開發(fā)商爭相獵取的對象。6月 12日，醞釀已久的 《 進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定 》 在鄭州房地產(chǎn)界的翹首企盼中出臺，其中首次制定了城中村改造的安置開發(fā)比，首次將 “ 招、拍、掛 ” 拿地機(jī)制引入城中村改造中來，全面叫停小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，明確了新的拆遷安置、賠付標(biāo)準(zhǔn)，并創(chuàng)造性地將城中村改造和廉租房建設(shè)聯(lián)系在一起，一系列極具操作性和可行性的政策頗有新意，被稱為 “ 解決了拿地、拆遷、賠償?shù)入y題 ” 的多贏模式，無疑為破解城中村改造難題提供了一條 “ 求解之路 ” 。土地供應(yīng)量考驗(yàn)開發(fā)商，城中村改造成為熱點(diǎn)外地開發(fā)商與本地開發(fā)商共舞，競爭趨向白熱化因?yàn)榭春绵嵵萘己玫慕?jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭及房地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大潛力，外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)入鄭州，在鄭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)形成了本地軍團(tuán)和外來軍團(tuán)激烈競爭的局面。競爭必然會加劇開發(fā)市場的分化，加強(qiáng)服務(wù)水平的提高，加速住宅品質(zhì)的提升。 樓市飛速發(fā)展，開發(fā)商洗牌時(shí)代來臨土地儲備將是最快速顯現(xiàn)實(shí)力的條件之一。（小）高層住宅的市場主流態(tài)勢進(jìn)一步加強(qiáng)，呈現(xiàn)出快速發(fā)展之勢06年高層住宅供應(yīng)和銷售量分別增長 40％和 61％，逐漸成為主流和方向。隨著土地資源的趨少、趨貴，隨著消費(fèi)者購房理性回歸及居住理念的改變，鄭州高層住宅主導(dǎo)市場的黃金時(shí)代已到來。房地產(chǎn)市場競爭加劇，（小）高層住宅的市場主流態(tài)勢進(jìn)一步加強(qiáng)中小戶型住宅大受歡迎 “ 國六條 ” 及其它政策出臺后， 90平方米以下住宅供應(yīng)比例達(dá)到 ％， 140平方米以上大戶型住房銷售速度減緩，同比下降了 9％。3房 2廳仍為主流 /2房比例增加3房 2廳仍為市場的主流產(chǎn)品，其次為 2房、 4房，復(fù)式住宅，特別是頂層復(fù)式消化較慢。 2房比例有望走高，市場將對精巧型 3房格外恩寵。產(chǎn)品創(chuàng)新深受消費(fèi)者青睞市場對創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度增強(qiáng)，特別是 躍式戶型，錯(cuò)層陽臺、異型窗 ，甚至是異型戶型都會引起市場特別的關(guān)注，而且在中高端市場上將會涌現(xiàn)出一大批的這樣的創(chuàng)新戶型。主流戶型需求更加明晰，產(chǎn)品創(chuàng)新深受客戶青睞近期一些有關(guān)房地產(chǎn)的重要事件2023年秋天，對于中原開發(fā)商來說，注定是一個(gè)多事之秋。繼 8月 23日、 9月15日央行兩次加息， 9月 27日宣布提高第二套房貸款首付和利率， 10月初國土資源部規(guī)范土地出讓行為之后，近日，省會樓市又傳出了一手房、二手房交易雙雙下滑的消息。各項(xiàng)政策的出臺基本上都在顛覆著現(xiàn)有的房地產(chǎn)游戲規(guī)則，特別是房貸新政和對土地市場的強(qiáng)化管理更是將矛頭指向了房地產(chǎn)的兩個(gè)命脈：錢和地。對于中原房地產(chǎn)開發(fā)商來說，壓力不言而喻。國家宏觀調(diào)控頻頻， 08年鄭州房價(jià)將穩(wěn)步上漲中暗藏風(fēng)險(xiǎn)。 2023年 9月 27日中國人民銀行與中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了銀發(fā) 〔 2023〕 359號文 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 。通知涉及 “ 開發(fā)性貸款 ” 和 “ 住房消費(fèi)貸款 ” 兩大領(lǐng)域 6項(xiàng)內(nèi)容。通知規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款；第二套房首付款不能低于四成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；不得發(fā)放隨房價(jià)上漲追加貸款的住房貸款等 。 。卻會造成房地產(chǎn)市場的恐慌，影響消費(fèi)者的購買欲望。11月下旬以來，加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的信號頻頻出現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場再一次 “ 山雨欲來風(fēng)滿樓 ” —— 一方面，由國務(wù)院部署的督察行動即將展開；另一方面，房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域全面收緊，房地產(chǎn)市場面臨 “ 有價(jià)無市 ” 的窘境。有消息表明，著眼明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將在 12月初召開，過快增長的房地產(chǎn)價(jià)格引起了中央的高度關(guān)注和擔(dān)憂，新的調(diào)控政策有可能在明年相繼出臺。 －－資料來源 搜房網(wǎng) ， 使開發(fā)商向銀行融資門檻更高2023年，南區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 20萬平方米；西區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 23萬平方米；北區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 30萬平方米；中區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 3萬平方米；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 3萬平方米；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 4萬平方米。廉租房：分別在西區(qū)南區(qū) 　 2023年，南區(qū)建設(shè)廉租住房 3萬平方米，周轉(zhuǎn)住房 3萬平方米；西區(qū)建設(shè)周轉(zhuǎn)住房 4萬平方米；北區(qū)建設(shè)廉租住房 4萬平方米周轉(zhuǎn)住房 3萬平方米。 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的大量推出將影響商品房的整體銷售2023年鄭州經(jīng)濟(jì)適用房有望 按需供應(yīng) 本市將加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度 ,逐步取消經(jīng)濟(jì)適用住房 “ 搖號銷售 ” ,力爭到2023年 ,由現(xiàn)行的 “ 計(jì)劃供應(yīng) ” 向 “ 按需供應(yīng) ” 轉(zhuǎn)變。此外 ,本市還將加大廉租住房、周轉(zhuǎn)住房以及限價(jià)商品房的開發(fā)力度。 －－資料來源 鄭州市房管局深圳中天事件 突顯房地產(chǎn)開發(fā)商誠信危機(jī)11月 14日，深圳天安國際大廈 C座 17樓的 “ 中天置業(yè) ” 總部，大門緊鎖、債主紛紛上門。 當(dāng)日， “ 中天置業(yè) ” 總裁蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實(shí)。深圳 23名購房者報(bào)案、涉及款項(xiàng) 2600余萬元。 一石激起千層浪，此事件嚴(yán)重地傷害了購房者的感情。最近 《 大河報(bào) 》 等媒體不時(shí)有消息傳出，鄭州小戶型及其它戶型銷售狀況不盡如人意，中原房地產(chǎn)市場似乎進(jìn)入了寒冬季節(jié)，有房不愁賣的時(shí)代已經(jīng)過去，皇帝的女兒也愁嫁，近期中央出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控措施無疑是給商品房戴上了緊箍罩。可以看出，房產(chǎn)消費(fèi)正在趨向于理性化。中原地產(chǎn)商品房地產(chǎn)銷售面臨更大的政策風(fēng)險(xiǎn)。東辰達(dá)觀點(diǎn)－－鄭州房產(chǎn) ―― 還將繼續(xù)火爆？一是需求旺盛導(dǎo)致市場供不應(yīng)求。二是土地供應(yīng)總量嚴(yán)重萎縮，導(dǎo)致購房恐慌癥。三是居民將住房作為家庭的金融資產(chǎn)進(jìn)行投資理財(cái)，加劇了住房市場的供求矛盾。四是政府保障性住房供應(yīng)量不足。 —— 鄭州市房管局 《 鄭州房價(jià)情況說明會 》給鄭州帶來了什么？市場短期還將繼續(xù)火爆，房價(jià)穩(wěn)中有升。消費(fèi)趨向理性，地產(chǎn)品質(zhì)時(shí)代來臨。競爭激烈，風(fēng)險(xiǎn)加大，項(xiàng)目需要更加專業(yè)的開發(fā)運(yùn)作。立足區(qū)域競爭市場版塊分析 2西北區(qū)域版塊分析作為高新區(qū)的核心地段，瑞達(dá)路一直是競爭的焦點(diǎn)所在，隨著城市房地產(chǎn)發(fā)展與土地資源的緊缺，本區(qū)已經(jīng)逐漸和其他區(qū)域并駕齊驅(qū)，逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn)。中心區(qū)西北區(qū)本案西南區(qū)區(qū)域高新科技企業(yè)眾多，潛在購買力十足；環(huán)境優(yōu)越，適宜居??；商業(yè)配套齊全，生活的便利度高；周邊學(xué)校林立，人文素質(zhì)高；目前競爭不激烈，但發(fā)展?jié)摿薮?；?xiàng)目處于區(qū)域的核心位置。北區(qū)水木清華承襲中國傳統(tǒng)院落居住理想，采用圍合式院落布局，以比較穩(wěn)重且充滿質(zhì)感的灰色作為建筑的主色調(diào)，適度配以高雅的白色，充分表達(dá)建筑的現(xiàn)代美感。立面通過流暢的線條、時(shí)尚的造型來展現(xiàn)建筑的簡潔之美，現(xiàn)代中不失典雅，簡潔中不流塵俗。區(qū)域樓盤：水木清華區(qū)域樓盤：水木清華項(xiàng)目名稱 水木清華物業(yè)位置 化工路與瑞達(dá)路交匯處西 300米開發(fā)商 投資商 :河南九都金源置業(yè)有限公司發(fā)展商 :鄭州健達(dá)房地產(chǎn)有限公司均價(jià)（一期） 3600元 /㎡目前進(jìn)展 一期正在打地基 ,內(nèi)部認(rèn)購已開始主力戶型及面積 321 221 78105㎡ （ 90㎡ 321為最大賣點(diǎn)）周邊配套 鄭州地鐵 1號 (未建 ) 化工路拓寬 中原醫(yī)院 銀行 西流湖公園 鄭州中學(xué)二附小 解放軍 153 醫(yī)院建筑及規(guī)劃 2300多平方米的商業(yè)街 高層與多層錯(cuò)落有致售樓部情況 裝修豪華，售樓員素質(zhì)較高整體評價(jià) 該項(xiàng)目因化工路拓寬、鄭州地鐵 1號的建設(shè)和西流湖的改造在地利上為最大賣點(diǎn)，很大程度上將攔截本項(xiàng)目客源承襲西湖之美，小橋、流水、涼亭、長廊等組團(tuán)式精心巧妙布置，方正有致，文化意念及建筑景觀等多種元素貫穿于整個(gè)社區(qū)規(guī)劃中。區(qū)域樓盤：西湖美景區(qū)域樓盤：西湖美景項(xiàng)目名稱 西湖美景物業(yè)位置 化工路與瑞達(dá)路交匯處西 50米開發(fā)商 鄭州建海置業(yè)有限公司占地 近 100畝均價(jià) 3700元 /㎡目前進(jìn)展 一期基本售完 ,二期銷售中主力戶型及面積 322 321 111 ㎡ 周邊配套 鄭州地鐵 1號 (未建 ) 化工路拓寬 中原醫(yī)院 銀行 西流湖公園 鄭州中學(xué)二附小 解放軍 153 醫(yī)院建筑及規(guī)劃 有中心水景觀區(qū)和風(fēng)情商業(yè)街 ,整體規(guī)劃一般