【正文】 入直銷模式將直銷模式引入房產(chǎn)銷售，建立營銷網(wǎng)絡(luò)體系 —— 轉(zhuǎn)變銷售觀念，銷售人員不再只是勸誘，而是以私人房產(chǎn)專家的身份出現(xiàn)，為客戶全面解疑答惑。 “ 順勢推出 ” 在前面?zhèn)鞑サ幕A(chǔ)上，推出首期住宅組團，從虛至實步步推進， 贏得第一輪產(chǎn)品營銷戰(zhàn)役。?在這里將成為城市力量的匯聚地，代言著這一座城市。? 與傳統(tǒng)的居住不同，我們所營造的是一種積極向上，不斷進取，重點關(guān)注城市主流人群的生活方式，打造 “ 白領(lǐng)也能住別墅 ” 這一項目開發(fā)理念。差異化思考確立核心戰(zhàn)略定位 6概念 代表樓盤傳統(tǒng) 聯(lián)盟新城 /恒升府邸 /御府三號 /正弘山格調(diào) 綠都城 /圣菲雪 /尚城國際國際 亞星盛世家園 /順馳中央特區(qū) /康城棕櫚泉 /方圓創(chuàng)世歐洲 富田太陽城 /建業(yè)森林半島品質(zhì) 藍鉆 /中義阿卡迪亞 /綠城百合公寓水景 運河上郡 /帝湖 /威尼斯水城性價比 漢飛城市花園、鑫苑、花都港灣所有的項目都在對所有的購房者說著同樣的話，最終的結(jié)果就是消費者視聽麻木。 8層電梯洋房本著 舒適、享受的理念，單戶面積范圍在 95125㎡ ，建筑面積 52800㎡ ，約占 %。東西長約 360米，沿雪松路邊長約 151米，沿石楠路邊長約 160米。?從市場發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)市場消費逐漸趨于理性，而本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑是合適的，理想的。 采用后現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格的原因：a、歷史原因 高新區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃為全歐式風(fēng)格建筑，經(jīng)過歷史的沖洗和現(xiàn)實的漂白， 歐式建筑在高新區(qū)被全部否定，b、市場原因? 從項目周邊來看，距項目約 700米的金色嘉園，為現(xiàn)代風(fēng)格建筑，從其 銷售情況，入住情況，以后客戶情況來看，現(xiàn)代風(fēng)格在高新區(qū)是被接受 的，是可行的。西至石楠路，此路為新修路，路況較好，較安靜。這是一個性格復(fù)雜的階層群體，也是一個態(tài)度鮮明的消費群體。他們是誰？新密 /新鄭 /滎陽等周邊縣市他們可能是私營企業(yè)主、政府灰色收入者 ……河南其他地市他們可能是私營企業(yè)主、政府灰色收入者 ……目標(biāo)客群寫真他們是伴隨著鄭州地產(chǎn)發(fā)展第一波沖擊后，重新成長的一代經(jīng)濟收入處于較穩(wěn)定上升階層，努力提高自身社會地位，實現(xiàn)自身價值，思想活躍。? 消費者購房行為更為理性，可選性加大而產(chǎn)生的跨區(qū)域購房，也促進了各區(qū)域的發(fā)展。區(qū)域價值本項目與競爭樓盤在爭奪相同的一群目標(biāo)消費者自身產(chǎn)品差異化擴大客群區(qū)域出路？基于社會階層變化目標(biāo)客群洞察 4未來預(yù)判? 鄭州作為全國重要的交通樞紐和農(nóng)業(yè)大省，在國家中部崛起戰(zhàn)略中，占據(jù)十分重要的地位，因此 202 2023經(jīng)濟將穩(wěn)步發(fā)展。規(guī)模優(yōu)勢： 本項目建筑規(guī)模在區(qū)域?qū)儆谥亓考壐呱许椖?，對客戶有較強的吸引力。未來地鐵沿線將是西區(qū)發(fā)展的黃金走廊。老城區(qū)主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能；新區(qū) +老城區(qū) —— 市級行政辦公、商業(yè)、文化體育、娛樂中心 在構(gòu)建新城區(qū)的過程中，對老城區(qū)的人口與功能進行疏解，鄭東新區(qū)承擔(dān)老城區(qū)釋放出來的人口與功能，承擔(dān)起新的城市核心作用。■ 區(qū)域項目均較為注重營銷推廣，但在相關(guān)證件的取得時間限制條件下，項目的營銷推廣缺乏節(jié)奏性，銷售受到影響?！? 以本區(qū)域客源為主，尚未形成對其他區(qū)域客戶的吸引。九龍城將在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)大型的現(xiàn)代化的區(qū)域中心 SHOPPINGMALL以及其他生活娛樂配套設(shè)施。 西湖新城物業(yè)位置 農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交匯處開發(fā)商 河南甲天下置業(yè)有限公司占地面積 約千畝均價 未定目前進展 新售樓中心剛剛啟用，主力戶型及面積 二室一廳 ㎡ ㎡ 三室二廳 108㎡ ㎡建筑及規(guī)劃 海派園林社區(qū)售樓部情況 高檔，大氣，位于農(nóng)業(yè)西路工地旁邊對本項目影響度 該項目規(guī)劃科學(xué)，起點高，有一定的實力，會分流本案一部分客戶整體評價 該項目是甲天下置業(yè)傾力推出的一個近千畝的大項目，位置相對較好，并且有專業(yè)的策劃推廣公司參予，會對本案造成一定的壓力。區(qū)域樓盤：海森 陳五 三幢樓全部是 7層電梯洋房，主要的戶型是 85—90 平方米的兩房一廳及120—130 平方米的三房兩廳，全明設(shè)計，通透大方。 盛世港灣項目名稱 基正 北區(qū)水木清華承襲中國傳統(tǒng)院落居住理想，采用圍合式院落布局，以比較穩(wěn)重且充滿質(zhì)感的灰色作為建筑的主色調(diào)，適度配以高雅的白色，充分表達建筑的現(xiàn)代美感。消費趨向理性，地產(chǎn)品質(zhì)時代來臨。二是土地供應(yīng)總量嚴重萎縮，導(dǎo)致購房恐慌癥。最近 《 大河報 》 等媒體不時有消息傳出，鄭州小戶型及其它戶型銷售狀況不盡如人意，中原房地產(chǎn)市場似乎進入了寒冬季節(jié)，有房不愁賣的時代已經(jīng)過去，皇帝的女兒也愁嫁，近期中央出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控措施無疑是給商品房戴上了緊箍罩。 －－資料來源 鄭州市房管局深圳中天事件 突顯房地產(chǎn)開發(fā)商誠信危機11月 14日，深圳天安國際大廈 C座 17樓的 “ 中天置業(yè) ” 總部，大門緊鎖、債主紛紛上門。 －－資料來源 搜房網(wǎng) ， 使開發(fā)商向銀行融資門檻更高2023年，南區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房 20萬平方米；西區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房 23萬平方米；北區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房 30萬平方米；中區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房 3萬平方米；經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房 3萬平方米；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房 4萬平方米。 。國家宏觀調(diào)控頻頻， 08年鄭州房價將穩(wěn)步上漲中暗藏風(fēng)險。主流戶型需求更加明晰，產(chǎn)品創(chuàng)新深受客戶青睞近期一些有關(guān)房地產(chǎn)的重要事件2023年秋天，對于中原開發(fā)商來說，注定是一個多事之秋。房地產(chǎn)市場競爭加劇，（?。└邔幼≌氖袌鲋髁鲬B(tài)勢進一步加強中小戶型住宅大受歡迎 “ 國六條 ” 及其它政策出臺后， 90平方米以下住宅供應(yīng)比例達到 ％， 140平方米以上大戶型住房銷售速度減緩，同比下降了 9％。競爭必然會加劇開發(fā)市場的分化，加強服務(wù)水平的提高，加速住宅品質(zhì)的提升。城中村改造成為熱點鄭州有 133個城中村，目前已經(jīng)有 47個村列入改造計劃，占城中村總數(shù)的 1/3多，今年大型改造的城中村項目包括：王胡寨、王寨、金洼村、老鴉陳、南陽寨等。土地供應(yīng)嚴重不足，成交僅 4宗07上半年，土地儲備中心顯示的土地成交數(shù)僅 4宗。雖然兩年來國家為穩(wěn)定房價過快增長制定了一系列的宏觀調(diào)控政策，力度之大，范圍之廣可謂前所未有，而這一系列 “ 組合拳 ” 似乎對鄭州房價不產(chǎn)生作用。 睿智花園三期企劃思路提報我們的做法，與傳統(tǒng)企劃提案有所不同 ……在西區(qū)，我們是游戲規(guī)則的制定者因此，城市競爭版塊的洞察，是一切工作的前提東辰達，在追索市場的需求中尋求制勝之道本次提案大綱，鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理，競爭市場版塊分析，項目核心價值提煉，目標(biāo)客群洞察，嚴謹求實高屋建瓴，確立核心戰(zhàn)略定位，觀念創(chuàng)新促進銷售2023鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理 107年 1— 10月鄭州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀均價走向： 110月，鄭州商品房均價上漲了 854元。但到了 10月開始有明顯下滑，這與 9月新政密切相關(guān)，目前市場呈現(xiàn)出 “ 有價無市 ” 局面。從以上 4宗售出土地看，均在城市邊緣地區(qū)，以往一直被開發(fā)商視作 “ 骨頭 ” 。土地供應(yīng)量考驗開發(fā)商，城中村改造成為熱點外地開發(fā)商與本地開發(fā)商共舞，競爭趨向白熱化因為看好鄭州良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭及房地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大潛力，外地實力開發(fā)商紛紛進入鄭州，在鄭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)形成了本地軍團和外來軍團激烈競爭的局面。隨著土地資源的趨少、趨貴，隨著消費者購房理性回歸及居住理念的改變，鄭州高層住宅主導(dǎo)市場的黃金時代已到來。產(chǎn)品創(chuàng)新深受消費者青睞市場對創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度增強，特別是 躍式戶型，錯層陽臺、異型窗 ，甚至是異型戶型都會引起市場特別的關(guān)注，而且在中高端市場上將會涌現(xiàn)出一大批的這樣的創(chuàng)新戶型。對于中原房地產(chǎn)開發(fā)商來說，壓力不言而喻。通知規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款；第二套房首付款不能低于四成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；不得發(fā)放隨房價上漲追加貸款的住房貸款等 。有消息表明，著眼明年經(jīng)濟發(fā)展的中央經(jīng)濟工作會議將在 12月初召開，過快增長的房地產(chǎn)價格引起了中央的高度關(guān)注和擔(dān)憂，新的調(diào)控政策有可能在明年相繼出臺。此外 ,本市還將加大廉租住房、周轉(zhuǎn)住房以及限價商品房的開發(fā)力度。 一石激起千層浪，此事件嚴重地傷害了購房者的感情。東辰達觀點－－鄭州房產(chǎn) ―― 還將繼續(xù)火爆？一是需求旺盛導(dǎo)致市場供不應(yīng)求。 —— 鄭州市房管局 《 鄭州房價情況說明會 》給鄭州帶來了什么？市場短期還將繼續(xù)火爆，房價穩(wěn)中有升。中心區(qū)西北區(qū)本案西南區(qū)區(qū)域高新科技企業(yè)眾多，潛在購買力十足；環(huán)境優(yōu)越，適宜居??；商業(yè)配套齊全，生活的便利度高；周邊學(xué)校林立，人文素質(zhì)高；目前競爭不激烈，但發(fā)展?jié)摿薮?；項目處于區(qū)域的核心位置。區(qū)域樓盤：西湖美景區(qū)域樓盤：西湖美景項目名稱 西湖美景物業(yè)位置 化工路與瑞達路交匯處西 50米開發(fā)商 鄭州建海置業(yè)有限公司占地 近 100畝均價 3700元 /㎡目前進展 一期基本售完 ,二期銷售中主力戶型及面積 322 321 111 ㎡ 周邊配套 鄭州地鐵 1號 (未建 ) 化工路拓寬 中原醫(yī)院 銀行 西流湖公園 鄭州中學(xué)二附小 解放軍 153 醫(yī)院建筑及規(guī)劃 有中心水景觀區(qū)和風(fēng)情商業(yè)街 ,整體規(guī)劃一般 售樓部情況 裝修豪華，售樓員素質(zhì)一般整體評價 該項目因化工路拓寬、鄭州地鐵 1號的建設(shè)和西流湖的改造在地利上為最大賣點 綠化率高達 42%，生態(tài)長廊、小橋流水、亭臺樓閣、親水平臺、中心廣場等上百處景致小品點綴其中，是一個自然