【正文】 蘇寧 名都匯酒店式公寓營銷策略報(bào)告蘇寧名都匯項(xiàng)目組2023年 2月謹(jǐn)呈：蘇寧環(huán)球基于貴司關(guān)于項(xiàng)目全年的銷售任務(wù)指標(biāo)要求之下，建議加快推貨節(jié)奏，迅速出貨：整盤推售方案 1：2 月 3月 7月5月 15日公寓開盤推售節(jié)奏營銷節(jié)點(diǎn)4樓開盤強(qiáng)銷4月 5月 6月 8月 9月5月 28日首批商鋪開盤6月 12日第二批商鋪6月 26日第三批商鋪3月 12日首批住宅開盤推廣配合公寓蓄水公寓開盤強(qiáng)銷商鋪蓄水商鋪開盤強(qiáng)銷首批住宅開盤后，線上釋放：開盤熱銷及加推信息公寓線上推廣線下住宅產(chǎn)品信息商鋪線上、線下推廣10月住宅商鋪公寓考慮到項(xiàng)目各類產(chǎn)品尤其是商鋪價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最大化，建議將商鋪稍微推后，有利于整盤的價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化：整盤推售節(jié)奏建議：2 月 3月 7月5月 15日公寓開盤推售節(jié)奏營銷節(jié)點(diǎn)4樓開盤強(qiáng)銷4月 5月 6月 8月 9月7月 30日商鋪開盤4月 9日第二批住宅開盤3月 12日首批住宅開盤推廣配合住宅加推蓄水 公寓蓄水公寓開盤強(qiáng)銷第二批住宅開盤商鋪蓄水 商鋪開盤強(qiáng)銷首批住宅開盤后，線上釋放：開盤熱銷及加推信息公寓線上推廣線下住宅產(chǎn)品信息商鋪線上、線下推廣10月住宅商鋪公寓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告要解決的核心問題 :項(xiàng)目小戶型公寓的市場機(jī)會及客戶定位項(xiàng)目小戶型公寓的核心價(jià)值及整體策略結(jié)合項(xiàng)目整盤的推售節(jié)奏，考慮小戶型公寓的入市時(shí)機(jī)及銷售節(jié)奏如何實(shí)現(xiàn)小戶型公寓的快速銷售北地塊作為整體的商業(yè)綜合體的招商與銷售建議報(bào)告思路報(bào)告思路目標(biāo)指引策略市場及競品分析客戶分析營銷策略總綱策略分解及執(zhí)行公寓的核心策略 策略分解及執(zhí)行項(xiàng)目本體分析 核心策略市場篇 ：鎖定競爭目標(biāo)指引策略競爭市場分析客戶定位營銷策略總綱策略分解及執(zhí)行本體分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年限購令成分水嶺，上半年住宅市場將持續(xù)低迷，根據(jù)世聯(lián)關(guān)于市場規(guī)律的研究預(yù)測， 11年下半年貨幣政策會出現(xiàn)適度寬松，住宅市場將有所回暖； 2023年上半年相比于住宅市場的不穩(wěn)定性，商業(yè)市場將較為穩(wěn)定宏觀市場2月新房成交比 1月縮水超 7成。春節(jié) +限購令是銷量走低兩大主因。春節(jié)假期過后，逐漸步入常態(tài)，攀升百套之上。 2月 19日南京限購令細(xì)則出臺前夕，河西名盤搶跑，出現(xiàn)認(rèn)購沖高跡象。但限購令出臺后，南京新房認(rèn)購立即被打入低谷，難得突破百套。限購作用立竿見影，銷量萎縮已是不爭事實(shí)。相比南京住宅市場，公寓市場成交穩(wěn)定，并未縮水，較低的總價(jià)和不受 “限購令 ”約束的優(yōu)勢使得公寓產(chǎn)品成為新政下一個新的機(jī)會點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺南京細(xì)則南京細(xì)則本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目名稱所屬于商圈 產(chǎn)權(quán) 主力戶型面積 層高 均價(jià) 裝修 水電氣 露臺得房率 盛世公館 河西 40年 4349㎡ 首層建筑挑高 米，二層以上均為層高 　 13000元 /㎡ 精裝修　民用水、商用電、不通天然氣無　 73%百家湖小公館江寧 65年 4069㎡SOHO公館挑高酒店式公寓 　　 16000元 /㎡ 精裝修 　 民用水電不通天然氣　有落地陽臺 76%鼓北財(cái)智 中央門 40年 5070㎡ 平層 待定 毛坯商業(yè)水電不通天然氣 無 待定德盈廣場 城南平層65年挑高40年平層： 3777㎡挑高： 4070㎡平層 3米挑高 平層 18000元 /㎡挑高 17500元 /㎡平層精裝挑高毛坯民用水電通天然氣 無 71%曉莊國際　城北曉莊辦公40年公寓65年　Loft辦公 444 5256065㎡酒店式公寓 788 、 112㎡ 　酒店式公寓 Loft辦公挑高 5米Loft辦公 160000元 /㎡酒店公寓 13500元 /㎡ 毛坯辦公商業(yè)水電公寓民用水電　 無 75%中央上尚城　城北五塘 50年挑高 3134㎡ 、 4249㎡平層 6071㎡　挑高 平層 　挑高 13500元 /㎡平層 8700元 /㎡ 　 精裝修　商業(yè)水電　不通天然氣 無　 79%金域中央城北五塘 40年 35—41 ㎡ 平層公寓 平層 待定 精裝修商業(yè)水電不通天然氣 無 70%酒店式公寓以 40年產(chǎn)權(quán)居多，這類產(chǎn)品大多出現(xiàn)在成熟商圈或規(guī)劃的新商圈中；項(xiàng)目往往有平層和挑高兩種產(chǎn)品線；此類產(chǎn)品以高層點(diǎn)式樓為主，得房率集中在 75%左右，居住舒適度較低市場掃描本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前南京市場熱銷的酒店公寓有一些共性特征： 絕版地段的高端自住產(chǎn)品 高價(jià)去化，享有軌道交通及規(guī)劃利好的非市中心項(xiàng)目快速去化，商業(yè)產(chǎn)權(quán)的 挑高、 3550㎡ 的小面積 產(chǎn)品、以低總價(jià)的優(yōu)勢贏得過渡及投資需求。公寓市場住宅產(chǎn)權(quán)酒店式公寓 —— 主打居住功能，面積集中在 4070平米之間，主力客戶為投資客u位于城市核心地段，以 絕版地段及核心商圈 的升值空間吸引了全市的高端投資客戶u位于非城市核心地段的 一般具備軌道交通利好和成熟生活配套 ，功能設(shè)計(jì)偏自住商業(yè)產(chǎn)權(quán)酒店式公寓 —— 主打辦公市場或租賃市場， 利用挑高創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值u商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓一般定位為以宜商宜住，尤其是辦公為主的酒店式公寓，面積區(qū)間控制在 3045平米之間。u商業(yè)產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓多位于商務(wù)辦公氛圍較好地段，以辦公投資客戶為主， 同時(shí)以較低的價(jià)位（片區(qū)中高端住宅價(jià)格的 2/3）贏得長線投資客編號 項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)價(jià)格（毛坯）1 曉莊辦公 40 14000曉莊公寓 65 130002 上尚城平層 50 8700上尚城挑高 50 135003 玉橋平層 65 19000玉橋挑高 65 202304 長江路 9號 40 350005 凱潤金城 65 350006 峨嵋公寓 65 230007 盛世公館 40 130008 萬達(dá)廣場 65 180009 京隆國際 70 2300010 金陵尚府 65 2450011 德盈平層 65 16000德盈挑高 40 1750012 百家湖小公 館 65 14000本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目貨源不多，未來大城北區(qū)域有 23個 soho類公寓項(xiàng)目入市，且位于鼓樓核心商圈， 2023年上半年確定入市的只有五塘商圈的金域中央，從競爭的角度來看，上半年是公寓較好的入市時(shí)機(jī)項(xiàng)目待售在售 2023年曉莊國際1月 3月 5月 7月 9月 11月中央尚上城中央金地金域中央左右陽光約 6萬平米 soho約 570套平層酒店式公寓約 100套 soho辦公鼓北財(cái)智廣場（規(guī)劃未定）少量酒店 式公寓p在售項(xiàng)目：可售項(xiàng)目僅有曉莊國際廣場有較多貨量；p2023年新盤：目前確定上半年開盤的僅有金域中央，位于無塘商圈，對項(xiàng)目影響相對較小；p項(xiàng)目所處的邁皋橋片區(qū)僅有左右陽光有公寓待推，上市時(shí)間還未確定區(qū)域市場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中央上尚城 ： 依托地鐵 3號線，以 賣點(diǎn)，挑高產(chǎn)品價(jià)格 /平米，平層產(chǎn)品為 85009000元 /平米，以低總價(jià)，總價(jià) 24萬起， 40萬買兩房吸引投資客戶的認(rèn)可項(xiàng)目概況： 總占地 17295 M2，總建面 ，底 層 商 業(yè) ， 26層為辦 公性 質(zhì) 公寓產(chǎn)品