【正文】 主的酒店式公寓，面積區(qū)間控制在 3045平米之間。相比南京住宅市場(chǎng)，公寓市場(chǎng)成交穩(wěn)定，并未縮水，較低的總價(jià)和不受 “限購(gòu)令 ”約束的優(yōu)勢(shì)使得公寓產(chǎn)品成為新政下一個(gè)新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。春節(jié)假期過后，逐漸步入常態(tài)，攀升百套之上。 名都匯酒店式公寓營(yíng)銷策略報(bào)告蘇寧名都匯項(xiàng)目組2023年 2月謹(jǐn)呈：蘇寧環(huán)球基于貴司關(guān)于項(xiàng)目全年的銷售任務(wù)指標(biāo)要求之下，建議加快推貨節(jié)奏，迅速出貨：整盤推售方案 1：2 月 3月 7月5月 15日公寓開盤推售節(jié)奏營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)4樓開盤強(qiáng)銷4月 5月 6月 8月 9月5月 28日首批商鋪開盤6月 12日第二批商鋪6月 26日第三批商鋪3月 12日首批住宅開盤推廣配合公寓蓄水公寓開盤強(qiáng)銷商鋪蓄水商鋪開盤強(qiáng)銷首批住宅開盤后，線上釋放：開盤熱銷及加推信息公寓線上推廣線下住宅產(chǎn)品信息商鋪線上、線下推廣10月住宅商鋪公寓考慮到項(xiàng)目各類產(chǎn)品尤其是商鋪價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最大化，建議將商鋪稍微推后，有利于整盤的價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化：整盤推售節(jié)奏建議：2 月 3月 7月5月 15日公寓開盤推售節(jié)奏營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)4樓開盤強(qiáng)銷4月 5月 6月 8月 9月7月 30日商鋪開盤4月 9日第二批住宅開盤3月 12日首批住宅開盤推廣配合住宅加推蓄水 公寓蓄水公寓開盤強(qiáng)銷第二批住宅開盤商鋪蓄水 商鋪開盤強(qiáng)銷首批住宅開盤后，線上釋放：開盤熱銷及加推信息公寓線上推廣線下住宅產(chǎn)品信息商鋪線上、線下推廣10月住宅商鋪公寓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告要解決的核心問題 :項(xiàng)目小戶型公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及客戶定位項(xiàng)目小戶型公寓的核心價(jià)值及整體策略結(jié)合項(xiàng)目整盤的推售節(jié)奏，考慮小戶型公寓的入市時(shí)機(jī)及銷售節(jié)奏如何實(shí)現(xiàn)小戶型公寓的快速銷售北地塊作為整體的商業(yè)綜合體的招商與銷售建議報(bào)告思路報(bào)告思路目標(biāo)指引策略市場(chǎng)及競(jìng)品分析客戶分析營(yíng)銷策略總綱策略分解及執(zhí)行公寓的核心策略 策略分解及執(zhí)行項(xiàng)目本體分析 核心策略市場(chǎng)篇 ：鎖定競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)指引策略競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析客戶定位營(yíng)銷策略總綱策略分解及執(zhí)行本體分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2月 19日南京限購(gòu)令細(xì)則出臺(tái)前夕，河西名盤搶跑，出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)沖高跡象。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)南京細(xì)則南京細(xì)則本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u商業(yè)產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓多位于商務(wù)辦公氛圍較好地段，以辦公投資客戶為主， 同時(shí)以較低的價(jià)位（片區(qū)中高端住宅價(jià)格的 2/3）贏得長(zhǎng)線投資客編號(hào) 項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)價(jià)格（毛坯）1 曉莊辦公 40 14000曉莊公寓 65 130002 上尚城平層 50 8700上尚城挑高 50 135003 玉橋平層 65 19000玉橋挑高 65 202304 長(zhǎng)江路 9號(hào) 40 350005 凱潤(rùn)金城 65 350006 峨嵋公寓 65 230007 盛世公館 40 130008 萬達(dá)廣場(chǎng) 65 180009 京隆國(guó)際 70 2300010 金陵尚府 65 2450011 德盈平層 65 16000德盈挑高 40 1750012 百家湖小公 館 65 14000本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在售房源： 中央 上尚 城僅剩 5套挑高房源，其中 3套 50平方米朝南， 1套80平方米朝東， 1套 60平方米朝北，均價(jià) 16000元 /平方米?？蛻羟闆r： 棲霞區(qū)邁皋橋及周邊的本地客戶占 70%，玄武、下關(guān)等地的客戶占到 30%；辦公與投資客戶各占 50%，辦公客戶看重挑高產(chǎn)品和便利的交通條件，投資客戶看好未來城北商業(yè)中心的升值潛力在售房源 ： 在售挑高辦公 LOFT面積 4 57平方米，目前還有 10套左右40年產(chǎn)權(quán)，均價(jià) 16500元 /平方米，總價(jià) 75萬元起；另在售酒店式公寓，面積 4 7 8 113平方米，其中 41平方米的還剩 5套，均價(jià) 13500元 /平方米，總體價(jià)格約 100萬起，一次性付款 99折，按揭無優(yōu)惠。金域中央： 依托地鐵 3號(hào)線、占位中央門北五塘商圈新中心，以項(xiàng)目整體的商業(yè)定位價(jià)值和精裝品質(zhì)作為公寓的核心賣點(diǎn)項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于下關(guān)區(qū)五塘村幕府西路城北新興住宅區(qū)核心區(qū)域 五塘商業(yè)中心；三期 有 1棟樓， 13層為商業(yè)， 415層 為酒店式公寓 ， 40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品描述： 總占地 ㎡ ，總建面 :220230 ㎡ ； 13層為商業(yè)， 415層 為酒店式公寓 ，共 684套，主力戶型為 3541㎡ ；商用水電，精裝交付項(xiàng)目 近況： 3月 5日公開售樓處，預(yù)計(jì)五月底開盤區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品核心值點(diǎn)?未來五塘商業(yè)中心： 三種業(yè)態(tài)，地標(biāo)性建筑?精裝產(chǎn)品交付： 區(qū)域內(nèi)首家精裝成品公寓?地鐵規(guī)劃： 緊鄰地鐵 3號(hào)線五塘村站?低總價(jià)： 戶型小總價(jià)低p推廣主題： 中央門北地標(biāo)新中心，地鐵畔精裝 SOHOp推廣調(diào)性： 年輕，醒目，品質(zhì)感一般p推廣渠道： 戶外、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、南京樓市雜志，短信，區(qū)域內(nèi)全面覆蓋；p覆蓋區(qū)域： 大牌覆蓋區(qū)域，鹽倉(cāng)橋，熱河路，邁皋橋均有覆蓋。全南向；252。低密度252。（ 4）區(qū)域價(jià)值相比較低。項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品戶型 面積（平米） 客戶構(gòu)成曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 平層 (65年 ) 40113 過渡性自住客戶 30%，純投資客戶 70%挑高 (40年 ) 4465 區(qū)域內(nèi)辦公 35%，辦公兼自住 25%，投資 30%，少量自住中央尚上城 平層 6070 自住客戶 20%，投資 60%，區(qū)域內(nèi)辦公客戶 20%挑高 3049 投資 20%、自住 20%、自住兼辦公 35%、辦公 25%典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶構(gòu)成曉莊酒店公寓客戶特點(diǎn)：政府出臺(tái)規(guī)定，住宅物業(yè)不能用作辦公注冊(cè)地點(diǎn)邁皋橋現(xiàn)有寫字樓較少，曉莊的地鐵辦公物業(yè)比較稀缺以周邊化工廠、企業(yè)單位為主力購(gòu)買群體，辦公投資需求旺盛，通常購(gòu)買多套客戶對(duì) 產(chǎn)品的地段升值潛力以及挑高的稀缺性 較為敏感，同時(shí) 曉莊大型商業(yè)配套 也是投資客戶重要的關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目目前上門客戶辦公需求占一半以上，尤其是個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的辦公需求可以進(jìn)一步挖掘，過渡性自住需求在目前市場(chǎng)形勢(shì)下增加，但價(jià)格敏感度最高，純投資需求基本是以周邊的居民為主，最為穩(wěn)定典型客戶 1：216。主城區(qū)內(nèi)，距離市中心的距離較近216。產(chǎn)品有創(chuàng)新，純板式，南北通透216。產(chǎn)品附加值高，贈(zèng)送露臺(tái)， ，面積小，總價(jià)低， 史上性價(jià)比最高的小戶型產(chǎn)品216。送露臺(tái)，挑高 ，同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中附加值高邁皋橋 雙地鐵高附加值 低總價(jià) 核心價(jià)值梳理核心價(jià)值梳理新興商圈，送露臺(tái) +挑高，稀缺小戶型 !主推子案名： 寓立方本案名追溯項(xiàng)目產(chǎn)品本身，以 “ 寓 ” 著眼， “ 立方 ” 修飾，給人一種空間上的立體感與疊加感，新穎別致，朗朗上口，極具想象。“ 寓 ” ，通 “ 域 ” ，住所，府第之意，點(diǎn)出項(xiàng)目小戶型的產(chǎn)品特質(zhì)。建議挑高戶型設(shè)置成辦公功能，平層戶型設(shè)置成居家功能，重點(diǎn)打造露臺(tái)空間本次報(bào)告重點(diǎn)是對(duì)營(yíng)銷總綱進(jìn)行分解和細(xì)化執(zhí)行：PART1. 展示攻略PART2. 推廣攻略PART3. 渠道攻略PART4. 推售攻略PART5. 價(jià)格攻略項(xiàng)目營(yíng)銷推廣分階段訴求 ： （每個(gè)階段推廣主題不同，但產(chǎn)品定位語均以副表的形式出現(xiàn)）階段一（ 4月初）階段三（ 5月底）階段重點(diǎn)：開盤熱銷信息 直白銷售信息首付 18萬起 開啟財(cái)富鑰匙（開盤期）（強(qiáng)銷期）階段重點(diǎn)：聚焦產(chǎn)品本身價(jià)值，投資自住兩相宜雙地鐵 邁皋橋 LOFT階段二（ 5月）階段重點(diǎn)：通貨膨脹背景下，最佳投資產(chǎn)品 LOFT 超大露臺(tái)