房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃部署-wenkub
2023-03-10 13:31:54 本頁(yè)面
【正文】 0套之間?！≈苯痈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手陽(yáng)光澳園， .63%33%67%０２年至今項(xiàng)目所在片區(qū)主要樓盤(pán)月均總銷量增量分析02年片區(qū)主要樓盤(pán)月均總銷量： 306 套市場(chǎng)份額比例03年片區(qū)主要樓盤(pán)月均總銷量： 408 套市場(chǎng)份額比例注 :江南世家 11月開(kāi)盤(pán) ,為使全年數(shù)值 客觀 ,取 04年平均銷量分析 .04年至今片區(qū)主要樓盤(pán)月均總銷量： 461 套市場(chǎng)份額比例片區(qū)代表性樓盤(pán)月均總銷量增量分析：0203年銷量增長(zhǎng)率： 33%0304年若按同比增長(zhǎng)預(yù)測(cè) :33%則未來(lái)增量空間為 81套 (542461)宏遠(yuǎn) .江南世家檔案建筑面積： 27萬(wàn) 容積率：１ .7 總貨量： 1872套最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本案策略將從四個(gè)方面展開(kāi)——一、最新競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析—— 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及優(yōu)劣勢(shì)比較四、價(jià)格體系建議二、占位與突破口三、營(yíng)銷部署 —— 品牌力、產(chǎn)品力與形象力研究—— 節(jié)點(diǎn)把握與重點(diǎn)把控—— 定價(jià)原則與推貨走勢(shì)打開(kāi)地圖，硝煙立時(shí)彌漫在紙上。金地 .格林小城營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告合富輝煌房地產(chǎn) (東莞 )本方案旨在實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo) ——實(shí)現(xiàn)金地在東莞的品牌戰(zhàn)略第一個(gè)目標(biāo)準(zhǔn)確地說(shuō)，是建立金地品牌與東莞市場(chǎng)的聯(lián)系金地品牌與消費(fèi)者的聯(lián)系：認(rèn)知 —— 信賴 —— 追捧金地品牌與東莞發(fā)展商的聯(lián)系：認(rèn)知 —— 信賴 —— 合作第二個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)金地 .格林小城高速銷售一期貨量 797套表現(xiàn)為進(jìn)入東莞?jìng)€(gè)盤(pán)銷售第一名，至 04年底，實(shí)現(xiàn)銷售 535套，月均 145套，銷售率 67%實(shí)現(xiàn)金地 .格林小城較高的價(jià)格第三個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)東莞中檔樓盤(pán)的最高價(jià)位，預(yù)期均價(jià) 3500元以上。5分鐘車程半徑內(nèi)，有近 20個(gè)在售樓盤(pán)?。?min3min3min5min５ min2min但真正的威脅來(lái)自四個(gè)樓盤(pán)，它們才是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主要對(duì)手。 理由：目前東莞?jìng)€(gè)盤(pán)銷售最快的樓盤(pán) 入市時(shí)間： 03年 11月 16日，迄今整 5個(gè)月已銷售：洋房 621套，別墅 53套，月均 135套屬性定位：江南風(fēng)情園林，中國(guó)養(yǎng)生住宅推廣語(yǔ)：04年，住到江南去產(chǎn)品核心賣點(diǎn)：革命性戶型設(shè)計(jì) /江南風(fēng)韻園林售價(jià)： 3180元 /m2入市，現(xiàn)已升至 3270元 /m2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分解 1中信 .陽(yáng)光澳園檔案最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。252。 景湖春天到本項(xiàng)目推出時(shí)，預(yù)計(jì)只剩近 300套 尾貨，主要是有硬傷的戶型。但其工程進(jìn)度緩慢，品質(zhì)相對(duì)偏 低，在與格林小城競(jìng)爭(zhēng)中，將處在劣勢(shì)。 當(dāng)本項(xiàng)目推出時(shí)，對(duì)其形成的壓力將更大。本案策略研究第二部分——一、最新競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析—— 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及優(yōu)劣勢(shì)比較二、占位與突破口 —— 品牌力、產(chǎn)品力與形象力研究三、營(yíng)銷部署—— 節(jié)點(diǎn)把握與重點(diǎn)把控四、價(jià)格體系建議—— 定價(jià)原則與推貨走勢(shì)首先，讓我們達(dá)成兩方面的共識(shí)：252。品牌力形象力產(chǎn)品力消費(fèi)者大腦 印象 ？光大地產(chǎn)莞城地產(chǎn)品牌力比較宏遠(yuǎn)地產(chǎn)新世紀(jì)地產(chǎn)中信地產(chǎn)品牌口號(hào)：實(shí)力創(chuàng)未來(lái)，誠(chéng)信鑄品牌品牌支撐：東泰花園、陽(yáng)光假日、 凱旋城、中信新天地品牌忠誠(chéng)度：東泰業(yè)主的忠誠(chéng)度較高品牌榮譽(yù)： 03年中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)品牌感受：實(shí)力感強(qiáng)，誠(chéng)信度一般 專業(yè)感較弱品牌口號(hào)：珍重每個(gè)家的期望品牌支撐：景湖花園、景湖春天品牌忠誠(chéng)度：景湖花園業(yè)主的忠 誠(chéng)度很高品牌榮譽(yù)：無(wú)突出榮譽(yù)品牌感受：親和力強(qiáng)，專業(yè)感弱 文化內(nèi)涵弱品牌口號(hào)：沒(méi)有品牌支撐：新世紀(jì)豪園、第一居品牌忠誠(chéng)度：東莞本地人中口碑 很好。發(fā)展商開(kāi)始有意識(shí)地加 強(qiáng)品牌建設(shè)，但成效甚微，根本原因是人才與 觀念的制約。光大 與景湖業(yè)主之間的魚(yú)水關(guān)系，影響到業(yè)主對(duì)光 大商業(yè)項(xiàng)目的盲目追捧。我們前期直取對(duì)手的品牌軟肋，中期與產(chǎn)品互動(dòng)，而品牌情感則需要長(zhǎng)期地浸潤(rùn)。專業(yè)的社會(huì)平臺(tái)力量整合?金地北京 .格林小鎮(zhèn)?金地上海 .格林春岸?金地深圳從金海灣到香蜜山?專業(yè)的榮譽(yù)167。 與對(duì)手比，處于劣勢(shì)。 開(kāi)盤(pán)前以炒作為主，開(kāi)盤(pán)后廣告細(xì)化表現(xiàn)。攻略產(chǎn)品力攻略圖可比性優(yōu)勢(shì)（戶型、景觀、外立面）產(chǎn)品情趣體驗(yàn)（商業(yè)街、會(huì)所、樣板間）產(chǎn)品創(chuàng)新（半圍合式院落規(guī)劃）攻略半圍合式院落規(guī)劃，使格林小城從東莞的樓盤(pán)風(fēng)格中跳脫出來(lái)，但其本身需要市場(chǎng)接受的過(guò)程，不適合做產(chǎn)品力的突破口。而 “豪苑花園 ”與 “凱旋城 ”選題太大，駕御無(wú)力，反成障礙。（ 04年，加州風(fēng)情、澳洲風(fēng)情又來(lái)到東莞）我們發(fā)現(xiàn)，膚淺的異國(guó)風(fēng)情形象沒(méi)有生命力。東莞目前止最成功的樓盤(pán)形象是江南世家。形象也是一種力量。 Green，綠色的，自然清新的167。產(chǎn)品特征延伸出的形象167。而是宣揚(yáng)一個(gè)真實(shí)的生活領(lǐng)地。時(shí)刻對(duì)東莞市場(chǎng)發(fā)出 “美、善 ”生活的召喚。渾然天成，先聲奪人。人生境界真善美，這里已包括。通過(guò)網(wǎng)站引導(dǎo)市場(chǎng)自己去發(fā)現(xiàn)金地。格林小城形象力營(yíng)銷攻略（四）專為本
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