【正文】 描述： 50年產(chǎn)權(quán)，商用水電，不通天然氣；主力戶型為 3245㎡ ，毛坯銷售；部分挑高產(chǎn)品層高 （交付時全隔，上層 ，下層 米），平層產(chǎn)品層高 、 推售情況：分 2次集中推盤， 10月 4日推出 11棟共計 136套，全挑高產(chǎn)品，均價 /㎡ ，開盤 3天基本售罄； 12月 22日推出剩余的 1 17棟共計 276套，其中平層 105套； 挑高產(chǎn)品價格 /㎡ ， 平層產(chǎn)品價格為 85009000元 /㎡ ，平層去化較慢?？蛻羟闆r： 區(qū)域性較強，以項目周邊小區(qū)居民為主 ，少量邁皋橋、中央門商圈經(jīng)營戶、下關(guān)熱河路附近客戶；其中投資類客戶占到 50%，自住約 20%，辦公約 30%。在售房源： 中央 上尚 城僅剩 5套挑高房源，其中 3套 50平方米朝南， 1套80平方米朝東， 1套 60平方米朝北，均價 16000元 /平方米。產(chǎn)品核心值點區(qū)域市場?低總價： 戶型小，總價低，總價 24萬起， 40萬買兩房?： 注重性價比，買一層用兩層，產(chǎn)品年輕化?地鐵規(guī)劃： 緊鄰地鐵 3號線五塘村站本報告是嚴(yán)格保密的。p推廣主題： 主城區(qū) 地鐵旁 高 40萬買兩房p推廣調(diào)性： 清新、年輕化，重軟性文字p推廣渠道： 戶外、報廣、網(wǎng)絡(luò)、圍擋，區(qū)域內(nèi)全面覆蓋p推廣側(cè)重點： 挑高產(chǎn)品，性價比，地鐵價值p推廣覆蓋區(qū)域：戶外重點覆蓋項目周邊、中央門、鼓樓；短信為全區(qū)域覆蓋推廣訴求：地鐵旁， ，低首付（突出軌道交通和明星產(chǎn)品的稀缺性，調(diào)性強調(diào)其居住功能）區(qū)域市場本報告是嚴(yán)格保密的。曉莊國際廣場 ： 依托 地鐵口 ，占位 曉莊新商圈 ，以 5米挑高 的高性價比辦公戶型贏得辦公 +投資客戶的一致認(rèn)可，均價 15000/平米左右，客戶以周邊工廠企業(yè)主、個體企業(yè)辦公客戶為主；平層戶型以 民用水電和 65年產(chǎn)權(quán)為賣點，均價約為 13900元 /平米，吸引周邊長線投資客及過渡自住客戶項目概況： 棲為城北商業(yè)中心；共有 3棟樓，其中 1為辦公，霞區(qū)和燕路與棲霞大道交叉口，總占地 35391㎡ ，總建面 147272㎡ ； 14層為商業(yè)，統(tǒng)一招商，定位 3樓為酒店式公寓產(chǎn)品描述： 15層為 3m高辦公， 620層為 5米挑高辦公，主力戶型為 4066㎡ ；民用水電，未來可通天然氣；毛坯交付推售情況： 10月 30日一次性推出所有貨量， LOFT產(chǎn)品南向均價為 15500元 /㎡ ，北向均價為 13900元 /㎡ ；酒店式公寓 02棟均價為 13900元 /㎡ ， 03棟均價為 14100元 /㎡ ；開盤當(dāng)天 LOFT產(chǎn)品去化約 60%，酒店式公寓去化約15%?？蛻羟闆r： 棲霞區(qū)邁皋橋及周邊的本地客戶占 70%，玄武、下關(guān)等地的客戶占到 30%；辦公與投資客戶各占 50%，辦公客戶看重挑高產(chǎn)品和便利的交通條件，投資客戶看好未來城北商業(yè)中心的升值潛力在售房源 ： 在售挑高辦公 LOFT面積 4 57平方米，目前還有 10套左右40年產(chǎn)權(quán)，均價 16500元 /平方米，總價 75萬元起；另在售酒店式公寓，面積 4 7 8 113平方米，其中 41平方米的還剩 5套，均價 13500元 /平方米，總體價格約 100萬起，一次性付款 99折，按揭無優(yōu)惠。 123區(qū)域市場產(chǎn)品核心值點?低總價： 戶型小，總價低， 48萬起置業(yè)主城?5米挑高產(chǎn)品： 市場熱銷挑高產(chǎn)品，符合辦公自住需求?地鐵規(guī)劃： 緊鄰地鐵 1號線北沿線和 7號線曉莊站?未來城北商業(yè)中心： 地標(biāo)性建筑，核心商業(yè)本報告是嚴(yán)格保密的。推廣訴求：城北中心地標(biāo)，地鐵交匯空間（強調(diào)項目作為曉莊新商圈的地段價值，調(diào)性偏商業(yè)化）p推廣主題： 城北中心地標(biāo) 地鐵交匯空間p推廣調(diào)性： 偏商務(wù)化，大紅底色，白色字體，醒目，品質(zhì)感一般p推廣渠道： 戶外、報廣、網(wǎng)絡(luò)、圍擋，區(qū)域內(nèi)全面覆蓋p推廣側(cè)重點： 綜合體價值，地鐵價值p覆蓋區(qū)域： 網(wǎng)絡(luò)投放針對全城投資客戶，大牌重點集中在鼓樓北部、下關(guān)、邁皋橋區(qū)域內(nèi)。區(qū)域市場本報告是嚴(yán)格保密的。金域中央： 依托地鐵 3號線、占位中央門北五塘商圈新中心，以項目整體的商業(yè)定位價值和精裝品質(zhì)作為公寓的核心賣點項目概況： 項目位于下關(guān)區(qū)五塘村幕府西路城北新興住宅區(qū)核心區(qū)域 五塘商業(yè)中心；三期 有 1棟樓， 13層為商業(yè)， 415層 為酒店式公寓 ， 40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品描述： 總占地 ㎡ ，總建面 :220230 ㎡ ； 13層為商業(yè)， 415層 為酒店式公寓 ，共 684套，主力戶型為 3541㎡ ；商用水電，精裝交付項目 近況： 3月 5日公開售樓處，預(yù)計五月底開盤區(qū)域市場產(chǎn)品核心值點?未來五塘商業(yè)中心： 三種業(yè)態(tài)，地標(biāo)性建筑?精裝產(chǎn)品交付： 區(qū)域內(nèi)首家精裝成品公寓?地鐵規(guī)劃： 緊鄰地鐵 3號線五塘村站?低總價： 戶型小總價低p推廣主題： 中央門北地標(biāo)新中心，地鐵畔精裝 SOHOp推廣調(diào)性： 年輕，醒目，品質(zhì)感一般p推廣渠道： 戶外、網(wǎng)絡(luò)、圍擋、南京樓市雜志，短信，區(qū)域內(nèi)全面覆蓋；p覆蓋區(qū)域： 大牌覆蓋區(qū)域，鹽倉橋，熱河路，邁皋橋均有覆蓋。本報告是嚴(yán)格保密的。市場分析小結(jié)：? 住宅市場受調(diào)控政策和緊縮貨幣政策影響上半年將持續(xù)低迷，下半年貨幣政策將適度寬松，同時根據(jù)以往的市場規(guī)律，調(diào)控政策出臺 2季度后市場會回暖；? 商業(yè)性質(zhì)的小戶型公寓由于不受調(diào)控政策影響，整體市場較為穩(wěn)定，量價保持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢；? 從區(qū)域競爭分析來看， 2023年上半年區(qū)域內(nèi)老盤接近清盤，新盤上市較少，競爭趨緩，項目入市時機佳；? 挑高戶型比平層戶型更受市場歡迎，且單價平均比平層高出 30%50%，同時擁有平層和挑高兩類產(chǎn)品的項目，往往挑高產(chǎn)品去化速度明顯高于平層；? 項目與周邊同類競爭產(chǎn)品相比，挑高產(chǎn)品及帶露臺的產(chǎn)品具有明顯的競爭優(yōu)勢，中間樓層的平層戶型無明顯競爭優(yōu)勢，市場去化速度較慢項目篇 ：本體解讀目標(biāo)指引策略競爭市場分析客戶定位營銷策略總綱策略分解及執(zhí)行本體分析本體分析 項目 40年產(chǎn)權(quán)小戶型公寓共有 213套，其中 92套，帶露臺（面積約 1520平米）的平層小戶型（ ）有 61套，不帶露臺的普通平層（ ）有 60套06棟07棟08棟標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型圖本體分析 項目小戶型公寓為 40年產(chǎn)權(quán)，南北通透，純板式，低密度，同時部分產(chǎn)品具備贈送 1520平米大露臺以及 戶型亮點突出：252。純板式；252。全南向；252。小面積；252。南北通透；252。贈送 20平大露臺；252。低密度252。宜商宜住房型 層高 套數(shù) 套數(shù)比無露臺（ 3060） 60 28%帶露臺（ 3560） 61 29%挑高（ 3560） 92 43%合計 213 100%公寓核心競爭力小結(jié)在區(qū)位價值不足的情況下， 強調(diào)公寓的明星戶型的稀缺性，成為項目吸引客戶、突圍競爭的重要營銷方向！公寓現(xiàn)狀剖析（ 1）實用率。競品項目戶型得房率集中在 75%76%（ 2）梯戶比較低。（ 3）低樓層。（ 4）區(qū)域價值相比較低。曉莊國際廣場、金域中央商業(yè)全部招商持有，交通通達性和商業(yè)價值均優(yōu)于項目。上述市場表明：未來區(qū)域內(nèi) 40年產(chǎn)權(quán)公寓市場供應(yīng)相對有限，其中挑高及帶露臺的戶型屬于市場稀缺產(chǎn)品，平層戶型競爭較為激烈。客戶篇 ：區(qū)域突圍目標(biāo)指引策略競爭市場分析客戶定位營銷策略總綱策略分解及執(zhí)行本體分析典型競爭項目客戶構(gòu)成項目公寓上門客戶構(gòu)成項目公寓客戶定位典型項目客戶分布特征？現(xiàn)有積累客戶的構(gòu)成？客戶描摹客戶定位思路啟示 1：區(qū)域內(nèi) 40年產(chǎn)權(quán)公寓辦公型客戶占比 40%60%不等，長線投資客 30%40%，過渡性自住客戶 10%20%； 挑高型產(chǎn)品辦公需求高，平層以長線投資客戶為主，但受新政的擠壓，過渡性自住客戶比例呈上升